房产继承案例

【案情简介】
（以下名字均为化名）
上诉人（一审原告）:蔡X猛，男，1973年3月13日出生，黎族，住XX省XX市。
上诉人（一审原告）:蔡X悦，女，1977年8月22日出生，黎族，住XX省XX市。
被上诉人（一审被告）:XX省XX市教育局。住所地：XX省XX市XX镇XX街。
被上诉人（一审被告）：XX省XX第一小学。住所地：XX省XX市XX一管区。

上诉人蔡X猛、蔡X悦因与被上诉人XX省XX市教育局（以下简称XX教育局）、XX省XX第一小学（以下简称XX第一小学）财产损害赔偿纠纷一案，不服XX省XX市人民法院民初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡X猛、蔡X悦，被上诉人XX教育局的委托代理人裴XX、XX第一小学的法定代表人谭XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：涉案房屋为XX第一小学原教师宿舍楼第一幢第3号房屋（简称第3号房屋或涉案房屋），混凝土结构，一房一厅，楼房主建筑面积63平方米。原教师宿舍楼于1983年由广东省XX（现为XX省XX，简称XX农场）投资建成并投入使用，属国有资产。1983年，被告XX第一小学将第3号房屋安排给教职工沈X玉和张X生夫妇居住。沈X玉夫妇搬离该房屋后，学校于1988年将该宿舍安排给原告的父亲蔡X绪（时任校长）居住。1988年2月11日，蔡X绪向XX农场（一区部
缴纳购房款1122.19元。同年4月30日，XX农场给蔡X绪颁发第3号房屋的《房屋使用权证》（使用证号码为01162）。《房屋使用权证》载明：第3号房屋主建筑63㎡，作价值95元㎡，作价合计5985元；购房折价优惠75%，付款优惠25%，实际应付金额1122.19元；购房家庭成员为蔡X绪及其妻子陈X英，其未购房家庭成员为蔡X猛（儿子）和蔡X玥。《房屋使用权证》附有《房屋使用规则》，其中第一条规定：”农场职工认购公房交清房款后发给此证。”第二条规定：”购房成员对购买公房享有长期居住使用权，而无房、地产权，不得转卖、转让或赠送；其户口在本场、又无独立购买优惠公房或享受自建公房补贴的子女、配偶及父母有继用权，但应申报农场更换户主。”另查明，蔡X绪的妻子先于蔡X绪去世。蔡X绪于2006年去世后，涉案房屋一直处于关闭闲置状态，原告蔡X猛、蔡X悦未向XX农场申报涉案房屋的继用权，也一直未居住使用该房屋，XX农场亦未将该房屋安排给其他人使用。2007年8月，XX第一小学在《固定资产清理核实登记表（农场投资）》中将包括第3号房屋在内的教师宿舍楼（576㎡）登记上报XX教育局。2008年，XX省农垦系统进行改革，农垦中小学校移交地方管理。根据《XX省农垦中小学移交地方管理实施方案》的相关规定，农垦中小学的资产作为国有资产一并移交地方，包括涉案房屋在内的XX第一小学教师宿舍于2009年8月底前已移交XX市人民政府，由XX市教育局进行管理。2010年10月份，XX第一小学以宿舍楼已属危房存在安全危险为由通知教师宿舍原住户搬迁，许X明老师受学校委托通知原告蔡X悦收拾房屋。2011年，蔡X悦及其丈夫曾到涉案房屋用三轮车搬过家具，尔后仍锁住房屋。为建设教师周转房，经XX教育局决定，包括第3号房屋在内的XX第一小学教师宿舍楼于2014年10月被拆除。未有证据证明XX教育局就拆除涉案房屋一事通知过原告方。原告蔡X猛知道该房屋被拆除后，多次向二被告方提出交涉未果，遂于2015年4月13日提起本案诉讼，请求：1判令二被告在XX经济适用房小区赔偿安置一套面积约100㎡左右的混凝土结构房屋（价值30万元）给原告（或赔偿原告相应损失30万元）；2、判令二被告自2015年1月份起每月支付原告住房过渡费800元至交付安置房屋之日止；3、判令二被告连带赔偿因损毁家私物品所造成的经济损失5万元。诉讼中，经XX教育局及蔡X悦申请，本院依法追加蔡X悦为共同原告参加本案诉讼。庭审中，二原告对其关于”或赔偿原告相应损失30万元”的诉讼请求，予以放弃。原告方提出的涉案房屋被拆除之家具、物品损失清单，二被告不予认可，鉴于原告对此未能提供充分的证据予以证明，其主张的损失清单及其价值不予认定。

