能够以低廉的价格买到一套央产房是“铁饭碗人群”梦寐以求的“单位福利”。然而，房子到手了，能不能上市交易，如何继承，却成为让人头疼的麻烦事。下面，我们就从一则案例入手，解决您的疑惑。

【案例一则】

2004年，在单位兢兢业业辛勤工作了三十年的老张获得了低价购买央产房（按照经济适用房管理）的资格，一家五口人终于不用再挤在一套巴掌地大的小房子里了。2018年老张和老伴相继去世，留下这套央产房和另外一套小房子给三个儿女：张大、张二（女）和张三。父母去世时，张大一家住在这套央产房里，还未成家的张三住在那套小房子里。

没有留下遗嘱的老张和老伴可难坏了兄妹三人，张大说，央产房现在也不能上市交易，父母生前他尽孝多，这套央产房还是让他一家人住着，三人可以把那套小房子分了，自己少分一点。张大的说法可气坏了张二和张三，张二觉得老大欺负自己是嫁出去的女儿，她朋友家的央产房去年就已经卖出去了，老大这个说法简直就是糊弄她跟弟弟。兄妹三人闹得不可开交，最终决定去找律师咨询。

下面，听听律师怎么说。

【律师分析】

央产房指中央在京单位出售给职工的已购公有住房。中央在京单位包括中央在京的机关单位和中央在京的企业。央产房按照购买价格不同主要分为三类：按照标准价格购买的央产房、按照成本价格购买的央产房和按照经济适用房价格购买的央产房。

问题1

央产房能不能上市交易？

央产房能否上市交易的问题不能一概而论，三类央产房的情况不相同：

①1993年以前所购的央产房一般是按照标准价格购买；
②1994年—2003年购买的央产房一般是按照成本价格购买；
③2003年以后购买的央产房则一般按照经济适用房价格购买（央产经济适用房）。

第①②类房屋:按照国家规定，前两种类型的房屋完成了央产房上市核准登记手续是可以上市交易的，其中按照标准价格购买的央产房因购买价格低于成本价，在上市之前还需补足至成本价才能获得完整的产权。

在前往相关机构办理央产房上市手续之前需要确定下列事项：

★原单位同意上市交易吗？现实中部分单位（例如航天系统单位、部分高校）因涉密并不允许单位的央产房上市交易。
★分房超标了吗？中央在京单位的职工分房面积都存在的一定的标准，如果分得的央产房面积超标，还需将超标情况处理后才能上市交易。
★物业供暖结清了吗？在办理上市审批手续之前，需要结清物业费、供暖费等费用，取得相关的结清证明。

第③类房屋：根据国家政策的规定，央产经济适用房在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。
因此，本案中老张留下的那套央产房（按照经济适用房管理）目前不得上市交易。

问题2

央产房如何继承？

无论是能上市还是不能上市的央产房，都能够继承。但是第①②类央产房与第③类央产房（央产经济适用房）在继承时的主要区别在于：能否做彻底的分割。

按照标准价格和按照成本价格购买的央产房因为可以上市交易，所以对房屋的价格可以进行评估。将房屋判给其中一个继承人时，该继承人可以按照评估或者协商的价格给予其他继承人相应的折价，该央产房由此得到彻底的分割。比如，如果本案的房屋并非不能上市的央产房，假设房屋评估或者协商的价格为60万元，那么法院可以判决房屋产权给某一方，获得房屋的一方给其他继承人补偿款。

按照经济适用房价格购买的央产房（央产经济适用房）不能上市交易，因此也就无法委托评估机构进行评估，当多个继承人就房屋的分割和价值无法达成一致时，法院只能确定各继承人占有房屋的份额，该央产房由继承人共有。

本案中按照经济适用房管理的央产房不能上市交易，如果张大、张二和张三就该房屋的价值及分割不能达成一致，法院只能根据相关法律规定判决确认三兄妹对该房屋各自享有的份额。拿到法院判决书后，三兄妹可以到房管局办理登记，这样每个人都能拿到一个共有的房屋产权证。

【律师提醒】

律师提醒您，在继承或准备出售央产房之前尽量先咨询专业人士，避免草率签订协议而发生协议无法履行的风险。

【相关规定】

《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》（国管房改[2003]165号）
第二条   本办法适用于中央在京单位已购公房首次进入市场出售的管理。
本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法，下同）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。
第八条   凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。
涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。
法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。
第十一条   凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。
凡以标准价购买的住房，出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6％计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。
 
《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改﹝2010﹞230号）
二、中央在京单位保障性住房仅限于职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。凡擅自出售、出租、出借或改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消再次申请购买职工住宅的资格。

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