【案情简介】

（以下名字均为化名）
原告乔×1，女，1975年10月6日出生。
被告乔×2，男，1972年10月10日出生，职业不详、住址不详。
被告乔×3，男，1996年9月22日出生。
法定代理人乔×2（被告乔×3之父）。
法定代理人陈×（被告乔×3之母），1972年5月15日出生。

原告乔×1诉被告乔×2、被告乔×3遗嘱继承纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告乔×1，被告乔×3的法定代理人陈×到庭参加诉讼，被告乔×2经本院公告送达起诉书副本及开庭传票后未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告乔×1诉称：我的父亲乔×4、母亲申×共生育一子一女，即长子乔×2，长女是我乔×1。我父母的共同财产中有三套房产，分别是位于北京市通州区梨园镇×室房产、位于北京市通州区杨庄×房产、位于北京市通州区梨园镇××房产。2012年7月1日，我母亲申×死亡，2013年1月5日，我父亲乔×4死亡。我父母在生前立有遗嘱。现在我依遗嘱请求：1、判决位于北京市通州区梨园镇×房产由我继承所有；2、判决位于北京市通州区杨庄×房产、北京市通州区梨园镇××房产由被告乔×3继承所有。

被告乔×3辩称，我同意原告乔×1的诉讼请求，我同意继承这2套房屋。

被告乔×2未答辩。

经审理查明：被继承人申×于2012年7月1日死亡，被继承人乔×4于2013年1月5日死亡，申×之父母及乔×4之父母均已经去世多年。乔×4、申×生前育有一子、一女，分别为长子乔×4，长女乔×1。乔×3为乔×2之子。1998年8月3日，被继承人乔×4取得位于北京市通州区杨庄×号房屋（以下简称×号房屋）的所有权，并取得相应的产权证书。2010年4月29日，被继承人申×所居住的位于北京市通州区通榆大街×号房屋拆迁（认定建筑面积53平方米），申×与北京市土地整理储备中心通州分中心签订拆迁补偿协议，该拆迁协议约定，经北京市土地整理储备中心通州分中心与申×协商一致，申×选择定向安置房置换的方式进行拆迁补偿安置。2011年9月3日，申×与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订北京市商品房预售合同（限价商品住房，预售许可证号：京房售证字2010限×号），购买北京市通州区梨园镇×室限价房屋（以下简称×号房屋）、北京市通州区梨园镇××室限价房（以下简称××号房屋），×号房屋与××号房屋的付款方式均为一次性付款。后申×交纳了×号房屋与××号房屋的全额房款及公共维修基金。2012年5月18日，申×、乔×4在见证人张×、冯×的代书并见证下立遗嘱，内容为：“立遗嘱人：乔×4身份证号：×××。立遗嘱人：申×身份证号：×××。立遗嘱人是夫妻关系。由于我们年世（事）已高，身体又不好，为了防止我们百年后发生争议，特立遗嘱如下：我们夫妻共生有两个孩子，一儿一女。儿子乔×2、女儿乔×1。现均已经成年，独立生活。乔×2有儿子乔×3（现年16周岁）。目前，我们夫妻有三套房产。其中，在乔×4名下，位于通州区杨庄×室（产权证号：通建字第×号）一户，现在由立遗嘱人居住使用；在申×名下，位于通州区梨园镇砖×室一户（产权证在办理过程中，现在由乔×2居住）；在申×名下，位于通州区梨园镇××室一户（产权证在办理过程中，现在由乔×1居住）。经过反复、长时间思考，我们决定，在我们死后，乔×4名下的楼房产权归孙子乔×3个人所有；申×名下1#住宅楼×室归孙子乔×3个人所有；申×名下1#住宅楼××室归女儿乔×1个人所有。立遗嘱人任何一方去世后，另一方享有继续在现有房屋居住的权力。另外，我们决定，我们名下存款中的四十万元归孙子乔×3个人所有，由乔×1、乔×4代为管理。待乔×3成家独立生活后，转交给乔×3本人。因儿子乔×2婚姻发生变化，乔×3一直由我们二位立遗嘱人抚养至今。如果，我们一方去世，或先后去世，无力或无法继续抚养孙子乔×3，在征得乔×1本人同意、法定监护人无异议的情况下，可由乔×1代为抚养，抚养费用在我们留给乔×3的存款中支付。现在，我们均为完全行为能力人。以上是我们真实、自愿的意思表示，在我们死后按此遗嘱办理。”立遗嘱的过程有录音、录像，该视频资料显示申×、乔×4在签订《遗嘱》时思维清晰，能够理解《遗嘱》所表达的内容，该内容系申×、乔×4的真实意思表示。冯×为北京莫庆民律师事务所律师，张×为北京博友律师事务所律师，均出庭作证，并表示与继承人、受遗赠人无任何利害关系。

另查，2005年5月13日，乔×2与陈×离婚，离婚协议约定男孩乔×3由女方陈×抚养，乔×2每月给付抚养费1000元。

再查，乔×3之母陈×称在2010年申×、乔×4的房屋拆迁之前，乔×3有时与爷爷奶奶一起生活，在拆迁之后就搬走与乔×4一起居住，现在乔×3和乔×1共同生活。乔×3法定代理人陈×称在2012年9月得知乔×4和申×立有遗嘱后即表示接受乔×4和申×的遗赠。

【一审认定与判决】

本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告乔×2经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。继承从被继承人死亡时开始；继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人。法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。明显损害被代理人利益的，应认定其代理行为无效。根据查明的事实，乔×4与申×所立《遗嘱》是双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，该遗嘱合法有效，××号房屋合同权益由乔×4、申×共同享有，故乔×1按照遗嘱取得××号房屋的权益并无不当。×号房屋，亦系乔×4、申×的夫妻共同财产，现二人立有遗嘱，要求在二人去世后该房屋归乔×3个人所有，乔×3系未成年学生，为限制民事行为能力人，其母亲陈×表示愿代乔×3接受赠与，并无不当，而乔×4、申×的另一继承人乔×2为乔×3之父，亦为乔×3的法定代理人，虽然其未到庭参加诉讼，但法定代理人代理被代理人行使继承权、受遗赠权，不得损害被代理人的利益。法定代理人一般不能代理被代理人放弃继承权，受遗赠权。同样，乔×3亦可按照遗嘱取得×号房屋的合同权益。综上所述，依据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十六条、第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被继承人申×于二〇一一年九月三日与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）确认的位于北京市通州区梨园镇砖××室的房屋权益由原告乔×1继承所有；
二、被继承人乔×4名下位于北京市通州区杨庄×号房屋由被告乔×3继承所有，原告乔×1、被告乔×2于本判决生效之日起七日内协助被告乔×3办理上述房屋的产权转移登记手续；
三、被继承人申×于二〇一一年九月三日与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）确认的位于北京市通州区梨园镇×室的房屋权益由被告乔×3继承所有。
送达起诉状副本和传票的公告费三百元（已交纳）、送达判决书的公告费（以人民法院报社的正式发票金额为准）均由原告乔×1负担。
案件受理费二万六千元，由原告乔×1负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

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