房产继承案例

【案情简介】

（以下名字均为化名）

上诉人（一审原告）：黄某1
上诉人（一审被告）：黄某2

上诉人黄某1与上诉人黄某2因继承纠纷一案，均不服一审民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄某1上诉请求：1.撤销原判，改判①确认吴某臣与黄某2、胡某秀签订的《二手房买卖合同》无效；②黄某1对吴某臣的遗产享有70%的权益。2.本案一、二审案件受理费由黄某2承担。事实和理由：1.吴某臣与黄某2、胡某秀签订的《二手房买卖合同》应为无效合同。①该合同签订于2019年7月26日，当时吴某臣生活已不能自理，黄某2利用吴某臣当时由其照顾的便利，制作虚假购房合同形成买卖案涉房屋的假象。再次轮到黄某2照顾吴某臣时，黄某2又利用母子关系未受严格审查的漏洞，将房屋变更登记至黄某2夫妇名下。该合同签订时，其他继承人均不知情，系吴某臣与黄某2夫妇恶意串通，以远低于市场价格出售，损害了黄某1的利益，故应为无效。②案涉房屋非吴某臣婚前财产，而是吴某臣在黄某3供职的单位通过房改政策购买，根据国家政策的规定，案涉房屋应当是吴某臣与黄某3的夫妻共同财产，吴某臣无权将案涉房屋过户给黄某2。2.吴某臣与黄某2、胡锦绣签订的《二手房买卖合同》及黄某2与案外人签订的《二手房买卖合同》均虚构买卖价格，黄某2一审认可转卖案外人的价格为30余万元，鉴于案涉房屋已列入拆迁范围，按照拆迁补偿方案，该房屋的补偿款远在40万元以上，故一审按税务最低价格认定有失公允，应以黄某2转卖案外人的价格来确定该房的价值。3.吴某臣74岁至92岁期间均由黄某1一人照顾，吴某臣92岁至去世由各子女轮流赡养，故黄某1承担了更多的赡养和照顾义务，吴某臣的遗产分割应向黄某1倾斜。
黄某2辩称，1.黄某1认为案涉房屋价值40万元于法无据，案涉房屋的市场价值是否为40万元应通过评估来确定。2.吴某臣与黄某2签订房屋买卖合同，约定以6万元将房屋出卖给黄某2是吴某臣的真实意思表示。房改时，该房屋即黄某2出资购买，只是当时不具备过户条件，故于2019年7月份补签了合同。案涉房屋于2020年11月29日已登记在黄某2名下，故案涉房屋属黄某2的个人财产。3.黄某2已将6万元支付给吴某臣，即使未支付，也只能将这6万元的债权认定为遗产，由吴某臣的三个子女均等继承，而不能以交税价格204100元认定为遗产价值，更不能以市场价值认定为遗产。4.黄某1认为过户行为无效，应提起行政诉讼，撤销房产登记行为。
黄某2上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄某1一审诉讼请求。1.2019年7月26签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，约定了房屋价格为6万元，即案涉房屋系黄某2出资购买。吴某臣早已认可该房屋属黄某2所有，以6万元价格签订房屋买卖合同只是补签了买卖合同手续而已，一审以税务系统核定的房产价格204100元作为遗产进行分割，与该合同中双方真实意思及经验法则相悖。2.吴某臣与黄某2、胡锦绣签订《二手房买卖合同》的合同标的仅6万元，该款实际用于吴某臣的生活及医疗，故房屋买卖款6万元不能认定为是吴某臣的遗产。即使该6万元黄某2未给付，吴某臣的遗产也仅为该6万元债权。一审在黄某2与吴某臣之间未实际发生204100元交易且黄某1无证据证明吴某臣存在204100元遗产的情况下，以税务系统核定的房产价格204100元来认定为系吴某臣的遗产，法律适用不当。3.黄某1认为黄某2将案涉房屋卖给第三人，且独占房屋转让款并拒绝与黄某1分配，而提起本案诉讼，但案涉房屋系黄某2的个人财产，一审在黄某1未变更诉请及相关事实的情况下，超黄某1的诉请范围判决，原法律程序不当。
黄某1辩称，1.吴某臣与黄某2、胡某秀夫妇签订的《二手房买卖合同》无效。即使该合同系吴某臣的真实意思表示，也是吴某臣与黄某2在未通知其他权利人的情况下恶意串通的结果，损害了他人利益，应当无效。2.《公有住房买卖合同》及黄某3的职工证明能够证明案涉房屋是吴某臣、黄某3的夫妻共有财产，吴某臣无权将其过户给黄某2。3.黄某1提起诉讼时并不知晓吴某臣与黄某2夫妇签订《二手房买卖合同》一事，但在一审庭审中向法庭提出该合同无效并提交了书面意见。一审对此予以了审理并对该合同的效力作出了判决，但一审判决认定事实及法律适用错误，应当依法予以纠正。4.案涉房屋并非黄某2出资购买。有黄某1签名的载明了案涉房屋系由黄某2出资的字条，是黄某2于2004年通过事先准备的一张空白纸，利用黄某1对其十分信任，没有防备的情况下，找黄某1写的。该字条上仅“该房款是黄某2所付”及“黄某12004年5.10”是黄某1本人书写。当时黄某2表示该字条是写给黄某森看的，看完之后就撕毁，要求黄某1签字，当时黄某1没有发现这是一张对折的纸条，因为购房用了黄某3的抚恤金，黄某1本不愿写，但黄某2反复纠缠，又逢黄某1正在搬家，不想有过多口舌之争，就按照其要求写了字条。黄某1当时并不知晓房款的具体金额，所以金额当时没有写上去，但黄某2在黄某森去世之后，在预谋的字条上添加、篡改，妄想证明房屋归其所有。该字条存在以下不合理之处：1.字条上下两部分前言不搭后语，陈述的是两件不同的事情，而黄某1不可能背着黄某森涉及产权之事。2.吴某臣的私章是黄某2私自加盖，纸条上的吴某臣签名与房产过户时的吴某臣签名非一人所签，吴某臣不识字，亦不知晓在字条上签字之事，且字条未填时间。请求法院将该字条移交公安机关。5.因吴某臣与黄某2夫妇签订的《二手房买卖合同》无效，故因该合同取得的财产应予返还，本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条。
黄某1向一审法院起诉请求：判令黄某2立即将吴某臣遗产价值中的三分之一即100000元支付给黄某1（系坐落于××路××号，建筑面积55.68平方米的案涉房屋处置价款）。

