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成功案例
SUCCESSFUL CASE
宅基地房屋继承案例
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房产协议分割宅基地房屋不因未进行所有权变更登记或备案而不发生效力
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：田X森，男，1956年9月1日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。
原告：李X范，女，1960年1月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
被告：田XX，女，1982年7月17日出生，汉族，北京中粮广场发展有限公司职工，住北京市丰台区。
原告田X森、李X范与被告田XX赠与合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田X森及李X范的委托诉讼代理人侯XX、被告田XX的委托诉讼代理人田X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田X森、李X范提出诉讼请求：一、撤销2013年1月26日《房屋产权确认承诺书》中原告将丰台区亚林西居住区土地一级开发回迁安置房7-2-1703、10-1-104、10-1-204三套房产权赠与被告、即撤销原告对被告三套房屋产权人的确认及办理产权登记，被告协助田X森到北京京投新兴投资有限公司办理确认该三套房屋产权人恢复登记到田X森名下手续。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告田XX系原告田X森与前妻聂华之女，李X范系田X森再婚妻子。2012年9月21日，田X森与北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会签订《腾退补偿安置协议书》，田X森、李X范、被告及被告丈夫信春宇、女儿信博雅为安置人口，田X森获得腾退补偿款3532975元，2013年1月26日，田X森与西铁营村村民委员会订立《安置房屋认购协议》。田X森用该补偿款145万元，通过西铁营村委会从北京京投新兴投资有限公司认购四套房屋，房号为7-2-1203、7-2-1703、10-1-104、10-1-204。按照认购协议，四套房屋产权人为田X森。2013年1月26日，被告欺骗田X森在7-2-1703、10-1-104、10-1-204产权人由田X森变为田XX的房屋产权确认承诺书签字。被告谎称赡养田X森，三套房屋实际产权人还是田X森，田X森可以随时收回三套房屋产权，房屋利益由田X森享有。但在房屋交付后，被告及其丈夫与田X森发生争执，被告骗取田X森在《房屋产权确认承诺书》签字所做的承诺均无意履行，被告至今未向田X森支付赡养费用。田X森以为父女系亲人，女儿不可能侵害父亲的利益，没想到被告却欺骗田X森，开发商至今未对上述诉争房屋办理产权登记，田X森有权撤销对被告的房屋产权赠与，故我现要求撤销《房屋产权确认承诺书》中原告对被告产权的赠与。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告起诉案由错误，本案不存在赠与合同或者赠与事实。本案诉争房产系右安门外中顶村217号拆迁安置得来，系答辩人自有房产拆迁的转化，本应归答辩人所有。此外，拆迁过程中所有的文件及协议，均系原告自愿签署，性质上是拆迁利益的确认和分配，不存在所谓赠与的事实，我方认为本案案由应是分家析产。二、房屋产权确认承诺书经被拆迁人田X森签署，发生法律效力，涉案三套房产已经确认为答辩人所有的拆迁利益。答辩人同为被拆迁人，在与田X森的共同共有的财产拆迁后，理所当然应当享受拆迁利益。而拆迁利益究竟如何分配，应以被拆迁人之间的书面协议为准。原告提交的《房屋产权确认承诺书》系拆迁人要求提交的拆迁文件之一，目的和作用就是明确回迁安置房的归属及权利人，明确被拆迁人家庭拆迁利益的分配结果。通过《房屋产权确认承诺书》内容来看，原告明确签署确认承诺，涉案三套回迁安置房归答辩人所有。该承诺书系原告自愿签署，不存在欺骗和胁迫。三、被拆迁房产在拆迁之前，就已经明确为答辩人和田X森的夫妻共同财产，其中答辩人享有50%的份额。2009年4月22日，答辩人与田X森签署《房产协议书》，明确约定中顶村217号的户主为答辩人与田X森，所有的房产及权益各占有50%，如遇拆迁，拆迁利益各得50%，因此，在拆迁之前，答辩人与田X森就对答辩人母亲遗产及家庭共有财产进行了明确划分和约定，答辩人为被拆迁产权人之一，享有50%的份额，不存在原告起诉所称的拆迁四套房全部是原告所有，答辩人欺骗原告签署承诺书的事实。此外，答辩人提交的户口本、购房协议书，均可证明，答辩人一家三口户口始终在被拆迁院落，答辩人从小出生后随亲生父母一同生活在被拆迁院落。在拆迁后，答辩人按照承诺书的约定以自己名义购买安置房三套，并与开发商签订《回迁安置房买卖合同》，足以证明涉案三套回迁安置房的产权人为答辩人。四、答辩人对田X森生活的照料及关心，在原房产被拆迁后，等待回迁安置交房的周转期间，答辩人托朋友租赁拆迁周转房供原告居住，为了给原告提供一个良好居住环境，房东涨钱后，都是答辩人承担，没有告诉原告。答辩人作为原告田X森唯一的女儿，经常看望田X森，买东西，日用品等。无论到什么时候，答辩人都会照顾田X森，并非原告所述的不尽赡养义务。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，本院认定以下事实：
