本文试通过一起真实的涉及土地及房屋作为执行标的物的案件，分析探讨执行实务中涉及房地产执行的有关问题。

执行工作，不论是对人民法院还是对案件当事人或者代理律师，都是至为重要的。拉丁法谚语说，“执行乃法律之终局及果实”。执行到位、执行彻底，当事人的合法权益就能得到切实保障，司法权威就能得到最终维护。否则，所谓的胜诉也不过是“镜中花、水中月”。但在我国，执行难已是个老生常谈的问题。复杂案件更容易产生执行难。其中的原因是多方面的，不排除一些是主观上认为的“执行难”，仔细研究并努力推进，执行或有着落。本文试通过一起真实的涉及土地及房屋作为执行标的物的案件，分析探讨执行实务中涉及房地产执行的有关可题。

■ 有地有房却执行不下去

某银行与某企业（借款人）及担保人之间存在一起金融借款合同纠纷。在诉讼过程中，受案法院经银行申请查封了担保人名下的一宗土地使用权及该地块上的1号楼（系一栋高层酒店，以下简称1号楼）。受案法院是该宗土地使用权及1号楼的首封法院，也是该宗土地使用权截至目前唯一的查封法院。另查明，该地块上还有4栋建筑物，已被其他法院查封。本案经二审判决，银行胜诉。二审判決生效后，借款人及担保人未履行相关义务。银行向法院申请强制执行。但对于如何执行，却出现了问题，执行法院合议庭也出现了意见分歧。

本案的复杂之处在于，执行标的是一块土地及其上的5栋建筑物中的一栋，另外的4栋建筑物被其他法院查封。

如果单纯从实现清偿债务的角度，1号楼就能够满足。但是，5栋建筑物的土地使用权是一个整体，当地土地及房地产主管部门称无法分割，因土地的划分不仅仅涉及测绘、国土、人防部门，还涉及更改规划的问题，加之当地部门从未操作过分割土地的事项，故分割土地目前难以操作。也就是说，无法单独拍卖1号楼及其对应的士地使用权。
另外，如果将本案中土地使用权及其上的所有建筑物作整体处置，将大大增加标的物的总价格，拍卖所得价款可能远超出本案应清偿的债务，且因标的过大，拍卖成功的概率相对小，并还涉及其他建筑物上的查封法院的问题。

执行法院迟迟确定不了具体的执行方案，认为上述方案缺乏法律依据，难以执行。

■ 单独处置1号楼及对应的土地使用权方案有法律依据

单独处置1号楼及对应的土地使用权是有法律依据的。主要依据包括：

《物权法》第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第1款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第5条第2款规定：“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

《土地登记办法》第45条第1款规定：“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。”

《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收決定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”

基于上述规定，笔者认为可以得出如下结论：

（1）建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分，房屋权属发生变更的，土地使用权应随之一并变更。如果处置已查封的1号楼，则1号楼对应的土地使用权应一并处分。

（2）已查封的土地使用权涉及土地与已查封的1号楼并非一一对应关系，除了1号楼，其上还有另外4栋建筑物，因此，如处置1号楼及对应土地使用权，则需国土资源管理部门对本案被查封的土地使用权做出分割，将1号楼对应的土地使用权分割分配到1号楼上，办理单独的土地使用权证，或者与1号楼房产一起办理不动产权证。

（3）如国土资源管理部门在行政处理上无法在土地被拍卖、变卖前做出分割，则其应按照《土地登记办法》第45条第1款及最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第5条第2款，在人民法院生效法律文书所确认的土地、房屋权属发生变动后，由国土资源部门办理相关土地权属变更、转移登记手续。

综上，单独处置1号楼及对应的土地使用权的方案有法律依据，且具有可操作性。

■ 整体处置土地使用权及地上全部5栋建筑物方案亦有法律支撑

对于整体处置方案，笔者通过研究，查找到如下法律依据：

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条第1款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。

《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第91条第1款规定：“对参与被执行人财产的具体分配，应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行。”第92条规定：“债权人申请参与分配的，应当向其原申请执行法院提交参与分配申请书，写明参与分配的理由，并附有执行依据。该执行法院应将参与分配申请书转交给主持分配的法院，并说明执行情况。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第25条规定：“多个债权人对同被执行人申请执行或者对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。
本案中，执行法院是被查封的土地使用权及1号楼的首封法院。

基于上述规定，并结合本案情笔者认为可以得出如下结论，

（1）查封土地使用权的效力及于地上建筑物，对土地使用权进行查封的效力及于地上全部5栋建筑物。

（2）处置已查封的土地使用权，同时一并处置地上全部5栋建筑物具有法律依据。

（3）本案执行法院系土地使用权的首封法院，也是截至目前唯一的查封法院。本案执行法院有权主持对被查封的土地及地上建筑物的分配，可制作财产分配方案，会同1号楼的轮候查封法院及其他4栋建筑物的查封法院依法处置执行标的物。

综上，整体处置土地使用权及地上全部5栋建筑物方案亦有法律支撑这一执行方案免去了分割土地使用权的程序，当然因存在多家不同的查封法院，需与其他建筑物的查封法院进行协调，并制定好分配方案。

■ 案后思考及建议

我国现行法律制度实行“房地一体”原则，房产与地产相关联而存在，如果权利人享有了房屋的所有权，也就拥有了相应的土地使用权。在执行案件中，对房屋所有权和土地使用权也应当一并执行。但是，目前在我国很多地方管理土地的部门和管理房产的部门分属两个不同部门，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的情况大量存在。如本案，在办理权属登记，尤其是分割登记必然涉及部门间的协调。本来并无法律障碍的工作可能因此受阻。因此，建议尽快落实不动产统一登记制度。实际上，在我国于2007年颁布实施《物权法》时就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”但具体落实情况并不尽如人意。建议大力推进这一制度的落实。我们也欣喜地发现，有些地市已全面实施不动产统一登记制度。不动产统一登记，有利于提高产权登记的质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容实现最大限度的明晰和确认。如本案及类似案例遇到的问题或将迎刃而解。