物权法第97条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。现实生活中，因无权处分共有房屋导致的房屋买卖合同纠纷案件层出不穷。近日，北京市海淀区人民法院审结一起父亲私下卖房给女儿，儿子起诉合同无效的房屋买卖合同纠纷案件。

  原告曹雷诉称，诉争房屋系父亲曹利婚后于1998年从单位购买的，购房时曹雷支付了4万元，妹妹曹梅未支付任何费用。2005年母亲赵芝去世，2007年父亲准备再婚时，曹梅以“肥水不流外人田”为由，再三催促父亲将房屋过户到曹梅名下。曹雷此时身在国外，房屋过户的一切手续均由曹梅带着父亲办理的。曹雷近期回国后得知此事，认为诉争房屋应按法定继承顺序继承，房屋没有办理析产，父亲与妹妹之间的赠与行为不合法，故起诉请求法院确认曹利与曹梅之间的房屋买卖合同无效。

  被告曹利辩称，同意曹雷的诉讼请求，其没有把房子卖给曹梅，也不清楚合同内容，曹梅让其签字就签了。

  被告曹梅辩称，不同意曹雷的诉讼请求。并提出了以下答辩意见：1、合同双方是其与曹利，曹雷不是合同主体，无权就房屋买卖合同关系提出任何请求；2、曹利与其并非赠与关系，而是买卖关系，曹利自愿签署合同并亲自到政府主管部分办理了房屋过户手续，并非其一手操办，且其已向曹利支付了对价35万元，房屋租金收益一直归曹利；曹利在2005年母亲去世时即已再婚，其并未再三催促房屋过户；3、从遗产分割的法定程序后，母亲去世后，父亲取得房屋三分之二的产权份额，曹雷与其各取得六分之一的份额，此时各方对房屋由共同共有转变为按份共有，曹利与其对房屋的份额达六分之五，有权处分该房屋。此外，根据相关司法解释，人民法院在分割遗产中的房屋时，应依据有利于发挥其使用效益和继承人的实际需要进行处理。因此涉及对房产的分割时，应依据对该房产的照管、经营，有利于该房产使用效益最大化的因素。曹雷为外籍，久居国外，曹利年纪较大，二人均无充分精力照管房屋，只有自己照管房屋较为合适。依据该原则，该房产登记于我名下并无不妥。4、其已将房屋抵押登记至银行名下用以办理抵押贷款，若宣告房屋买卖合同无效必将导致其丧失房屋所有权，银行丧失抵押权，因此从保护银行权利的角度亦不应宣告合同无效。

  法院经审理后认为，诉争房屋系曹利婚后取得，为夫妻共同财产。赵芝去世后，因未留遗嘱处分其对房屋的份额，故房屋中属于赵芝的份额应由其法定继承人，即曹利、曹雷、曹梅三人共同继承。在未对诉争房屋进行析产前，房屋应为三人共同所有，曹利与曹梅在共有人曹雷不知情且事后未追认的情况下，私下签订房屋买卖合同，构成无权处分。曹雷起诉请求确认房屋买卖合同无效，依法有据，法院予以支持。

  针对曹梅辩称，法院认为，共有人曹雷虽非合同主体，但在权利受到侵害时提出异议，于法有据；根据物权法有关规定，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。曹梅主张房屋按份共有，但未提供相应证据，且原被告三人具有家庭关系，根据物权法相关规定，房屋属于共同共有。至于曹梅与银行之间的抵押关系，与该案非同一法律关系，法院不予处理。最后，法院判决确认房屋买卖合同无效。

  宣判后，三方均未明确表示是否上诉。（文中人物系为化名）