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成功案例
SUCCESSFUL CASE
房产继承案例
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对于因继承进行房屋登记而提起行政诉讼，应先解决继承民事争议
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：刘某均
被告：某某市某某区规划和自然资源局
法定代表人：袁某荣，局长。
第三人：刘某美
第三人：刘某强
原告刘某均诉被告原某某市某某区国土资源和房屋管理局（以下至判决主文前简称原某某市国土房管局），第三人刘某美、刘某强房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘某强与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。诉讼过程中，因机构改革，原某某市某某区国土资源和房屋管理局有关房屋登记的职能已调整至被告某某市某某区规划和自然资源局（以下至判决主文前简称某某市规资局）。2019年6月26日，本案依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第一款第（六）项、第一百零一条第一款第（五）项的规定，依法中止诉讼，现已恢复诉讼并审理终结。
原告刘某均诉称，原告与第三人刘某美系同胞兄妹关系，与第三人刘某强属同村村民关系。原告与刘某美之母兰某章于1988年4月28日身故，其父刘某君1989年7月28日与谭某珍再婚。1991年6月17日，原某某市县人民政府开展乡村房屋确权登记工作，将刘某君与兰某章坐落于原某某市县某某村三组的土瓦砖头结构的87.02㎡的乡村房屋登记在了刘某君和谭某珍名下，并颁发了乡村所有权证XXX号《乡村房屋所有权证》。2005年6月11日刘某君病故，同年谭某珍回到再婚前的原住处居住。2006年6月30日谭某珍死亡。2009年9月21日，刘某美以继承方式获得上述房屋所有权，被告原某某市国土房管局向其颁发了XXX号房屋产权证。期间原告均在外务工，2018年原告回家，发现上述房屋已被刘某美卖给刘某强，该房屋转移登记行为侵犯了原告的继承权和财产权。综上，请求法院撤销被告颁发的XXX号房屋产权证。
原告刘某均向本院提交了如下证据：1．亲属关系证明；2．刘某君、谭某珍的乡村房屋产权证；3．XXX号房地证；4．刘某君、谭某珍的死亡注销户口证明。
被告原某某市国土房管局辩称，刘某君与谭某珍系夫妻关系，双方名下乡村房屋所有权证XXX号房屋所有权人为刘某君，共有权人为谭某珍。刘某君、谭某珍二人分别于2005年6月11日和2006年死亡。2009年5月18日，第三人刘某美申请继承该房屋，并向被告提交了身份证复印件、乡村房屋所有权证XXX号、荣双河鲁集建XXX号集体土地建设用地使用证、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的刘某君与谭某珍的法定继承人有刘某林、刘某江、刘某美三人的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。被告核实刘某美提交的申请资料后，认为符合法律规定，向其颁发了XXX号房屋产权证。2015年4月10日，刘某美与第三人刘某强基于买卖合同关系向被告申请转移登记，被告核实双方提交的申请资料后认为符合法律规定，向刘某强颁发了XXX号房屋产权证，同时注销XXX号房屋产权证。由于XXX号房屋产权证已被撤销，故作出该房地证的具体行政行为已经不存在，现原告起诉要求撤销不存在的行政行为不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告某某市规资局向本院提交如下了如下证据、依据：1．某某市房地产登记申请书、乡村房屋所有权证XXX、集体土地建设用地使用证、现场登记查勘表、刘某美身份证复印件、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房产继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》；2．某某市房地产登记申请审核表、某某市房屋买卖合同、211房地证XXX号房屋产权证、刘某美身份证复印件、刘某强身份证复印件及其家庭户口信息、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的《证明》、房屋现场登记查勘表、现场图片；3．《某某市土地房屋权属登记条例》。
第三人刘某美未到庭参加庭审，也未提交书面意见及证据。
第三人刘某强未发表意见，也未提交书面意见及证据。
经庭审质证，原告刘某均对被告提交的1号证据中原某某市县某某社区居民委员会出具的《证明书》有异议，认为证明书上所列继承人不全，对刘某林、刘某江二人的《放弃房产继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》有异议，认为系第三人刘某美伪造。第三人刘某强对被告提交的证据无异议。被告对原告提交的1-4号证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。第三人刘某强对原告提交的1号证据有异议，认为案涉房屋继承人只有三名。
