每月仅收取“生活费”

到底是租赁合同

还是委托合同？

基本案情

丁某是广州市白云区某房屋的产权人。2005年3月，丁某与伍某签订第一份《委托书》，约定：全权委托伍某代理案涉房屋的一切经营管理，伍某每月支付生活费用8000元，日常经营管理中所产生的一切费用由伍某承担。

委托期满后，2009年9月，丁某与伍某签订第二份《委托书》，约定：生活费变更为每月12000元，其余所得经营费用为伍某所有，案涉房屋经营中所发生的税费、经营管理费用，在伍某的所得费用中交纳。

第二份《委托书》期满后，2014年9月，丁某与伍某签订第三份《委托书》，约定：生活费变更为每月30000元，其余委托事项不变。

在受委托期间，伍某以其名义将案涉房屋出租给案外人使用并收取租赁保证金、租金。

因自2019年6月起伍某未再向丁某支付生活费，丁某于2019年9月17日出具《解除委托声明书》，解除对伍某的委托。同日，伍某将案涉房屋交还给丁某管业。

后丁某向法院提起诉讼，请求伍某支付2019年6月至2019年9月的租金及逾期支付租金的利息损失等。伍某抗辩称，其仅是受委托管理案涉房屋，其对外所签署的租赁合同的权利义务归属于丁某，即伍某没有义务向丁某支付租金，支付租金的义务人是承租人。


广州市越秀区人民法院一审判决：伍某向丁某支付3个月租金共计90000元并支付逾期支付租金的利息损失等。

伍某不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。


本案当事人之间并未签订书面合同，仅有丁某分别就案涉房屋于2005年3月、2009年9月、2014年9月与伍某签订的《委托书》，载明丁某全权委托伍某代理案涉房屋的一切经营管理，丁某主张其与伍某之间是租赁合同关系，而伍某则主张是有偿委托合同关系。对此，法院综合全案证据及查明的事实，认定丁某与伍某之间名为委托合同关系，实为租赁合同关系。理由如下：

根据法律相关规定，在委托合同中，受托人处理民事行为的后果由委托人最终承担，委托人对于委托事项有权进行干预，有权要求受托人汇报经营情况，委托人仅按约定向受托人支付一定报酬，经营所得归委托人所有；而在租赁合同中，出租人不干预承租人对租赁物的占有和使用，出租人的租金也不与承租人占有、使用租赁物的收益发生直接联系，出租人只是定期收取固定的租金或资金回报。

本案中，丁某向伍某出具的《委托书》虽称丁某全权委托伍某代理案涉房屋的一切经营管理事务，但约定“办理住宅转商铺的费用以及日常管理中所产生的一切费用由伍某承担”，且根据伍某在法院审理中自认，其有权决定案涉房屋的对外出租事宜，无需向丁某汇报，案涉房屋的出租收益状况也不与丁某的回报挂钩，无论伍某出租案涉房屋的收益如何，丁某均有权每月收取固定的收益，且根据聊天记录，双方均将伍某每月固定支付给丁某的费用称为“租金”。基于上述事实，法院判定，丁某与伍某之间应为租赁合同关系。

据此，伍某作为承租人应当按照约定的期限支付租金，其自2019年6月未按时支付租金，应当向丁某支付拖欠的租金及逾期支付租金的利息损失。


如今，不少业主由于没有经验和时间精力来管理自己的房产，会将自己名下的房屋交由个人或企业代为出租和管理，双方往往会签订《委托经营管理合同》或由业主出具委托书，那么，双方之间到底是委托合同还是房屋租赁合同，要具体根据双方的权利义务，严格依照法律规定，进行综合判断。而这，也会实际影响到租客的权利。

● 如果是租赁合同，此时租客的身份是次承租人，如果承租人欠付租金导致出租人行使合同解除权后，次承租人将无法正常使用租赁房屋；

● 如果是委托合同，此时租客的身份是承租人，其与委托人之间的房屋租赁合同依法约束出租人，租客仍能继续使用房屋。

为避免因约定不明产生纠纷，业主应当与受托人签订正规的合同，明确约定双方的权利义务，而对于租客而言，应当在租赁房屋时，审查房屋的产权情况及出租人的身份。

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