【一审认定与判决】

一审法院认定事实：黄某1、黄某2系兄妹关系。其母亲吴某臣于1918年11月6日出生，2022年2月18日去世。吴某臣生前育有三个子女，长子黄某森，次子黄某2，女儿黄某1。长子黄某森于2018年12月19日去世。2001年2月21日，吴某臣与某某地区公路管理局某分局签订《公有住房买卖合同》，购买坐落于××路××号建筑面积55.68平方米，砖混住房两间，价款为16167元，并办理房产证证号为：宁房权证河字第4××1号。2004年5月10日，黄某1、黄某2及吴某臣三人签署情况说明，载明：“关于我居住的私房权属情况说明，某公路站公房一套，房改时由我经办，黄某2出资人民币16167.00元。故该房的产权归黄某2所有。以上情况属实。证明人：该房款是黄某2所付，情况属实。”2019年7月26日，吴某臣与黄某2、胡某秀签订《二手房买卖合同》将上述房屋，出售给黄某2、胡某秀，出售价格为60000元，并于2020年11月19日申请办理不动产权证*（2020）某市不动产权第0××4号。2022年11月23日，黄某2将案涉房屋出售给龙菲，合同约定售价为20000元，黄某2庭审认可实际售价为30余万元。2011年3月，吴某臣起诉黄某森、黄某2、黄某1，要求黄某1照顾其生活，黄某森、黄某2每月各负担600元生活费。2011年8月15日，吴某臣以黄某森、黄某2、黄某1对其生活费等达成协议为由撤回起诉。2019年7月吴某臣在黄某2处生活，2019年8月8日至2020年8月8日因为疫情所以在黄某1处生活，2020年8月8日后至2021年8月8日前在黄某2处生活，2021年8月8日后至2022年2月8日前在黄某1处生活。2022年2月8日后吴某臣在黄某2处生活直至去世。2020年11月19日吴某臣、黄某2、胡某秀，申请办理不动产权证*（2020）某市不动产权第0××4号不动产登记时，税务系统核定房产价格为204100元。
一审法院认为，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。2004年5月10日黄某1、黄某2及吴某臣三人签署情况说明，同意案涉房屋的产权归黄某2所有。2019年7月26日，吴某臣又与黄某2、胡某秀签订《二手房买卖合同》将案涉房屋出售给黄某2、胡某秀，出售价格为60000元。吴某臣出售房屋的行为改变了原签署情况说明内容，且当时还在世的长子黄某森未在该情况说明上签字，不能证实对该房屋的产权处理确定已由吴某臣、黄某森、黄某2、黄某1共同协商一致，但对于购买该房屋所涉购房款系由黄某2出资的事实，黄某1予以签字确认，故对该节事实予以确认，至于黄某1称其签字时系空白纸张，未提供证据证实，也不符合完全民事行为能力人正常表现，不予采信。关于案涉房屋由吴某臣出售给黄某2的价格，现黄某2未提供证据证明已经支付该60000元，其辩称系现金支付给吴某臣，经审理认为，2019年7月26日房屋买卖合同签订时，吴某臣已经101周岁，且跟随黄某1、黄某2轮流生活，黄某2给付房款既未通知黄某1，也未提交钱款取出及吴某臣接收的证据，不符合逻辑和经验法则，2020年11月19日申请不动产登记时，吴某臣正在黄某2处生活，吴某臣接收房款后如何保管，黄某2未能提供证据证实，故不认定该60000元已实际给付。因此，案涉房屋转让给黄某2的价格应当按照税务系统核定房产价格204100元计算，系吴某臣遗产，黄某1按照法律规定应当参与分割，鉴于该房屋系由黄某2出资，确定黄某2分得70%，剩余的部分黄某1享有50%，故黄某1应当分得30615元（204100元×30%÷2）。关于黄某1诉称，吴某臣与黄某2、胡某秀的签订《二手房买卖合同》无效，审理认为，不动产登记机关因买卖进行不动产登记时，系由双方当事人共同申请办理，并按照相关法律法规做出登记行政行为，现黄某1未提供证据证明《二手房买卖合同》无效且不动产登记错误，对其主张不予支持。关于2022年11月23日，黄某2将案涉房屋出售给龙菲，系黄某2自由处分其财产权，并不违反法律规定。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条第一款、第一千一百二十三条、第一千一百二十七条规定，判决：一、黄某2于判决生效后十日内支付黄某1房屋处置价款30615元；二、驳回黄某1其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由黄某1负担800元，黄某2负担350元。
二审中，黄某1向本院补充提交如下证据：1.某市公路事业发展中心出具的证明1份，拟证明案涉房屋系黄某3与吴某臣共有。2.黄某2写给黄某1夫妻的信件1份，拟证明黄某1、黄某2及吴某臣三人所签“情况说明”之中上半部分的字均由黄某2所写。黄某2质证称：证据1与证据2的真实性与合法性请求法庭予以核实，该两份证据均与本案无关。本院依据民事诉讼证据审查判断规则，结合当事人的质辩意见，审查认定如下：1.证据1仅能证明黄某3生前在某市公路事业发展中心就职，故对证明目的不予采信；2.黄某2二审庭审中认可该证据上半部分系其所写，故对证明目的予以采信。

