房产继承案例

  李建强是大家公认的成功人士，家有别墅豪车、贤妻娇女，可谓春风得意。但人往往不知足，五十岁本该是“知天命”的年纪，李建强却和小秘书重组家庭，还生个了儿子。但他又不舍得原配和闺女，个人独有的一套价值千万的别墅，成了他笼络两个家庭的法宝。一边签协议赠与小儿子，一边签买卖合同把房子过户给大女儿。纸包不住火，东窗事发后，李建强索性到法院起诉，要求把房子重新过户到自己名下。法院会支持他吗？

  来回辗转两家庭，一纸诉状告亲女

  李欣是李建强与原配的女儿，从小受尽万般宠爱。2015年的一个夏日，高考结束的李欣收到浙江大学录取通知书，欣喜若狂地等着爸爸回家报喜，坐等右等，却见爸爸牵着一个五六岁的小男孩推门而入，“这是你的弟弟，叫李哲。”

  原来，李建强早有婚外情，和自己的小秘书吴晶生了儿子，也为此和李欣的母亲离婚了。为了避免影响李欣高考，一直和李欣的母亲瞒着她。现在高考结束，李建强就堂而皇之把儿子带回了家。本以为李欣长大成人，也已经考上大学，能够慢慢接受这个从天而降的弟弟，没想到，李欣从此离家出走，再也不回家，也不认这个爸爸。

  一天，李建强突然接到医院电话，被通知李欣割腕自杀在医院抢救。病床前，李建强追悔莫及，毕竟是血溶于水的亲骨肉，为安抚女儿，他信誓旦旦地承诺一定和小秘书吴晶离婚，并将别墅赠送给李欣。李欣出院后，李建强哄着吴晶办了离婚手续，许诺只是“假离婚”，自己的财产今后都归儿子，而且离婚不离家，一切照旧。随后，李建强又通过买卖合同的形式，将别墅过户到了李欣名下。本以为这样的安排十分完美，没想到“破镜难重圆”，李欣仍然无法接受家庭的变故，心中隔阂始终不减，对爸爸有意疏远还时常冷嘲热讽，让他很是无奈。

  离婚后的吴晶也对李建强心存芥蒂，几次试探询问何时将别墅过户到李哲名下，却等来了支支吾吾的回答。最终纸包不住火，一次偶尔的机会，吴晶发现别墅已经过户到李欣名下，大发雷霆，当即甩出了离婚时签订的协议，上面清清楚楚写着“双方协议离婚，儿子李哲由女方抚养，双方名下所有财产归儿子李哲所有。”吴晶理直气壮向李建强发难，这个房子在过户给李欣之前，就已经赠与儿子李哲了，李建强为何再赠李欣？有权再赠李欣吗？

  李建强本来就对女儿的态度心存不满，加上吴晶一再闹腾，最终一纸诉状把李欣告上法庭，提出当初签订买卖合同，实际上是为了躲债，由李欣代持房产，现在要求把别墅重新过户到自己名下。吴晶更是带上李哲，作为第三人参加诉讼，拿出之前的离婚协议要求法院认定买卖合同无效，将房产过户回李建强名下。

  三方争执不下，法院一锤定音

  受理案件后，一审法院深入查明案件事实，对三方提供的证据逐一进行严密、审慎的认定，2020年初，依法判决驳回李建强诉讼请求。对此，李建强不服提起上诉，2020年9月，二审法院经审理，维持原判。

  法院认为，李建强提出的为躲避债务由李欣代持房产的理由缺乏逻辑合理性，亦无相应证据，综合考虑合同签订履行、转移登记、家庭关系等情况看，认定房屋买卖关系下隐藏的法律行为系赠与法律关系。另外，关于李建强在《离婚协议》中约定将全部个人财产归李哲所有，应认定为在离婚关系中的赠与行为，但该赠与合同并未实际履行，房屋物权未转移登记至李哲名下，因此李建强与李哲之间的赠与合同关系无法对抗已经办理房屋转移登记手续的李欣。

  综上，李建强要求确认合同无效并将房屋恢复过户到自己名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审、二审法院一致判定驳回李建强诉讼请求。

  层层拨云雾，法官来说理

  本案迷雾重重，其中有三个问题最引人关注。

  李欣和李建强签订买卖合同，但李建强主张“代持”，李欣主张赠与，法院何以认定为赠与？相关民事法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，本案中，李建强与李欣虽然订立了《房屋买卖合同》，但双方均没有买卖别墅的真实意愿和行动，因此形式上的买卖合同无效，法院要穿透外在法律关系认定真实法律关系。综合考虑双方订立该合同的真实意愿、有无支付价款、以及交易惯例和家庭关系，认定父女之间成立赠与法律关系。李建强将其个人财产赠与李欣，并已经办理产权过户手续，视为赠与合同已履行完毕，因此李欣对于别墅享有的所有权应得到法院的保护。

  李哲手持李建强赠与全部财产的协议，为何法院不支持他的主张？李建强在与吴晶的离婚协议中约定双方名下所有财产均归李哲所有，实质上是在父母解除婚姻关系时对身份关系、财产处分及子女抚养义务的整体安排。相关民事法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。李建强虽然表示将个人所有的别墅赠与李哲，但是并未办理房屋产权过户，也就是说赠与合同尚未履行。而此后李建强将别墅过户给大女儿李欣，对于李哲的赠与合同已无法再继续履行，李哲也不能据此要求姐姐将房产过户给父亲或者自己。

  李哲的权利应如何保护？其实，李建强的赠与意思并非独立的赠与合同，而应与离婚关系及子女抚养义务作为整体加以看待，李建强与吴晶的离婚协议属于具有人身和财产双重性质的合意。根据相关民事法律规定，当事人订立离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。订立财产分割协议时不存在欺诈、胁迫等情形，当事人不得反悔。因此在婚姻关系已解除的情况下，如果允许一方反悔，将对男女双方离婚协议的“整体性”进行破坏，并有违诚信原则，诱发道德风险。所以李哲在赠与合同无法履行的情况下可以向父亲主张金钱补偿。

  中国有句古话叫“家和万事兴”。只有当家庭成员懂得摆正各自的位置，夫妻恩爱，子女孝顺，家庭氛围才能其乐融融，生活、事业才能进入正向循环，事事兴旺。李建强本有个和睦美满的家庭，只因一念之差，导致半生在两个家庭之间辗转难安，赠给女儿李欣的别墅，反悔无门，承诺给儿子李哲的财产，又转化为债务，财产落空、亲情难觅，可谓“赔了夫人又折兵”。

  (文中人名系化名)

  来源：东城法院 | 作者：龙琨 傅雯

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