本院对上述证据、依据认证如下：原告提交的1-4号证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1-3号证据及依据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
【一审认定与判决】
经审理查明，原告刘某均与第三人刘某美系同胞兄妹关系，与第三人刘某强属同村村民关系。原告与刘某美之母兰某章身故后，其父刘某君与谭某珍再婚。案涉房屋的房屋所有权人为刘某君，共有权人为谭某珍，颁发有乡村房屋所有权证XXX号。刘某君、谭某珍二人分别于2005年和2006年死亡。2009年5月18日，第三人刘某美以继承为由，申请该房屋的转移登记，并向被告原某某市国土房管局提交了身份证复印件、乡村房屋所有权证XXX号、集体土地建设用地使用证、原某某市县某某社区居民委员会出具的刘某君与谭某珍的法定继承人有刘某林、刘某江、刘某美三人的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。被告经审核并现场登记查勘后，于2009年5月25日批准准予登记，并向刘某美颁发了XXX号房屋产权证。2015年4月10日，刘某美与刘某强基于买卖合同关系向被告申请转移登记，被告向刘某强颁发了XXX号房屋产权证，同时注销了XXX号房屋产权证。2018年原告知悉案涉房屋已转让过户后提起本案诉讼。
另查明，原告刘某均于2019年6月18日向某某市某某区人民法院提起民事诉讼，要求解决其与刘某林、刘某树、刘某秀、刘某美、刘某禄法定继承权纠纷，并于2019年8月1日向本院提出该案撤诉申请，次日本院裁定准予撤诉。
本院认为，原某某市国土房管局作为案涉房屋所在地的房屋行政主管部门，对其辖区内房屋登记申请依法具有受理、审查并登记颁证等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，被告某某市规资局在本案中具有相应的应诉职责。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条第二款“公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：……（二）房屋登记行为已被登记机构改变；……”之规定，本案诉争的211房地证XXX号房屋产权证虽已被第三人刘某强所持有的XXX号房屋产权证所取代，但不影响原告刘某均对XXX号房屋产权证提起诉讼。
依据《某某市土地房屋权属登记条例》第十二条“土地房屋登记应当由权利人或者利害关系人提出申请……”、第二十三条“登记申请符合条件的，登记机构应当予以登记，并将登记事项记载于土地房屋登记簿……”、第二十六条“登记机构应当根据土地房屋登记簿的记载，缮写并向申请人核发房地产权证或者房地产登记证明……”、第四十八条“有下列情形之一，应当申请土地房屋转移登记：（一）买卖、继承、赠与、交换……”及第四十九条“申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料”的规定，登记机关对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当核准登记，并颁发权属证书。因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记，申请转移登记权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
本案中，一方面案涉房屋原所有权人刘某君、谭某珍死亡后，第三人刘某美以继承为由申请该房屋的转移登记，并提交了房屋所有权证、法定继承人证明书以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》等材料，原某某市国土房管局依法对上述材料进行审查后向刘某美颁发本案诉争的XXX号房屋产权证，符合相关法律规定。另一方面，本案被诉行政登记行为依据的基础材料系证明刘某美系案涉房屋的唯一合法继承人的法定继承人证明书、《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，原告刘某均以原某某市国土房管局将案涉房屋错误转移登记至刘某美名下为由，提起行政诉讼要求撤销诉争的房屋转移登记，其主要理由仍是对刘某美的继承有异议。为此本院根据上述规定已向刘某均释明其应另行提起民事诉讼，先行解决民事争议，在刘某均提起相关民事诉讼后，本院已裁定中止本案审理，现刘某均又于2019年8月1日向本院申请该民事案件撤诉并经本院裁定准予撤诉。故刘某均在刘某美的继承行为效力尚未经有权机关否认的情况下，对被告为刘某美所颁发的XXX号房屋产权证提起要求撤销的行政诉讼，缺乏依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘某均的诉讼请求。
