【案件基本信息】

原告:宁某民
被告:吴某玲
第三人:吴某忠

【基本案情】

2007年1月，吴某玲、吴某忠(买受人)与北京海欣方舟房地产开发有限公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，约定吴某玲、吴某忠购买某小区602号房屋(以下简称602号房屋)，买受人支付首付款485797元，剩余房款150000元由吴某玲以向中国农业银行申请贷款的方式支付。2008年7月，吴某玲开始偿还房屋贷款。2010年1月，吴某玲、吴某忠取得房屋所有权证，诉争房屋登记为吴某玲、吴某忠按份共有，各占50%的份额。2010年7月23日，吴某玲与宁某民登记结婚。2013年6月，诉争房屋贷款全部清偿完毕，共偿还房贷本息167583.85元。其中，吴某玲婚前即2008年7月至2010年7月共偿还货款70753.31元，婚后自2010 年8月至2013年6月共偿还贷款96830.54元。2016年，宁某民向本院提起离婚诉讼，经一审、二审后北京市第一中级人民法院作出的民终第4378号民事判决书，双方均同意在离婚诉讼中对诉争房屋未予分割。2016年8月，吴某忠、吴某玲办理房屋产权变更登记，吴某忠取得房屋所有权证，诉争的602号房屋登记为吴某忠单独所有。

诉讼中，经宁某民申请，本院委托杜鸣联合房地产评估(北京)有限公司(以下简称杜鸣公司)对602 号房屋结婚时的价值及现价值进行评估，鉴定机构出具估价结果，估价对象在吴某玲、宋某民结婚时(2010年7月23日)的市场价值为179万元，折合单位建筑面积价值约为21551元/平方米；估价对象的现价值为673万元，折合单位建筑面积价值约为81026元/平方米。

【案件焦点】

婚后还贷部分的增值如何计算。

【法院裁判要旨】

北京市海淀区人民法院经审理认为:吴某忠系本案利害关系人，故在无其他证据予以佐证的情况下，《协议书》不能单独作为认定案件事实的依据，吴某忠依据该协议书主张房屋归其单独所有没有事实及法律依据。

在无特殊约定或相反证据的情况下，婚后还贷应系夫妻共同偿还，还贷款项及相对应的增值部分应归双方共有。本院认定诉争房屋婚后还贷部分系由吴某玲、宁某民的共同财产偿还，还贷款项及相对应的增值部分归夫妻共同所有，吴某玲应就该部分款项对宁某民予以补偿。

本院认为较为合理的方式是对缔结婚姻关系时、解除婚姻关系时的房屋价值分别作出评估，双方离婚时均同意未分割诉争房屋，故本案中房屋现值应系实际分割时的价值。本案中，考虑到诉争房屋的来源、出资及贡献情况，如果采取平均分割的方式将会产生不公平的结果，故本院综合上述情况并结合照顾女方和子女的原则，对具体补偿数额进行判定。

综上所述，本院依照《中华人民共和国婚姻法》第一条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第十八条之规定，判决如下:
一、吴某玲于本判决生效之日起七日内支付宁某民房屋折价款 200000元；
二、驳回宁某民的其他诉讼请求。

【评析】

本案涉及婚前一方与他人共有房屋婚后还贷及增值部分的认定和分割，实务中，对于婚前一方的个人房产婚后还贷及增值部分系夫妻共同财产，离婚时一方应给对方折价补偿，但是对于婚前一方仅享有部分份额的房屋婚后还贷及增值部分该如何认定，目前还存在争议。

一、婚前一方的个人房产婚后还贷增值利益的计算

 增值利益应与孳息、投资收益区分，增值利益不是孳息，也不是投资收益，孳息是从原物本体中产生的物，增值利益则是受市场规律及国家政策的影响产生的。投资收益一般是指以营利为目的，通过花费时间、精力经营取得的利益，凝结了人的劳动在其中，而增值利益则是被动产生的，一般不包含人为的因素。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》的规定，一方以个人财产投资取得的收益(投资收益)， 属于夫妻共同财产。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法)若干问题的解释(三)》的规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。因此，对于婚前按揭房产中一方个人婚前出资产生的增值利益，应当归一方所有不予分割。对于婚后共同出资还贷产生的增值利益，归双方所有予以分割。

关于分割的具体计算方式，经过查阅大量的案例及探讨，发现该部分的计算方式在实践中做法不一，甚至说比较混乱，为了便于理解，笔者认为可以参照成本与收益的理念。先要明确几个概念:

(1)房屋总成本包括首付和贷款本息，即房屋总成本=首付+贷款本息(婚前还贷+婚后还贷+ 未还贷款);

(2)贷款本息即贷款本金和利息，离婚案件中通常涉及的几个常见概念有婚前还贷、婚后还贷、未还贷款。

随着市场行情的变动，房屋价值也在变动中，在房价上涨的情况下，如果截取某个时间点，该节点房屋价值减去购买时房屋价值即该期间的房屋增值收益。如结婚时的价值减去购买价值即为结婚前的增值收益，离婚时的价值减去购买价值即为离婚前的增值收益，婚姻期间的增值收益即后者与前者的价差。但需要强调的是，房屋的增值收益(任何期间)是基于投入的房屋总成本产生的，那么某个期间的部分投入成本所对应的就是该部分成本的增值收益。此处，需要明确的概念:

(1)婚姻期问房屋增值=离婚前的增值收益-结婚前的增值收益= (离婚时房屋价值一购买时房屋价值) - (结婚时房屋价值一购买时房屋价值) =离婚时房屋价值一结婚时房屋价值;

(2) 婚后还贷部分增值利益涉及婚前还贷、婚后还贷、未还贷款等因素。还应注意如下问题:

(1) 当离婚时房价小于或等于结婚时房价，即婚后房价下跌或平稳的，不产生增值利益。

(2) 当结婚前未产生或产生很少的增值利益时，婚前增值部分可忽略不计，房产评估时可仅就离婚时房屋价值进行鉴定；当婚前已经产生较高的增值收益，房产评估时应当对结婚时和离婚时两个节点的房价进行评估。

(3)婚姻期间，婚前投入(首付和婚前还贷)及未还贷款亦产生婚后房屋增值。

最后，应当强调的是当事人主张分割的是还贷及还贷的增值利益，面上述计算的是还货部分的增值利益，所以计算时不要忘记加上还贷的部分。此外，夫妻一方应得的数额还应除以2。最后得出的公式:
一方应获得的款项=婚后共同还贷的部分/房屋的总成本x (婚姻期间房屋增值/2+婚后共同还贷的部分/2)。

当然，这一公式只是严格按照出资额计算了一个基准，具体分割时，还应当结合照顾女方和子女的原则综合考虑。

二、婚前一方享有部分份额的房产婚后还贷增值利益的计算

本案的特殊之处在于诉争房产系女方婚前与父亲接份共有的房产，通常情况下根据权利义务对等的原则，女方与其他共有权人应当按照各自的份额承担房屋贷款，但是本案中女方婚后贷款均由女方独自偿还，即本应由共有人承担的贷款，女方均代为偿还，共有人对此明知且未提出异议，故法官认为共有人未承担偿还贷款的义务，就不应享有因承担该义务而产生的相关增值利益。但是因为房屋从产权及来源方面均有共有人的贡献，所以应当通过者虑权属及来源等因素对利益进行平衡，最终进行合理分割。

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