【一审认定与判决】

一审法院认为：本案诉讼争议的焦点是原告蔡X猛、蔡X悦于涉案房屋被拆除前是否取得该房屋的所有权或使用权；基于涉案房屋被拆除，二被告是否应给予原告安置房并向其支付住房过渡费；原告要求二被告赔偿其家私物品经济损失5万元的诉讼请求是否具有依据。涉案房屋所在的XX第一小学原教师宿舍楼于1983年由XX农场投资建成并投入使用，属国有资产（公房）。XX农场第一小学于1988年将涉案房屋安排给原告的父亲蔡X绪居住使用。同年XX农场依据国家公房政策，在收取蔡X绪优惠价房款1122.19元（涉案房屋当时实际作价5985元）后，向蔡X绪、陈X英夫妇颁发《房屋使用权证》。根据《房屋使用权证》所附《房屋使用规则》第一、第二条的规定，蔡X绪夫妇是以认购公房的名义交纳房款取得《房屋使用权证》，其二人作为购房成员对所购买公房仅享有长期居住使用权，而无房、地产权，不得转卖、转让或赠送。因此，在蔡X绪、陈X英夫妇取得《房屋使用权证》后，涉案房屋的产权仍属国有。陈X英、蔡X绪去世后，涉案房屋不属于其二人的遗产，不能由其继承人予以继承。原告关于涉案房屋已由原告通过继承其父亲合法财产的方式取得物权的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。公房使用权的存续具有永续性，公房使用人死亡的，其配偶、子女等可以申请继续使用公房。根据涉案《房屋使用规则》第二条的规定，购房成员的子女、配偶及父母符合条件（户口在本场、又无独立购买优惠公房或享受自建公房补贴）者，可通过申报农场更换户主的方式继续使用所购房屋。本案中，二原告在其父亲去世后，未向XX农场申报继续使用涉案房屋，在涉案房屋由农垦移交地方后，二原告亦未曾向当地政府部门申报过继用权，直至房屋被拆除。事实上，二原告在其父亲去世后也一直未居住使用涉案房屋。由此可见，二原告在其父亲去世后，已放弃对涉案房屋的继用权。换言之，二原告未曾取得过涉案房屋的使用权。公房使用权的取得需要支付对价，故公房使用权是一项具有财产价值的财产权，公房合法使用者只有使用的公房遇征收时才可获得补偿。本案第3号房屋属国有资产，蔡X绪生前对该房屋仅享有使用权，二原告在其父亲去世后，不能通过继承的方式取得该房屋的产权，亦未曾通过申报更换户主的方式取得继用权。涉案房屋被移交地方政府后，被告XX教育局作为管理机关拆除涉案房屋，其行为并不侵犯原告的权利。原告主张其通过继承而取得涉案房屋的所有权，要求二被告给予原告安置房并向其支付住房过渡费，其诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。关于原告主张的家私物品经济损失5万元是否具有依据的问题。本案已查明的事实显示：二原告在其父亲于2006年去世后一直未居住使用涉案房屋，因该教师宿舍楼存在安全隐患，经XX第一小学通知，被告蔡X悦曾于2011年同其丈夫到涉案房屋搬运过家具。原告方诉称涉案房屋被拆除前，房内仍留有价值5万元的家私物品，对此，原告方仅提供一份由蔡X猛自制的家具清单为证。庭审质证中，该份清单不为被告方所认可。本院认为，涉案房屋为XX教育局负责管理的国有资产，至拆除前已闲置八年之久，在XX第一小学于2010年已通知蔡X悦收拾房屋且蔡X悦亦于2011年搬运过家具的情况下，原告主张该房屋里仍留有价值5万元的家私物品，其举证证明的责任应由原告承担。原告举证的家具物品清单属其为诉讼而自行制作的清单，不具有原告所称的家私物品损失的证明力。原告由此应承担举证不能的不利后果。故原告要求二被告（连带）赔偿其家私物品经济损失5万元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告蔡X猛、蔡X悦的诉讼请求。案件受理费6586元，由原告蔡X猛、蔡X悦负担。