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（以下名字均为化名）
原告：刘某均
被告：某某市某某区规划和自然资源局
法定代表人：袁某荣，局长。
第三人：刘某美
第三人：刘某强
原告刘某均诉被告原某某市某某区国土资源和房屋管理局（以下至判决主文前简称原某某市国土房管局），第三人刘某美、刘某强房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告和第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。因刘某强与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。诉讼过程中，因机构改革，原某某市某某区国土资源和房屋管理局有关房屋登记的职能已调整至被告某某市某某区规划和自然资源局（以下至判决主文前简称某某市规资局）。2019年6月26日，本案依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第一款第（六）项、第一百零一条第一款第（五）项的规定，依法中止诉讼，现已恢复诉讼并审理终结。
原告刘某均诉称，原告与第三人刘某美系同胞兄妹关系，与第三人刘某强属同村村民关系。原告与刘某美之母兰某章于1988年4月28日身故，其父刘某君1989年7月28日与谭某珍再婚。1991年6月17日，原某某市县人民政府开展乡村房屋确权登记工作，将刘某君与兰某章坐落于原某某市县某某村三组的土瓦砖头结构的87.02㎡的乡村房屋登记在了刘某君和谭某珍名下，并颁发了乡村所有权证XXX号《乡村房屋所有权证》。2005年6月11日刘某君病故，同年谭某珍回到再婚前的原住处居住。2006年6月30日谭某珍死亡。2009年9月21日，刘某美以继承方式获得上述房屋所有权，被告原某某市国土房管局向其颁发了XXX号房屋产权证。期间原告均在外务工，2018年原告回家，发现上述房屋已被刘某美卖给刘某强，该房屋转移登记行为侵犯了原告的继承权和财产权。综上，请求法院撤销被告颁发的XXX号房屋产权证。
原告刘某均向本院提交了如下证据：1．亲属关系证明；2．刘某君、谭某珍的乡村房屋产权证；3．XXX号房地证；4．刘某君、谭某珍的死亡注销户口证明。
被告原某某市国土房管局辩称，刘某君与谭某珍系夫妻关系，双方名下乡村房屋所有权证XXX号房屋所有权人为刘某君，共有权人为谭某珍。刘某君、谭某珍二人分别于2005年6月11日和2006年死亡。2009年5月18日，第三人刘某美申请继承该房屋，并向被告提交了身份证复印件、乡村房屋所有权证XXX号、荣双河鲁集建XXX号集体土地建设用地使用证、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的刘某君与谭某珍的法定继承人有刘某林、刘某江、刘某美三人的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。被告核实刘某美提交的申请资料后，认为符合法律规定，向其颁发了XXX号房屋产权证。2015年4月10日，刘某美与第三人刘某强基于买卖合同关系向被告申请转移登记，被告核实双方提交的申请资料后认为符合法律规定，向刘某强颁发了XXX号房屋产权证，同时注销XXX号房屋产权证。由于XXX号房屋产权证已被撤销，故作出该房地证的具体行政行为已经不存在，现原告起诉要求撤销不存在的行政行为不符合法律规定。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告某某市规资局向本院提交如下了如下证据、依据：1．某某市房地产登记申请书、乡村房屋所有权证XXX、集体土地建设用地使用证、现场登记查勘表、刘某美身份证复印件、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房产继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》；2．某某市房地产登记申请审核表、某某市房屋买卖合同、211房地证XXX号房屋产权证、刘某美身份证复印件、刘某强身份证复印件及其家庭户口信息、原某某市县双河街道白玉社区居民委员会出具的《证明》、房屋现场登记查勘表、现场图片；3．《某某市土地房屋权属登记条例》。
第三人刘某美未到庭参加庭审，也未提交书面意见及证据。
第三人刘某强未发表意见，也未提交书面意见及证据。
经庭审质证，原告刘某均对被告提交的1号证据中原某某市县某某社区居民委员会出具的《证明书》有异议，认为证明书上所列继承人不全，对刘某林、刘某江二人的《放弃房产继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》有异议，认为系第三人刘某美伪造。第三人刘某强对被告提交的证据无异议。被告对原告提交的1-4号证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性。第三人刘某强对原告提交的1号证据有异议，认为案涉房屋继承人只有三名。
