房产继承案例

【案情简介】

（以下名字均为化名）
原告（上诉人）: 皮X颖
被告（被上诉人）: 北京XX实业股份有限公司

皮X颖诉称: 2008年11月1日，我母亲张X卿与XX公司签订商品房预售合同，购买XX公司开发建设的XX常营名苑A03-1住宅楼2单元1001号房屋（以下简称诉争房屋），交付合同价款496 076元，并约定交房时间为2010年9月30日，交付使用后双方共同向权属登记机关申请办理权属转移登记。2009年12月15日，张X卿去世。2010年9月18日，诉争房屋竣工，具备交房条件。2011年12月29日，张X卿的继承人在北京长安公证处办理继承权公证，确认张X卿与XX公司签署的合同项下权益由我一人继承，我持公证书要求XX公司交房过户，XX公司拒绝，以致成讼。我的诉讼请求是：第一，XX公司向我交付诉争房屋；第二，XX公司协助我向朝阳区房屋权属登记机关申请办理将诉争房屋产权登记在我名下。

XX公司辩称：张X卿购买的是保障房，属于政策性用房，与普通商品房有区别，按照规定只能向具有政府认可资质的人出售，皮X颖没有相关资质，我公司不同意向皮X颖交付房屋。按照北京市相关文件规定，购房人在办理房产证之前死亡的，没有其他共同申请成员的，终止购房合同。本案中，除非皮X颖能够提供证据证明其系张X卿的共同申请成员，我公司才可以配合其办理相关手续。故不同意皮X颖的诉讼请求。

北京市朝阳区法院法院经审理查明：皮X颖系张X卿之子。2008年11月1日，XX公司作为出卖人，张X卿作为买受人，签署合同编号为Y693327的《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定：张X卿购买诉争房屋，预测建筑面积为85.99平方米，合同总价款为496 076元，XX公司应于2010年9月30日前交付房屋，于2011年9月30日前取得诉争房屋所在楼栋的权属证明。诉争房屋交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。同日，张X卿交纳合同约定的购房款。经询，张X卿购买诉争房屋系其一人申请。
另查，2009年12月15日，张X卿死亡。2011年12月29日，北京市长安公证处出具公证书，公证内容为：因张X卿的其他继承人皮妤琰、皮红光、皮吉光、韩愫岭、何永利、何永艳、何永海、皮增祺均明确表示自愿放弃《商品房预售合同（限价商品住房）》项下权益中其有权继承部分的继承权，故该合同项下权益应由皮X颖一人继承。
再查，2010年9月18日，XX公司向诉争房屋所在楼栋业主送达房屋查验通知书及入住通知书，要求买受人验房、办理房屋结算及入住手续。因张X卿死亡，XX公司不同意为皮X颖交房并办理相关手续，以致成讼。

庭审中，XX公司提交京建发（2010）523号《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》，该通知明确购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。

【裁判结果】

北京市朝阳区人民法院朝民初字第26765号民事判决：驳回皮X颖全部诉讼请求。

北京市第三中级人民法院三中民终字第01114号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【裁判理由】

法院生效裁判认为：诉争房屋为具有社会保障性质的限价商品住房，张X卿作为申请人需要在收入、财产等方面具备一定的条件，据此签订的《商品房预售合同（限价商品住房）》仅对合同当事人双方具有法律约束力。张X卿在交房前死亡，合同并未履行完毕，诉争房屋的所有权尚未转移至张X卿名下，皮X颖作为继承人，并非《商品房预售合同（限价商品住房）》的当事人，亦不符合申请限价商品房的条件，其要求XX公司交房并办理产权转移登记的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

【案例注解】

我国的保障房体系分为廉租（公租）房，和限价房（经济适用房、限价商品房）等，其中限价房由于明显低于市场价格，申请人一旦获得往往能够实现巨大的经济利益，因此备受老百姓的关注。在我国的保障房建设中，对于限价房体系遵循的一般程序是先申请购买保障房的资格，通过摇号或者其他方式确定保障房的购买人，签订保障房预售合同及交纳购房款，建设房屋，交付房屋、办理登记。目前各地纷纷上马的限价商品房也是采取这种预售模式。预售模式下，从房屋摇号后到申请人最终办理房屋登记获得房屋所有权会有长达数年的时间差。一旦申请人去世，继承人是否有权继续取得这套房屋是司法实践中遇到的新问题。

【限价房的概念及特征】

限价房政策最早是在2006年5月24日，由建设部、发展改革委等九个部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第六条中明确提出的。“限”即是“限套型、限房价”。后来地方政府又纷纷进行了具体明确，《北京市限价商品住房管理办法》第2条明确规定：限价房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，由此增加了对销售对象的限制。《北京市限价商品住房管理办法》第13条规定：限价商品住房的供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。申请人应当满足特定的条件。由此可见，“限价房”的特性就体现在保障性方面,限价房作为旨在限制高房价，解决中等收入家庭的住房困难。根据限价房的定义，限价房具有以下特征：
1.保障性
限价房的建设目的主要是为了保障中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭，它既不同于保障低收入群体的经济适用房，也不同于普通商品房，关注的是中间的夹心层解决购房贵的问题，限价房是向符合一定条件的城镇中低收入家庭提供的一种保障性的住房，是在市场机制不能有效地解决全体居民住房的前提下，政府为了保障中低收入居民的住房利益而实施的一种手段，它的价格低于同类普通商品房，以保证中低收入者经济上可以承受。保障性是限价房的核心特征。
2．商品性
不同于经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房，限价房属于商品住房，由开发商在住房市场中销售。限价房由房地产开发单位生产和经营，并在住宅市场上进行销售，虽然其价格受到限制，开发单位的经营利润受到一定程度的限制，但房地产开发单位还是会有一定的利润。在一定前提下允许上市交易限价房这种“限房价、限地价”的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取性质上有本质的区别，但是它仍然是商品房。
3.受限流通性
限价房的流通性是受到严格限制的，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。即使购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，也应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。此外，限价房的权属证书上注明“限价商品住房”字样。这些措施的目的都旨在限制限价房的上市流通。