上诉人蔡X猛、蔡X悦不服一审判决，提起上诉称：一、一审法院认定”原告关于涉案房屋已由原告通过继承其父亲合法财产的方式取得物权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持”属于认定事实不清，适用法律不当。上诉人认为自其父母购买农场公房后，就相应取得继承公房承租权、居住使用权。该公房承租权具有经济价值，可占有、使用收益，应与其他财产一样进行继承。2015年4月2日《人民法院报》刊登的（2014）南法民初字第03056号已经生效的判决，明示公房承租权可以作为遗产继承。这也表明国家法律已经对公房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值，使公房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公房承租权可以作为承租人遗产继承。上诉人合理合法继承自上诉人父亲死亡之日发生，事实上继续使用该房屋因而该房屋的使用权及可期待收益在拆除之前就已应由全体继承人共同所有，当涉及公房拆迁时，相关补偿款和安置房应由所有继承人享有。上诉人继承使用公房，遇到拆迁，获得安置和补偿，是有事实和法律依据的。二、上诉人认为，XX农场允许购房成员子女继承、继用所购买的农场公房，上诉人有权继用、继承房屋。2006年5月，上诉人父亲去世后，已经上报XX农场，并按照农场要求办理相关手续，当时农场没有要求和通知上诉人换证和更换户主，此后也未对上诉人继承使用房屋提出任何异议和要求。《房屋使用规则》中的”购房成员对购买公房享有长期居住使用权，而无房、地产权，不得转卖、转让或赠送；其户口在本场、又无独立购买优惠公房或享受自建公房补贴的子女、配偶及父母有继用权”，应理解为只要经农场批准允许安排购买了公房，购房成员的子女、配偶及父母有继用权、继承权。”但应申报农场更换户主”应理解为”但是应该申报农场更换户主”。规则中”有继用权”在前，”更换户主”在后，表明了”但应申报农场更换户主”不是继承人继承房屋的先决条件，更不是必要条件，没有强制性。是否更换户主，不影响家庭成员按照农场政策继承房屋。事实上，是否更换户主、何时更换户主、更换哪个户主、何时换证，得有农场通知要求才能办理。未更换户主的责任不在上诉人。一审法院认定必须更换户主才有房屋继用权是对《房屋使用权证》中《房屋使用规则》的错误解读。房屋移交地方后，上诉人对移交的事情毫不知情，没有收到XX农场和地方政府任何部门和单位的通知。XX农场和地方政府任何部门和单位没有通知上诉人向地方政府部门申报继用权或者办理相关手续，对上诉人继承使用房屋没有提出任何异议和要求。上诉人认为，房屋由农垦移交地方后，作为管理方的被上诉人有责任和义务告知上诉人，需要办理何种手续应当告知上诉人办理该手续的依据和办法。当房屋拆迁时，有义务有责任通知上诉人。被上诉人作为管理方存在过错，上诉人在继承使用房屋过程中并无过错，不承担上述原因造成的后果。一审判决认为”本案中，二原告在其父亲去世后，未向XX农场申报继续使用涉案房屋，在涉案房屋由农垦移交地方后，二原告亦未曾向当地政府部门申报过继用权，直至房屋被拆除”没有考虑到XX农场的实际情况，没有考虑上诉人合法继承的事实，没有认定被上诉人过错造成的后果，对事实认定不清。