田X森与聂华原系夫妻，二人育有一女田XX，聂华于2007年6月20日死亡注销户口。田X森与李X范于2009年4月27日登记结婚。
2009年4月22日，甲方田X森与乙方田XX签订房产协议书，约定：甲乙双方为父女关系，双方共同为北京市丰台区右安门外中顶村217号的户主，具体位置为：北京市丰台区右安门外中顶村217号，其中正房四间、男方九小间。在大队登记的产权人为甲方，现在尚未办理房产证……双方就上述房产签订如下协议：……2、该房产为双方的共同财产，此房的所有权双方各占50%，即双方对此房产享有均等的权利与义务，另外甲方不得私自转让或者利用该房屋进行抵押贷款。3、此房产以后产生的费用，如维修费、重装费等，双方分别承担50%，如遇拆迁，所产生的拆迁款双方各得50%……双方另约定了其他权利义务。甲方田X森、乙方田XX、证明人田国生在协议后签名捺印。
2012年9月21日，腾退人（甲方）北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会与被腾退人（乙方）田X森签订编号为0001965的《腾退补偿安置协议书》，约定：一、被腾退房屋乙方被腾退的宅基地位于北京市丰台区右安门外中顶村217号，宅基地面积203㎡。二、安置人口应安置人口五人。安置人口明细如下：1、户主田X森，2、之妻李X范，3、之女田XX，4、之女婿信春宇，5、之外孙女信博雅……四、腾退补助费及奖励费甲方支付乙方腾退补助费及奖励费共计1142845元，其中包括……五、补偿款、补助款及奖励费统称为腾退所得款，甲方应支付乙方腾退所得款总金额为3532975元。六、乙方本次选购的房屋套型如下：1、二居58建筑平方米二套……2、二居87建筑平方米二套……以上购房建筑面积合计290㎡，购房款合计1450000元……双方在协议中另约定了其他权利义务。北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会在该协议甲方处盖章，田X森在乙方处签字捺印。
2013年1月26日，腾退人北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会与被腾退人田X森签订档案编号为X2-5-4-23的《安置房屋认购协议书》，约定：为保证双方合法权益，按《丰台区南苑乡西铁营村宅基地腾退补偿安置实施细则》中第十四条，第2款的规定，签订此协议书……认购房屋及价款：1、安置房号7-2-1703，面积58平方米，房屋总价290000元；2、安置房号7-2-1203，面积58平方米，房屋总价290000元；3、10-1-204，面积87平方米，房屋总价435000元；4、10-1-104，面积87平方米，房屋总价435000元。被腾退人共认购安置房肆套，房款总计人民币1450000元……北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会在腾退人处盖章，田X森在被腾退人处签字捺印。
同日，田X森、李X范与北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会签订《房屋产权确认承诺书》，载明：本人因腾退位于丰台区右安门外中顶村217号宅基地院落，签署了《腾退安置补偿协议书》及《安置房屋认购协议书》（档案编号：X2-5-4-23），选购了位于丰台区西铁营的回迁安置房共4套，现本人将《安置房屋认购协议书》内已选定的房屋产权人确认为：1、安置房号7-2-1703，确认产权人为田XX，田XX在产权人确认处签字捺印；2、安置房号7-2-1203，确认产权人为李X范，李X范在产权人确认处签字捺印；3、安置房号10-1-204，确认产权人为田XX。田XX在产权人确认处签名捺印；4、安置房号10-1-104，确认产权人为田XX，田XX在产权人确认处签名捺印。本人承诺如下：1、位于丰台区右安门外中顶村217号宅基地院落产权归本人所有。2、本人按照与贵处签订的《安置房屋认购协议书》中相关规定交纳购房款；3、对于本人承诺书中涉及的以上安置房屋产权人的确认，已取得《腾退补偿安置协议书》载明的所有被安置人员的同意，由于产权确认所产生的一切法律纠纷均由本人自行承担；4、在本人办理房屋入住手续时根据实测建筑面积结清全部安置房款后，请贵处为各套安置房屋产权人办理上述房屋的入住和产权登记手续；5、产权确认后此套房屋办理入住及产权等相关手续所需交纳的费用由各安置房屋产权人承担。……田X森在承诺人处签名捺印，李X范在成年人配偶处签名捺印。
