【案情简介】

上诉人(原审原告):江某甲。
被上诉人(原审原告):江某辛、江某乙、江某丙、江某丁、江某戊。
被上诉人(原审被告):江某已、江某庚。

一审法院经审理查明:江某某 与洪某某于1999年和2011年先后去世，生前育有原告江某甲、江某辛、江某乙、江某丙、江某丁、江某戊与被告江某已、江某庚兄弟姐妹8人。2006年，因杭州市老年活动中心项目建设需要,江某某生前所有的上城区某处房屋被拆迁。2006 年9月28日,拆迁人(甲方)、拆迁单位与被拆迁人江某某(亡)委托代理人江某辛(乙方)，签订了《产权调换协议》一份,约定:乙方同意将坐落上城区某处房屋交给甲方拆除；房屋货币补偿金额483,672元，附属物补偿金额7222元，总计补偿金额490,894元；甲方将坐落于复兴地块的房屋作为安置用房,该房屋为期房；乙方在2006年9月13日前搬迁腾空房屋，甲方在2008年9月12日前将安置用房交付给乙方。

2006年11月14日，拆迁人作出《拆迁户回迁资金结算单》,确定户主姓名江某某(亡)、原房地址上城区某处的房屋回迁安置的房号为26幢3单元、3幢4单元和3幢2单元,安置房屋的新房评估价分别为256250元、261225元和255267元，扣除旧房评估价483672元和装修费7222元，新旧房差价为289070元。同日,杭州市上城区城市整治建设服务办公室作为执收单位,开具了交款个人为江某某(亡)的新旧房差价289070元的往来款票据。庭审中，原被告确认,3幢4单元房屋现由江某丁占有使用,26幢3单元房屋由江某已占有使用、3幢2单元房屋由江某庚占有使用。江某丁支付了新旧房差价款中的261225元，江某已支付了13000元,江某庚支付了14845元。

2013年11月4日,房地产评估公司做出房地产估价报告,确定26幢3单元房星的市场价值为1130000元,3幢2单元房屋的市场价值为1220000元,3幢4单元房屋的市场价值为1200000元。

因原被告对三套房屋的所有权存在争议，至今未办理产权过户登记手续,拆迁人同意协助办理产权过户手续。

【各方观点】

上诉人(原审原告)江某甲观点：本案应是共有财产分制,不是法定继承纠纷三套房屋平均分配是情误的；落实知青政策,3幢4单元房屋应归本人所有。

被上诉人(原审原告)江某辛 、江某乙、江某丙、江某茂观点：本案是继承纠纷；三套房屋系产权调换而来，应由原被告8人平均继承，出售后进行货币分割。

被上诉人(原审被告)江某已观点:拆迁安置的三套房屋都是父母的遗产,应当一起分割。拆迁时其支付了扩面差价13000元，母亲在世时与其共同居住在房屋内。原、被告曾同意过该房屋归其所有,不同意出售该套房屋，愿意以总价26万元为标准补偿其他兄弟姐妹。

被上诉人(原审被告)江某庚观点:认可26幢3单元和3幢2单元房屋是父母的遗产，原、被告均享有份额。3幢4单元房屋如果不是依政策由江某丁个人购置的，也要求进行分割。其在房屋拆迁时支付了扩面差价15000元左右，居住使用了江干区丙处房屋，并支出了75000元对该房屋进行装修。同意将该房屋出售,但是要求将扩面的增值部分和房屋装修予以补偿在收到相关款项后一个月内搬出。

【法院裁判理由】

一审法院观点遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,继承开始后，被继承人没有遗嘱的，按照法定继承办理。本案中,原、被告作为被继承人江某某和洪某某的第一顺序继承人，有权平等继承两人的遗产。
关于遗产范围。根据查明的事实，上城区某处房屋的拆迁方式为产权调换,因此拆迁人提供的三套安置用房的所有权应属被拆迁房屋的所有权人所有。三套安置用房应在原被告问进行平等继承分制。

关于三套房屋的分割。房屋分别由江某丁江某已和江某唐占有使用，从有利于生产生活的角度出发，三套房屋应按目前的居住使用情况，分别归该三人所有,并由该三人按折价教向其他人进行补偿。房屋拆迁安置时的新旧房差价款系由江某丁、江某已和江某庚支付该部分费用亦应由8位继承人进行平摊。江某已自拆迁安置以来已享受了涉案房屋相应的居住利益,且房屋亦确定分割归其所有，因此对于其出资的房屋的装修费用不宜予以额外补偿。考虑到江某丁代为垫付了新旧房差价款中的大部分,且相关当事人在其占有使用案涉房屋期间均未提出过异议,因此对江某丁占有使用房屋期间取得的相应收益不再补偿其他继承人。

关于补偿的计算问题。三套房屋的市场价总额,扣除新旧房的差价款后的价值,由8人平均享有。江某丁、江某已、江某庚三人,各自占有的房屋价值扣除其已支出的新旧房差价，扣除各自有权享有的部分,剩余款项应向其他人作出补偿。

二审法院观点:三套房屋均为拆迁房屋的产权调换安置用房，为江某某和洪某某的遗产，由8位继承人平均继承，产权调换安置房屋时的新旧房屋差价款亦应由8位继承人平均分摊。鉴于在原审第一次庭审后,除江某庚外的其他继承人即江某乙、江某丙、江某丁、江某戊、江某己、江某辛确认3幢4单元房屋归江某甲所有，本院认为该6人已经放弃对3幢4单元房屋的继承份额,应对补偿款的计算作相应调整。

【裁判依据】

《继承法》第五条、第十三条。

【评析】

国有土地上房屋被依法征收的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的其可以取得的补偿价值基本等同于货市补偿方式的补偿价值，两者的区别只是，后者是直接取得货币，前者是取得房屋。在以下补偿项目上有所不同:（1）选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；选择货币补偿的，被征收人没有该权利。(2)选择产权调换方式的,在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前；按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算面积的一定比例给予产权调换面积补助，补助面积部分按优惠价进行结算；选择货币补偿的没有此规定。(3)选择产权调换的,对其产权调换住宅房屋向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，在一定面积以内的，以优惠价结算；选择货币补偿的没有此规定。(4)产权调换住宅房屋为高层建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予一定的公摊面积补助,补助面积部分不支付房款；选择货币补偿没有此规定。(5)选择货币补偿的,按照被征收房屋评估价值的一定比例给予货币补偿补助；选择产权调换没有此规定。

被征收人选择住宅房屋产权调换的，产权调换住宅房屋的建筑面积应当不低于被征收住宅房屋建筑面积，但被征收人主动要求小于被征收住宅房屋建筑面积的则可允许。产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。产权调换住宅房屋建筑面积,按被征收住宅房屋补偿价值与产权调换住宅房屋评估比准价格换算,根据换算结果再增加一定面积后向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。结算差价应由被征收人支付。如被征收人已经死亡继承人选择产权调换的，应从被继承人其他遗产中支付，或者由继承人分摊承担。本案中被继承人在房屋被拆迁前已经死亡，继承人选择了产权调换，且部分继承人支付了结算差价，在进产分割时，该结算差价应当由所有继承人分摊承担。

■ 温馨提示

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产分配问题，欢迎向我们的北京遗产继承律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：139-1063-8187（08:00-21:00）