三、上诉人认为一审法院认定”事实上，二原告在其父亲去世后也一直未居住使用涉案房屋”的推断没有根据。上诉人兄妹俩的父母双亡，妹妹嫁到离家10多公里的夫家生活，偶尔回家看看。习惯上由上诉人继承使用房屋。2003年2月--2014年，上诉人蔡X猛一直在江苏打工，2006父亲病故都未能见生前最后一面。原房内家私物品也未搬离，一直继续居住使用房屋，从来没有以任何形式表明放弃房屋的继用权、继承权。四、一审法院没有认定被上诉人强拆房屋程序违法。上诉人认为，被上诉人作为拆迁人拆除上诉人居住房屋程序违法，没有履行相关手续程序，而且在未告知上诉人拆除房屋时间、相关依据、当事人的权利和义务，且在拆除房屋的过程中未通知上诉人到场，未制作财物清单并由上诉人签字确认，亦未制作笔录并摄制录像，造成上诉人合法权益和财产损害。五、一审法院没有依法认定上诉人的财产受到损害的事实。一审法院认定上诉人承担举证证明的责任，由此承担举证不能的不利后果，明显没有考虑事实缘由，对事实认定不准。上诉人认为，由于被上诉人不依法定程序通知上诉人办理拆迁手续，简单粗暴地将房屋拆除，无法充分履行举证责任。上诉人对因强拆所致物品损失的”举证不能”，其原因是被上诉人事实拆迁时，没有告知上诉人及家属，没有制作现场笔录，未对房内外财产清点并进行公证或见证，没有对物品进行搬离和移交给上诉人，并制作交接笔录。这种情况下，法院可以责令被上诉人来进行举证。在一审中上诉人提供了有关损坏事实的财产损失明细表、照片等，被上诉人对上述证据的合法性、真实性提出异议，但没能提供充分的证据进行反驳，一审法院未依法结合本案相关事实予以认定。上诉人的赔偿请求合情合理，没有明显夸大的损失，被上诉人作为拆迁人，理应按照《XX市人民政府关于印发XX市土地征收补偿安置管理暂行办法的通知》和《XX市土地征收补偿安置管理暂行办法》的规定，给予上诉人临时安置，并按照规定给予补偿。六、一审法院”许X明虽是XX第一小学教师，但本案未有证据证明许X明与二被告方具有利害关系，故许X明出庭作证的证言，本院给予采信”认定错误。理由是许X明、陈景琼二位证人系在职教师，尤其是许X明在XX第一小学任教，也住在学校安排的房屋。凭借教师身份以优惠条件已经购买居住XX经济适用房，目前工作居住生活享有的福利待遇以及个人的发展前途都和被上诉人息息相关。2014年房屋拆迁时，许X明通知其他住户而没有通知上诉人。七、一审法院关于”2011年，蔡X悦及其丈夫曾到涉案房屋用三轮车搬过家具尔后锁住房屋”的认定错误。综上所述，请求：1、依法撤销（2015）万民初字第529号民事判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人XX教育局答辩称：一、上诉人一审第一项诉讼请求没有任何事实与法律依据，客观上根本无法实现，一审法院予以驳回正确。二、涉案房屋的产权属于国有，陈X英、蔡X绪去世后，涉案房屋不属于其二人的遗产，不能由继承人予以继承。三、涉案房屋具有身份属性，上诉人没有依法申报，不能获得继用权。四、被上诉人拆除由其管理的房屋合法合理。五、上诉人要求被上诉人自2015年1月份起支付其住房过渡费至交付房屋时止没有任何事实与法律依据，一审驳回其诉请正确。六、上诉人要求被上诉人支付家私物品经济损失毫无事实与法律依据。综上所述，上诉人提出的上诉请求无任何事实与法律依据，请求法院依法予以驳回，维持原判。

