其他专业知识

导读：近日，多地楼盘烂尾的业主无奈选择停贷“制裁”开发商和银行，法院在审理阶段会支持业主诉请么？

最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

绝望的烂尾楼业主，停贷“制裁”开发商

买房不易，如今很多人都是掏空了“六个钱包”，举全家之力，才凑够了买房的首付，但万万没想到，最终等来的却是楼盘停工，变成了烂尾楼。

面对楼盘烂尾，业主十分被动，有苦难言。如此前的热搜，#婚房烂尾600天，90后女孩不敢告诉家人#，一女子2018年购买了天津市宝坻区某楼盘预售房作为婚房，合同约定2020年10月30日交房，但不仅没有按时交房，楼盘从2021年10月开始就一直停工。1200多户业主维权多次未果，最后该女子只能一直瞒着家人楼盘烂尾。

全国各地，这样的烂尾楼并不少见，无数业主饱受其苦。

最近，这些烂尾楼业主们想出一个“伤敌一千自损八百”的办法，来“制裁”烂尾楼的开发商——集体停贷。并且，这股停贷风在全国多个地方陆续刮起。

上周，网上流出一份《强制停贷告知书》，景德镇市某楼盘业主决定于2022年11月强制停贷，业主称，该项目去年5月就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。

这份强制停贷告知书很快在网上刷屏，不少烂尾楼业主受到了启发，随后全国各地越来越多的烂尾楼相继被业主们决定强制停贷，所涉开发商除民企外，还包括一些国企。

矛头指向银行“三宗罪”

据网上流出的《停贷告知书》来看，这些楼盘无一例外，均已烂尾。但业主们申诉的重点却是银行存在的违规放贷、违规使用监管账户资金、未按规定将钱打入监管账户资金而是打入其他账户等问题：

银行作为贷款方，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；
银行将按揭贷款资金违规划入非监管账户；
银行作为预售资金监管方之一，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

在业主们看来，银行要在楼盘烂尾中，负很大责任。早在2003年，央行曾经出台“121号文件”中就明确表示：建筑不封顶，银行是不允许发放贷款的。

而开发商想要提取预售监管账户资金也并非一件简单的事。以福建福州为例，开发商需要授权委托书、申请报告、工程进度节点相关证明材料、监管账户银行流水等材料，申请预售监管账户资金提取报备证明，申请通过后，银行才能发放贷款。

但现在烂尾楼之所以烂尾，就是因为监管账户的资金在封顶之前，就已经没了。

所以，钱究竟是怎么不见的？业主们认为，因为银行的失责、违法、违规，才直接导致房屋最终烂尾的结局，因此，在复工前，他们不向银行还房贷，也是有礼有节，合乎公序良俗，合乎民意民声的。

一日不复工，业主就一日不还贷。业主们表示，停贷期间的损失，由开发商和相关贷款银行等相关利益方共同承担。

最高法判决：烂尾楼的风险不应全由购房者承担

最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

【相关法律】

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）

第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

3.《中华人民共和国民法典》

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

来源：北大法律信息网

■ 温馨提示

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，欢迎向我们的北京遗产继承律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-8335-6807（08:00-21:00）。