房产继承案例

【案情简介】

原告:周甲。
被告:周乙。

法院经审理查明:被继承人周某蒋某生前共育原告周甲、被告周乙二个子女。2008年12月16日，周某去世。2012年 10月1日，蒋某去世。二人去世前均未立遗嘱。二人去世后留有遗产:周某名下位于宁波市海曙区西北街房屋一套蒋某名下位于宁波市鄞州区高桥镇蒲家村经济适用房一套其中蒋莱购买位于宁波市鄞州区高桥镇省家村经修适用房时手续委托原告办理，原告垫付购房款326189.13元，该房目前尚有购房款150969.19元未付。因原、被告对上过述两套房屋的价值意见不一，本院委托慈溪市某房地产评估有限责任公司进行化值。该公司出具的房地产估价报告估价结果为:位于宁波市鄞州区高桥镇蒲家村终济适用房市场价值为54210元；位于宁波市海曙区西北街房屋市场价值为342300元。

【各方观点】

原告周甲观点:宁波市鄞州区高桥镇蒲家村经济适用房系原告和母亲商量,由原告出资，以母亲名义购买的经济适用房相关出面买房的手续由原告全权代理。该房屋属原告所有。母亲蒋某在世时，母亲、原、被告在场商量致，即由原告支付给被告350000元后,原、被告父母的遗产(包括但不限于)上述两处房产归原告所有，被告配合办理相关产权过户事宜并由原告承担母亲过世的各项安排和支出。原、被告当场均表示同意无异议。为此两套房屋应归原告所有。被告应履行两套房产过户、办理相关证照的义务。

被告周乙观点:经济适用房的产权人一直是蒋某。父母留下的存款，都给原告用作了放贷之用，经济适用房房款虽然通过原告支付，但实际的钱款仍是原告母亲的。父母在生前均没有对遗产作出过分配，应当系原、被告的共同所有。

【法院裁判理由】

被继承人周某蒋某生前未立遗嘱,本案应按法定继承处理。原告周甲被告周乙系被继承人的两个子女，有权继承遗产。被继承人蒋某名下位于宁波市鄞州区高桥镇蒲家村经济适用房市场价值为542100元，但该房尚有购房款150969.19元未付，且该房购房款中有326189.13元系原告垫付，故本院确认该房由原告维承所有为宜，未付购房款150969.19元由原告负责支付,原告应补偿被告遗产分割款32470.84元。被继承人周某名下位于宁波市海曙区西北街房屋由被告继承所有被告应补偿原告遗产分制款171150元。原告主张两套房屋款项均为其支付，被告抗辩购房款为被继承人蒋某所有原告提供了取款凭证予以证明，该取款凭证与购房款支付日期、金额基本致,本院对原告取自自已账户的金额326189.13元予以认定,玻告对其抗辩意见未提供证据予以证明，难以采信。

【裁判依据】

《继承法》第五条、第十三条第一款、第三十三条第一款。

【评析】

经济适用住房,是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3个显著特征，即经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。

规范经济适用住房的法规主要是2007年11月实施的部门规范性文件《经济适用住房管理办法》。此外，各省、直辖市、自治区等各有地方性规范，如《浙江省经济适用住房管理办法》《上海市经济适用住房管理试行办法》等。

经济适用住房的上地性质一般为国有划拨土地价格一般按照保本散利原则在成本基础上增加较低的利润(不超过3%)，因此，经济适用住房的价格比市场上一般商品房的价格低不少。
经济适用住房并丰非想买就能买，需要申请人符合定的条件,具体：(1)具有当地城镇户口；(2)家庭收人符合市县人民政府划定的低收人家庭收人标准；(3)无房或现住房面积低于市县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房购房人拥有有限产权。既不同于普通商品房的完全所有权，也不同于租赁公房中个人无所有权、只有使用权。购房人在5年内不得出售房屋。满5年后出售房屋的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照政府所定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。无论是在5年内因特殊情况需要转让经济适用住房，还是在满5年后上市交易，政府均有权回购或优先回购。

经济适用住房能否作为遗产来继承?首先，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。经济适用住房是公民在生前通过法律程序申请取得的合法财产，因此具备遗产的法律特征。其次,经济适用房具有有限产权。既然具有产权，其产权就可以作为遗产来继承，只不过区别于普通商品住房，其受到一定的限制。比如经济适用住房出售价款中的一部分需以土地出让金等形式上缴。

经济适用住房的继承是否与经济适用住房的申请条件的规定相冲突?经济适用住房的申请条件是在申请环节对申请人的要求和限制,而在取得经济适用住房后的上市交易环节,法规并没有对受让人作出要求，因此继承人作为受让人取得经济适用住房时也无须满足什么条件。两者并不冲突。

经济适用住房的继承是否受5年的交易禁止期限的限制? 5年的交易禁止期限的限制是针对上市交易,主要是买卖。上市交易行为是权利人的主动行为,法规予以限制，以免权利人借此牟利。但权利人死亡的法律事实并不取决于主观因素,因权利人死亡而导致的继承，应当允许及时得到处理。因此,经济适用住房的所有人死亡的，即使尚未满5年,该经济适用房也得发生继承。当然政府的回购权仍应当被保护。

在继承纠纷案件诉讼中,处理经济适用住房并不比普通商品房困难。首先,法院可以在继承人之间确定各自享有房屋产权的份额，如此处理并不涉及房屋的过户，从而可以化繁为简。其次，对于经济适用住房的价值,考虑其特殊性,可以委托房地产评估公司予以评估，法院根据评估的市场价格来分割遗产。

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