本院对上述证据、依据认证如下：原告提交的1-4号证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的1-3号证据及依据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信。
【一审认定与判决】
经审理查明，原告刘某均与第三人刘某美系同胞兄妹关系，与第三人刘某强属同村村民关系。原告与刘某美之母兰某章身故后，其父刘某君与谭某珍再婚。案涉房屋的房屋所有权人为刘某君，共有权人为谭某珍，颁发有乡村房屋所有权证XXX号。刘某君、谭某珍二人分别于2005年和2006年死亡。2009年5月18日，第三人刘某美以继承为由，申请该房屋的转移登记，并向被告原某某市国土房管局提交了身份证复印件、乡村房屋所有权证XXX号、集体土地建设用地使用证、原某某市县某某社区居民委员会出具的刘某君与谭某珍的法定继承人有刘某林、刘某江、刘某美三人的《证明书》以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。被告经审核并现场登记查勘后，于2009年5月25日批准准予登记，并向刘某美颁发了XXX号房屋产权证。2015年4月10日，刘某美与刘某强基于买卖合同关系向被告申请转移登记，被告向刘某强颁发了XXX号房屋产权证，同时注销了XXX号房屋产权证。2018年原告知悉案涉房屋已转让过户后提起本案诉讼。
另查明，原告刘某均于2019年6月18日向某某市某某区人民法院提起民事诉讼，要求解决其与刘某林、刘某树、刘某秀、刘某美、刘某禄法定继承权纠纷，并于2019年8月1日向本院提出该案撤诉申请，次日本院裁定准予撤诉。
本院认为，原某某市国土房管局作为案涉房屋所在地的房屋行政主管部门，对其辖区内房屋登记申请依法具有受理、审查并登记颁证等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，被告某某市规资局在本案中具有相应的应诉职责。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第三条第二款“公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：……（二）房屋登记行为已被登记机构改变；……”之规定，本案诉争的211房地证XXX号房屋产权证虽已被第三人刘某强所持有的XXX号房屋产权证所取代，但不影响原告刘某均对XXX号房屋产权证提起诉讼。
依据《某某市土地房屋权属登记条例》第十二条“土地房屋登记应当由权利人或者利害关系人提出申请……”、第二十三条“登记申请符合条件的，登记机构应当予以登记，并将登记事项记载于土地房屋登记簿……”、第二十六条“登记机构应当根据土地房屋登记簿的记载，缮写并向申请人核发房地产权证或者房地产登记证明……”、第四十八条“有下列情形之一，应当申请土地房屋转移登记：（一）买卖、继承、赠与、交换……”及第四十九条“申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料”的规定，登记机关对权利人（申请人）的申请进行审查，凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当核准登记，并颁发权属证书。因房屋买卖等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请转移登记，申请转移登记权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
本案中，一方面案涉房屋原所有权人刘某君、谭某珍死亡后，第三人刘某美以继承为由申请该房屋的转移登记，并提交了房屋所有权证、法定继承人证明书以及刘某林、刘某江二人的《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》等材料，原某某市国土房管局依法对上述材料进行审查后向刘某美颁发本案诉争的XXX号房屋产权证，符合相关法律规定。另一方面，本案被诉行政登记行为依据的基础材料系证明刘某美系案涉房屋的唯一合法继承人的法定继承人证明书、《放弃房屋继承权具结书》和《放弃房产继承权证明书》。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，原告刘某均以原某某市国土房管局将案涉房屋错误转移登记至刘某美名下为由，提起行政诉讼要求撤销诉争的房屋转移登记，其主要理由仍是对刘某美的继承有异议。为此本院根据上述规定已向刘某均释明其应另行提起民事诉讼，先行解决民事争议，在刘某均提起相关民事诉讼后，本院已裁定中止本案审理，现刘某均又于2019年8月1日向本院申请该民事案件撤诉并经本院裁定准予撤诉。故刘某均在刘某美的继承行为效力尚未经有权机关否认的情况下，对被告为刘某美所颁发的XXX号房屋产权证提起要求撤销的行政诉讼，缺乏依据。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告刘某均的诉讼请求。
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