2017年11月5日，出卖人北京京投新兴投资有限公司与买受人田XX签订合同编号为1899、1900、1902的《回迁安置房买卖合同三份，约定田XX购买坐落于西铁锦苑7号楼2单元1703号（原楼号7号楼2单元1703）、西铁锦苑8号楼1单元204号（原楼号10号楼1单元204）及西铁锦苑8号楼1单元104号（原楼号10号楼1单元104）三套房屋。现该三套房屋均已交付使用，但未办理产权证。
本院认为，本案的争议焦点系原被告之间关于涉案回迁安置房屋的分配系赠与还是分家析产，就此本院分析如下：1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。2、分家析产是家庭成员之间协商一致对家庭共有财产进行分割的情况。本案中，涉诉房产系拆迁安置房屋，来源于右安门外中顶村217号，原告陈述该房屋部分系聂华与田X森婚后所建，故该217号被拆迁房产涉及到田X森与聂华的夫妻共同财产，在聂华去世后，属于聂华的部分发生继承，田X森与田XX在2009年4月22日签订的房产协议书可视为在聂华去世后继承人之间对包含遗产在内的217号房产进行的分割，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，因217号房屋性质系农村宅基地上的房屋，故该房产协议不因未进行所有权变更登记或备案而不发生效力。因此，217号房屋在被继承人聂华去世发生继承后转化为田X森与田XX的共同财产，在此情况下，田X森作为217号的被腾退人，田XX等作为被安置人口与腾退人西铁营村委会签订《腾退补偿安置协议书》并无不当。因217号房屋在拆迁之前已属于田X森与田XX的共有财产，故在获取相关拆迁安置补偿利益后，各方通过《房屋产权确认承诺书》的方式对拆迁安置利益进行分配应视为家庭成员之间的析产行为，而不是田X森对田XX的单方赠与。李X范作为田X森的配偶亦在《房屋产权确认承诺书》上签字捺印。故现田X森、李X范以《房屋产权确认承诺书》系二人对田XX的赠与，田XX欺骗二人签订上述承诺书为由要求撤销该承诺书中确认的产权人，该请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法合同法》第一百八十五条之规定，判决如下：
驳回田X森与李X范的诉讼请求。
案件受理费六千九百元，由原告田X森、李X范负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
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（以下名字均为化名）
原告：田X森，男，1956年9月1日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。
原告：李X范，女，1960年1月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
被告：田XX，女，1982年7月17日出生，汉族，北京中粮广场发展有限公司职工，住北京市丰台区。
原告田X森、李X范与被告田XX赠与合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田X森及李X范的委托诉讼代理人侯XX、被告田XX的委托诉讼代理人田X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告田X森、李X范提出诉讼请求：一、撤销2013年1月26日《房屋产权确认承诺书》中原告将丰台区亚林西居住区土地一级开发回迁安置房7-2-1703、10-1-104、10-1-204三套房产权赠与被告、即撤销原告对被告三套房屋产权人的确认及办理产权登记，被告协助田X森到北京京投新兴投资有限公司办理确认该三套房屋产权人恢复登记到田X森名下手续。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告田XX系原告田X森与前妻聂华之女，李X范系田X森再婚妻子。2012年9月21日，田X森与北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会签订《腾退补偿安置协议书》，田X森、李X范、被告及被告丈夫信春宇、女儿信博雅为安置人口，田X森获得腾退补偿款3532975元，2013年1月26日，田X森与西铁营村村民委员会订立《安置房屋认购协议》。田X森用该补偿款145万元，通过西铁营村委会从北京京投新兴投资有限公司认购四套房屋，房号为7-2-1203、7-2-1703、10-1-104、10-1-204。按照认购协议，四套房屋产权人为田X森。2013年1月26日，被告欺骗田X森在7-2-1703、10-1-104、10-1-204产权人由田X森变为田XX的房屋产权确认承诺书签字。