被上诉人XX第一小学答辩称：其意见与被上诉人XX教育局的意见一致。

二审中，上诉人蔡X猛、蔡X悦提交如下证据：证据1、2015年4月2日《人民法院报》第6版PDF文件刻录光盘，拟证明公房承租权可以承租人遗产继承；证据2、张良户口本复印件，拟证明户主去世后，农场并不是强制要求一定要更名过户，农场也没有通知更换；证据3、蔡X猛的医保证明、证据4蔡X猛的医保证明，两份证据拟证明2008年至2013年蔡X猛在苏州工作，没有居住在农场，而不是放弃涉案房屋；证据5、许X明的身份证复印件，拟证明许X明是在XX第一小学工作；证据6、陈景琼的身份证复印件，拟证明陈景琼是教师，属于XX教育局管理，获得了经济适用房；证据7、张良的《XX省XX房屋使用证》复印件，拟证明张良去世后，农场并没有通知更名过户，家属子女仍然居住在该房屋，没有人提出异议。被上诉人XX教育局、XX第一小学的质证意见是：证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，认为只是一个法律观点，不能证明问题，与本案无关；证据2至证据6的真实性没有异议，但是对证明力和关联性均有异议；证据7的真实性没有异议，但是不能说明任何问题，与本案无关，要获得使用权，要向有关机关申报。本院的认证意见如下：证据1和证据2的真实性和合法性予以确认，对关联性不予确认；证据3和证据4的真实性、合法性和关联性均予以确认，可证明上诉人蔡X猛自2008年10月至2013年12月止在苏州参加社保的事实；证据5、证据6和证据7的真实性和合法性予以确认，对关联性不予确认。对一审提交的证据，各方当事人均无新的质证意见，本院予以确认。

上诉人蔡X猛、蔡X悦对一审查明的”......蔡X绪于2006年去世后，涉案房屋一致处关闭闲置状态，原告蔡X猛、蔡X悦未向XX农场申报涉案房屋的继用权，也一直为居住使用该房屋......”和”......2010年10月份，XX第一小学以宿舍楼已属危房存在安全危险为由通知教师宿舍原住户搬迁，许X明老师受学校委托通知原告蔡X悦收拾房屋......”部分事实有异议，认为上诉人蔡X悦经常去打扫房屋，在其父亲去世后，已经报告农场并按农场要求办理相关手续，农场并没有通知上诉人办理更换户主的名字及许X明也没有通知上诉人搬迁。但上诉人蔡X猛、蔡X悦未能提供充分证据予以证明其异议，且庭审中上诉人蔡X悦陈述在父亲去世后，案涉房屋由上诉人蔡X猛管理，其只是帮助打扫，而上诉人蔡X猛自述其在2003年至2013年在苏州工作，故本院认为上诉人蔡X猛、蔡X悦的异议不成立，不予支持。

二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。

【二审认定与判决】

本院认为：

本案需要解决的问题是上诉人蔡X猛、蔡X悦的诉讼请求是否有事实根据和法律依据。

第一，关于上诉人蔡X猛、蔡X悦主张被上诉人给予安置经济适用房并支付住房过渡费的问题。本案中，上诉人蔡X猛、蔡X悦的父亲蔡X绪对原先使用的案涉房屋仅享有使用权，并未享有所有权。被上诉人XX教育局作为被上诉人XX第一小学的主管部门，对国有资产即案涉房屋依法进行拆除并无不当。根据相关法律规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房实行申请、审批和公示制度。俩被上诉人并非经济适用房的主管部门，故上诉人蔡X猛、蔡X悦主张被上诉人给予安置经济适用房并支付住房过渡费于法无据，本院不予支持。上诉人蔡X猛、蔡X悦可向相关主管部门申请解决。

第二，关于上诉人蔡X猛、蔡X悦主张俩被上诉人赔偿损毁家私的经济损失5万元的问题。上诉人蔡X猛、蔡X悦以其自行制作的一份物品清单主张经济损失5万元，俩被上诉人不予认可。至今为止，上诉人蔡X猛、蔡X悦也未能提供充足的证据证明其家私物品的经济损失，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条”当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由其自行承担举证不能的不利后果。一审法院不予支持该项诉讼请求并无不当，应予维持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人蔡X猛、蔡X悦的上诉请求缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6586元，由上诉人蔡X猛、蔡X悦负担。
本判决为终审判决。

■ 温馨提示

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如财产继承问题，欢迎向我们的北京遗产继承律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：139-1063-8187（08:00-21:00）