二、合同一方当事人死亡对合同效力的影响
我国合同法没有对合同当事人死亡对合同效力的影响进行规定，现实生活中，当事人签订合同时，很少约定如果一方当事人死亡后该如何处理。而一旦既没有约定，也没有出现一方当事人死亡的情形，往往容易引发争议：有观点认为主体不复存在，因此合同约定的权利义务已经失去意义，合同应当终止，还有观点认为应当赋予对方当事人合同解除权，但这些观点不符合《合同法》第91条规定的合同终止情形以及合同法94条合同的法定解除情形，也容易导致合同履行中对于已经履行完合同义务一方显示公平。笔者认为：在当事人没有特别约定的情况下，认为应依合同性质区别对待：一是财产性质的合同（比如买卖合同），一方当事人死亡的，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的话，继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务，继承人不原意继承的话，合同终止；二是具有人身依附性的合同，一方当事人死亡的，合同效力自然终止。因为这类合同的签订，一般都是一方当事人基于对另一方当事人本人具有的经验、能力，甚至是个人品格的信任。依据《合同法》第七十九条规定，这类合同依合同性质属于不可转让的合同，合同的权利义务应该随着合同主体的死亡而自然终止。

具体到本案，合同中虽无对当事人死亡情形的特别约定，但买受人必须具有北京市城市居民限价商品住房购买资格并进行过相应的备案，因此本案属于具有人身依附性的合同，合同的权利义务不具备可转让性，因此继承人无权继续履行合同。

三、限价商品房能否继承的思路及价值衡量

本案审理中，一种意见认为：把北京市住建委《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》（以下简称“《通知》”）作为直接裁判的依据，该通知明确规定购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。判决合同不再履行，直接驳回原告的诉讼请求。但该思路存在两个问题：第一，该通知是北京市建委作出，效力等级低于规章，不属于民事裁判文书直接引用的对象。第二，本案的合同签订时间是2008年，张X卿去世于2009年，而北京市住建委的文件颁布在2010年，用后出台的文件规范在前发生的行为在法律适用上也并不合适。因此本案不能以《通知》作为裁判的依据。而只能通过合同法和继承法的思路对案件进行分析。

从原告的立场上，其获得房屋的逻辑在于，原告是继承人，有权根据继承法规定继承原告父亲的一切合法财产。由于原告父亲生前签订了房屋买卖合同，因此原告能够继承该合同项下的一切权利，由于故原告有权要求被告继续履行合同。这种逻辑在一般情形下是正确的，如本案涉及的房屋是普通商品房，毫无疑问，原告有权要求被告继续交付房屋。但本案的特殊之处在于本案的诉争标的物是限价商品房，虽然具有商品房的基于该房屋的特定属性，但其财产权益是受限制的，购买该套房屋在合同履行的过程中，始终需要具有保障房的资格，否则就丧失要求开发商继续履行合同的权利。

法院在审理本案时需要衡量两种价值，一种是个人利益，本案中张X卿于08年交了购房款项，近几年随着房屋价格的大幅增值，如果法院不允许继承人获得房屋，买卖合同按照终止处理，买方按照当年的购房价实际上是无法获得类似房屋的，不仅付出了资金的成本，也丧失了大量的购房机会成本。法院驳回其诉讼请求，就会造成其财产权益的损失。另一种是公共利益，保障房的创设目的是为了实现居者有其所的伟大理想，是为了解决中低收入家庭的住房困难，并不是为了增加买受人的财富，如果具备资格的买受人在交房前死亡，开发商向不具备资格的买受人交付房屋与保障房的创设目的不符，同时向不具备资格的人分配保障房也有违公共利益，因此从价值衡量上，虽然有违继承人的意愿，但法院应当更倾向于让具备保障房资格的人能够获得保障房，而非使保障房的继承人获得超额财富。

四、《北京市商品房预售合同（限价商品房）示范文本》的完善
本案使用的合同是示范文本，该合同是北京市建委于2008年9月制定BF——2005——0116版本，在与普通的商品房预售合同示范本文相比，体现限价商品房特性的主要体现在三点：第一，买受人资格，在买受人一项，增加了北京市城市居民限价商品住房购买资格审核备案通知单》备案编号的填写；第二，合同第二十六条限价商品住房再上市交易的承诺；第三，第二十七条骗购限价商品住房的责任。并无本案情形的约定。从房屋摇号后到申请人最终办理房屋登记获得房屋所有权时间长达数年，一旦出现本案的申请人去世或者申请人通过买房、婚姻等其他方式不再具备购房资格的，继承人或者申请人是否有权继续取得这套房屋的规定在该合同中没有得到体现。笔者认为应当在该示范文本中明确合同履行中限价商品房买受人主体特定的原则：买受人应当在合同后过户前的全过程都应当具备北京市城市居民限价商品住房购买资格并已实际取得备案。对于买受人去世的，继承人不具备购买资格的，应当明确约定限价房预售合同效力应当终止，出卖人应当返还相应的资金，这样规定使得本案情形下的合同符合《合同法》第91条当事人约定终止的条件，各方当事人权利义务更加明晰。

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