被告谎称赡养田X森，三套房屋实际产权人还是田X森，田X森可以随时收回三套房屋产权，房屋利益由田X森享有。但在房屋交付后，被告及其丈夫与田X森发生争执，被告骗取田X森在《房屋产权确认承诺书》签字所做的承诺均无意履行，被告至今未向田X森支付赡养费用。田X森以为父女系亲人，女儿不可能侵害父亲的利益，没想到被告却欺骗田X森，开发商至今未对上述诉争房屋办理产权登记，田X森有权撤销对被告的房屋产权赠与，故我现要求撤销《房屋产权确认承诺书》中原告对被告产权的赠与。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告起诉案由错误，本案不存在赠与合同或者赠与事实。本案诉争房产系右安门外中顶村217号拆迁安置得来，系答辩人自有房产拆迁的转化，本应归答辩人所有。此外，拆迁过程中所有的文件及协议，均系原告自愿签署，性质上是拆迁利益的确认和分配，不存在所谓赠与的事实，我方认为本案案由应是分家析产。二、房屋产权确认承诺书经被拆迁人田X森签署，发生法律效力，涉案三套房产已经确认为答辩人所有的拆迁利益。答辩人同为被拆迁人，在与田X森的共同共有的财产拆迁后，理所当然应当享受拆迁利益。而拆迁利益究竟如何分配，应以被拆迁人之间的书面协议为准。原告提交的《房屋产权确认承诺书》系拆迁人要求提交的拆迁文件之一，目的和作用就是明确回迁安置房的归属及权利人，明确被拆迁人家庭拆迁利益的分配结果。通过《房屋产权确认承诺书》内容来看，原告明确签署确认承诺，涉案三套回迁安置房归答辩人所有。该承诺书系原告自愿签署，不存在欺骗和胁迫。三、被拆迁房产在拆迁之前，就已经明确为答辩人和田X森的夫妻共同财产，其中答辩人享有50%的份额。2009年4月22日，答辩人与田X森签署《房产协议书》，明确约定中顶村217号的户主为答辩人与田X森，所有的房产及权益各占有50%，如遇拆迁，拆迁利益各得50%，因此，在拆迁之前，答辩人与田X森就对答辩人母亲遗产及家庭共有财产进行了明确划分和约定，答辩人为被拆迁产权人之一，享有50%的份额，不存在原告起诉所称的拆迁四套房全部是原告所有，答辩人欺骗原告签署承诺书的事实。此外，答辩人提交的户口本、购房协议书，均可证明，答辩人一家三口户口始终在被拆迁院落，答辩人从小出生后随亲生父母一同生活在被拆迁院落。在拆迁后，答辩人按照承诺书的约定以自己名义购买安置房三套，并与开发商签订《回迁安置房买卖合同》，足以证明涉案三套回迁安置房的产权人为答辩人。四、答辩人对田X森生活的照料及关心，在原房产被拆迁后，等待回迁安置交房的周转期间，答辩人托朋友租赁拆迁周转房供原告居住，为了给原告提供一个良好居住环境，房东涨钱后，都是答辩人承担，没有告诉原告。答辩人作为原告田X森唯一的女儿，经常看望田X森，买东西，日用品等。无论到什么时候，答辩人都会照顾田X森，并非原告所述的不尽赡养义务。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据，本院认定以下事实：
田X森与聂华原系夫妻，二人育有一女田XX，聂华于2007年6月20日死亡注销户口。田X森与李X范于2009年4月27日登记结婚。
2009年4月22日，甲方田X森与乙方田XX签订房产协议书，约定：甲乙双方为父女关系，双方共同为北京市丰台区右安门外中顶村217号的户主，具体位置为：北京市丰台区右安门外中顶村217号，其中正房四间、男方九小间。在大队登记的产权人为甲方，现在尚未办理房产证……双方就上述房产签订如下协议：……2、该房产为双方的共同财产，此房的所有权双方各占50%，即双方对此房产享有均等的权利与义务，另外甲方不得私自转让或者利用该房屋进行抵押贷款。3、此房产以后产生的费用，如维修费、重装费等，双方分别承担50%，如遇拆迁，所产生的拆迁款双方各得50%……双方另约定了其他权利义务。甲方田X森、乙方田XX、证明人田国生在协议后签名捺印。
2012年9月21日，腾退人（甲方）北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会与被腾退人（乙方）田X森签订编号为0001965的《腾退补偿安置协议书》，约定：一、被腾退房屋乙方被腾退的宅基地位于北京市丰台区右安门外中顶村217号，宅基地面积203㎡。二、安置人口应安置人口五人。安置人口明细如下：1、户主田X森，2、之妻李X范，3、之女田XX，4、之女婿信春宇，5、之外孙女信博雅……四、腾退补助费及奖励费甲方支付乙方腾退补助费及奖励费共计1142845元，其中包括……五、补偿款、补助款及奖励费统称为腾退所得款，甲方应支付乙方腾退所得款总金额为3532975元。六、乙方本次选购的房屋套型如下：1、二居58建筑平方米二套……2、二居87建筑平方米二套……以上购房建筑面积合计290㎡，购房款合计1450000元……双方在协议中另约定了其他权利义务。北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会在该协议甲方处盖章，田X森在乙方处签字捺印。