【二审认定与判决】

经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，二审对一审查明的案件事实予以确认。
另查明，黄某3与吴某臣系夫妻，黄某3于1989年去世。
本院认为，黄某1以案涉房屋系吴某臣的遗产及其系法定继承人之一，进而可继承部分份额为由，起诉至一审法院请求分割该房屋。二审中，黄某1上诉称该房屋为黄某3与吴某臣的夫妻共同财产，此事实主张与其一审主张不相一致。结合黄某3于1989年去世、案涉房产系吴某臣于2001年2月21日与某某地区公路管理局某分局签订《公有住房买卖合同》购买，并登记在吴某臣名下的事实，对黄某1的此节上诉理由，不予采纳。2004年5月10日黄某1、黄某2及吴某臣就案涉房屋权属问题签署“情况说明”一份，载明该房屋的购买款系黄某2支付，黄某1在上述情况说明上签名捺印，说明黄某1对其上内容知情并认可。黄某1在本案诉讼中称其系受黄某2欺骗签名，无证据予以证明，且与生活常理不符，故二审对黄某1此节意见不予采信。吴某臣将登记在其个人名下的房屋过户给黄某2并办理了所有权转移登记，系对自身权利的处分，黄某1称吴某臣与黄某2之间的房屋买卖行为无效于法无据。至于黄某2是否将房屋转让款60000元实际给付给吴某臣，不影响房屋产权转移登记行为的效力。一审以吴某臣出售房屋的行为改变了原签署的情况说明内容，以及黄某2未能证明其实际给付了购买款为由，认定该房屋系吴某臣遗产并对黄某1、黄某2对该遗产享有的份额进行了分配，此节认定和裁判说理均有不当。
但是，鉴于案涉房屋系公房改制时以成本价购买、该公房指标与系争双方父母的身份紧密关联、黄某1对吴某臣亦尽到相应赡养和照护义务等，黄某1从该房屋现今售卖价款中分得一定的金额，符合公平原则。虽一审判决认定案涉房屋交易价款系吴某臣遗产存在错误，但实际分配与黄某1的金额无明显不当，二审对此不作调整。
综上所述，黄某1、黄某2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽对案涉房屋权属的认定和裁判说理存有不当，但判决结果正确，二审予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

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