问题1  农村宅基地上建房有“六不准”

【法官解读】

按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定，农村建房有“六不准”：

一、不准随意多层修建。新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》，可建设层数由各地规定，一般不允许建三层以上房屋。在农村建造或翻修超过三层以上的农房时，需要专业的施工团队建造，同时还需要向乡镇政府递交相关的申请，经过审批后才可以动工。

二、不准超面积标准建造。农村建房实行“一户一宅”原则，各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定。非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除，但若通过合法继承等方式获得的宅基地，是被允许的。

三、不准随意翻修农房。按照《城乡规划法》的规定，在农村翻修旧房、危房时，必须要取得乡村建设规划许可证，需要向村委会递交申请，审批通过并获得乡村建设规划许可证后才可以动工。未取得乡村建设规划许可证翻修房屋，违反《城乡规划法》的规定，面临被拆除的危险。

四、不准建在规划区域外。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。

五、不准擅自改变用途。宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要，不允许“挂羊头卖狗肉”，比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售。

六、不准未批先建。建房前，应申请批准使用宅基地，获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》，取得《乡村建设规划许可证》。涉及林业、水利等部门的，还应经过相关部门批准。

问题2  城镇居民在宅基地上建房，遇拆迁能得安置补偿吗？

【案情简介】

某村村民李某向村委会申请了一块宅基地，并通过建房审批。李某与城镇居民王某签订合同，由王某在该宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用费。后因旧村改造，该房屋被拆迁并赔偿了一套拆迁安置房。李某诉至法院，要求确认合同无效，并要求王某返还拆迁后所得安置房。李某请求可否成立？

【法官解读】

我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。李某和王某签订的协议因违反法律强制性规定而无效，宅基地使用权仍归村民李某。根据“房地不分离”原则，房屋和宅基地使用权只能归一个主体所有，故李某是宅基地使用权人，也是房屋的所有权人。法院判决，李某可以获得拆迁安置房，而王某仅是房屋出资者，并非房屋所有权人，无权获得拆迁补偿利益。

【法条链接】 

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

问题3  因读书就业迁出户籍，城镇户籍子女还能继承宅基地吗？

【案情简介】

王某早年因读书和工作，户口迁出农村并取得了城镇户籍。王某父母为农村户口，在村里有一处宅基地并盖有房屋。多年后，经相关部门审批，王某与父母一同出资将家中的老房子重新修葺了一番。如果王某父母去世，王某可否继承老家的宅基地使用权？

 【法官解读】

城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。

本案中，王某宅基地上仍有房屋，故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权，但如果宅基地上的房屋灭失，王某就不能单独就宅基地予以继承。

需特别指出的是，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撑此房屋的宅基地将不能继续使用，而是由集体经济组织收回处置，继承人亦丧失对宅基地相关权利的承继。如果遇到房屋拆迁，宅基地的拆迁补偿分为两种，一种是对地上房屋的补偿，房屋作为父母的遗产，无论子女户口在哪里，都有权继承；另一种是对宅基地使用权的补偿，因宅基地不属于遗产部分，无法继承。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第三百六十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

来源：余姚市人民法院
  
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