2013年1月26日，腾退人北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会与被腾退人田X森签订档案编号为X2-5-4-23的《安置房屋认购协议书》，约定：为保证双方合法权益，按《丰台区南苑乡西铁营村宅基地腾退补偿安置实施细则》中第十四条，第2款的规定，签订此协议书……认购房屋及价款：1、安置房号7-2-1703，面积58平方米，房屋总价290000元；2、安置房号7-2-1203，面积58平方米，房屋总价290000元；3、10-1-204，面积87平方米，房屋总价435000元；4、10-1-104，面积87平方米，房屋总价435000元。被腾退人共认购安置房肆套，房款总计人民币1450000元……北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会在腾退人处盖章，田X森在被腾退人处签字捺印。
同日，田X森、李X范与北京市丰台区南苑乡西铁营村村民委员会签订《房屋产权确认承诺书》，载明：本人因腾退位于丰台区右安门外中顶村217号宅基地院落，签署了《腾退安置补偿协议书》及《安置房屋认购协议书》（档案编号：X2-5-4-23），选购了位于丰台区西铁营的回迁安置房共4套，现本人将《安置房屋认购协议书》内已选定的房屋产权人确认为：1、安置房号7-2-1703，确认产权人为田XX，田XX在产权人确认处签字捺印；2、安置房号7-2-1203，确认产权人为李X范，李X范在产权人确认处签字捺印；3、安置房号10-1-204，确认产权人为田XX。田XX在产权人确认处签名捺印；4、安置房号10-1-104，确认产权人为田XX，田XX在产权人确认处签名捺印。本人承诺如下：1、位于丰台区右安门外中顶村217号宅基地院落产权归本人所有。2、本人按照与贵处签订的《安置房屋认购协议书》中相关规定交纳购房款；3、对于本人承诺书中涉及的以上安置房屋产权人的确认，已取得《腾退补偿安置协议书》载明的所有被安置人员的同意，由于产权确认所产生的一切法律纠纷均由本人自行承担；4、在本人办理房屋入住手续时根据实测建筑面积结清全部安置房款后，请贵处为各套安置房屋产权人办理上述房屋的入住和产权登记手续；5、产权确认后此套房屋办理入住及产权等相关手续所需交纳的费用由各安置房屋产权人承担。……田X森在承诺人处签名捺印，李X范在成年人配偶处签名捺印。
2017年11月5日，出卖人北京京投新兴投资有限公司与买受人田XX签订合同编号为1899、1900、1902的《回迁安置房买卖合同三份，约定田XX购买坐落于西铁锦苑7号楼2单元1703号（原楼号7号楼2单元1703）、西铁锦苑8号楼1单元204号（原楼号10号楼1单元204）及西铁锦苑8号楼1单元104号（原楼号10号楼1单元104）三套房屋。现该三套房屋均已交付使用，但未办理产权证。
本院认为，本案的争议焦点系原被告之间关于涉案回迁安置房屋的分配系赠与还是分家析产，就此本院分析如下：1、赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。2、分家析产是家庭成员之间协商一致对家庭共有财产进行分割的情况。本案中，涉诉房产系拆迁安置房屋，来源于右安门外中顶村217号，原告陈述该房屋部分系聂华与田X森婚后所建，故该217号被拆迁房产涉及到田X森与聂华的夫妻共同财产，在聂华去世后，属于聂华的部分发生继承，田X森与田XX在2009年4月22日签订的房产协议书可视为在聂华去世后继承人之间对包含遗产在内的217号房产进行的分割，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，因217号房屋性质系农村宅基地上的房屋，故该房产协议不因未进行所有权变更登记或备案而不发生效力。因此，217号房屋在被继承人聂华去世发生继承后转化为田X森与田XX的共同财产，在此情况下，田X森作为217号的被腾退人，田XX等作为被安置人口与腾退人西铁营村委会签订《腾退补偿安置协议书》并无不当。因217号房屋在拆迁之前已属于田X森与田XX的共有财产，故在获取相关拆迁安置补偿利益后，各方通过《房屋产权确认承诺书》的方式对拆迁安置利益进行分配应视为家庭成员之间的析产行为，而不是田X森对田XX的单方赠与。李X范作为田X森的配偶亦在《房屋产权确认承诺书》上签字捺印。故现田X森、李X范以《房屋产权确认承诺书》系二人对田XX的赠与，田XX欺骗二人签订上述承诺书为由要求撤销该承诺书中确认的产权人，该请求无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法合同法》第一百八十五条之规定，判决如下：
驳回田X森与李X范的诉讼请求。
案件受理费六千九百元，由原告田X森、李X范负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
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