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赠与人生前通过赠与公证将房产赠与他人但未过户，该房产不再属于遗产
【案情简介】
（以下名字均为化名）
上诉人（原审被告）许X二。
被上诉人（原审原告）孙X林。
上诉人许X二因与被上诉人孙X林所有权确认纠纷一案，不服XX市XX区人民法院民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，许X珍于2001年12月12日死亡，沈X土于2002年11月9日死亡，沈X土与许X珍系夫妻关系。二人育有一女沈X花（1983年10月死亡，未婚），许X珍、沈X土未收养其他子女。2002年2月25日，沈X土与孙X林签订赠与协议，约定：“赠与人沈X土与其已故妻子许X珍有共有房产坐落于XX区西兴镇一村官河路21号，许X珍于2001年因故死亡，许与沈未育子女，许之双亲均先于许死亡。房屋产权证为萧字第××号。现赠与人沈X土自愿将上述房屋全部赠与给孙X林所有。”上述协议经XX市XX区公证处公证。2010年1月25日，XX社区居民委员会与孙X林签订危旧房修缮协议，孙X林出资维修涉案房屋。2013年10月26日，许X二方曾联系《范大姐帮忙》电视栏目组，与孙X林就涉案房屋进行交涉，许X二在登记获得涉案房屋的房屋所有权前已获知涉案房屋已由沈X土赠与给孙X林的事实，房屋一直由孙X林占有、使用和修缮。2013年12月9日，许X二向XX市钱塘公证处申请，要求继承许X珍、沈X土的遗产，该公证处查明以下事实：许X珍、沈X土系夫妻关系，许X珍于2001年12月12日死亡，沈X土于2002年11月9日死亡，二人只有一女沈X花，已于1983年10月死亡，生前未婚无子女，许X珍、沈X土的父母均已先于其死亡。许X二称，许X珍、沈X土生前由许X二扶养照顾，被继承人许X珍、沈X土遗留有XX市XX区西兴镇一村官河路21号（现门牌：官河路32号）房屋一处。“经向继承人询问，被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱、也未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日，亦未有他人提出异议。”根据上述事实，该公证处依据继承法第十四条的规定，继承人以外的对被继承人扶养较多的人可分得遗产，因此证明被继承人许X珍的上述遗产应由其姐姐许X二继承。XX市钱塘公证处于2013年12月8日作出（2013）浙杭钱证内字第18262号公证书。许X二于2014年2月25日登记为该涉案房屋的房屋所有权人。2014年6月10日孙X林向原审法院起诉，请求：1、确认XX市XX西兴街道官河路32号房产归其所有；2、本案诉讼费用由许X二承担。另查明，原萧山县西兴镇一村官河路21号房屋产权人为许X珍。2013年12月24日，原门牌号码西兴镇一村官河路21号更名为XX市XX区西兴街道官河路32号。
【一审认定与判决】
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据孙X林提供的证据，证实了沈X土与孙X林曾于2002年2月25日签订赠与协议，约定沈X土将涉案房屋赠与给孙X林。孙X林自沈X土2002年11月9日死亡后，占有、使用涉案房屋并取得相应的收益，孙X林亦对房屋进行了修缮等管理。在庭审中，许X二对于孙X林曾持有萧字第××号房产证等并无异议，但是许X二认为，其现已是该房屋的登记产权人，进而主张孙X林放弃涉案房屋的所有权，归许X二所有。原审法院认为，许X二的上述抗辩，与涉案房屋在此之后继续由孙X林占有、使用、收益，直至2013年10月26日许X二联系《范大姐帮忙》电视栏目组时止的实际情况不符，原审法院不予确认。结合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条的规定，本案沈X土与孙X林已经签订书面的赠与合同并经过公证，孙X林实际占有、使用涉案房屋并持有房产证，可以认定赠与有效，但是应当补办过户手续。许X二依据（2013）浙杭钱证内字第18262号公证书继承涉案房屋，并于2014年2月25日登记获得涉案房屋的房屋所有权。原审法院认为，许X二向原审法院提供的证据9，欲证明沈X土曾经说明死后将房产等赠给许X二，该证据与上述公证书中载明被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱的事实不符。同时，许X二对于涉案房屋自沈X土2002年11月9日死亡后，由孙X林占有、使用涉案房屋并取得相应的收益的事实，应属明知；2013年10月26日，许X二曾联系《范大姐帮忙》电视栏目组，与孙X林就涉案房屋进行交涉，以上二节事实与该公证书中载明的“经向继承人询问，被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱、也未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日，亦未有他人提出异议”内容不符。许X二明知涉案房屋存在以上的权利限制，在未撤销沈X土与孙X林之间赠与合同情形下，主张继承于法不合。依据物权法的规定，对于涉案房屋所有权发生纠纷时，人民法院有权对有争议的财产所有权作出司法认定，法院法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。鉴于本案赠与合同签订时间早于物权法生效时间，本案孙X林未办理过户手续，不影响赠与合同的效力，涉案房屋的所有权应当归属孙X林。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认位于XX市XX区西兴街道官河路32号房屋所有权归孙X林所有，并应补办位于XX市XX区西兴街道官河路32号房屋的过户手续。案件受理费80元，由许X二负担。孙X林于判决书生效之日起十五日内来本院退费；许X二于判决生效之日起十五日内，向原审法院缴纳诉讼费（户名：XX市XX区人民法院，账号：78702011307282，开户银行：XX银行XX支行）。
宣判后，许X二不服，向本院提起上诉称：一、根据司法部颁发《赠与公证细则》（于1992年4月1日施行）第七条规定，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。而被上诉人于2002年作出公证后，在赠与人沈X土在世时及在其去世后至今12年也没有办理相关所有权转移登记手续；根据该条规定，赠与行为应当认定为无效。二、根据司法部颁发《赠与公证细则》第十五条规定，赠与公证，除按《公证程序规则（试行）》第二十三条规定的内容审查外，应着重审查下列内容：……（二）赠与人必须有赠与能力，不因赠与而影响其生活或居住……。而诉争房屋为赠与人沈X土的唯一住房，将其赠送给被上诉人明显已经影响其生活、居住，由此赠与公证应当认定为无效。三、赠与公证做出时，赠与人已经是77岁高龄，且在赠与人去世前八个月作出的、并存在其他诸多疑问及瑕疵，在本案中不能作为证据被采信，一审法院存在采信证据有误，应当予以纠正。1、赠与人沈X土文化程度非常低，系文盲，经了解连自己的名字都写不来，完全不识字，且在作出赠与后8个月便去世，现在无法查实赠与人的赠与意思表示是否真实、签字是否虚假、是否存在欺瞒等可变更、可撤销的情形，因此，不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。2、赠与人沈X土作出赠与时为77岁高龄，而根据公证机关要求，必须先到有资质医院做精神状态鉴定，再接受其公证事项委托。因此，被上诉人也有必要提供相关证据证明赠与人的精神状态。3、赠与人沈X土在作出赠与时，诉争房屋并非沈X土名下房产，房屋所有契证等文书上记载的仍旧是许X珍的名字。根据《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。因此，不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。4、该公证书项下《赠与协议》记载，许X珍于2001年因故死亡，许与沈未育子女，许之双亲先于许死亡。如上，赠与人沈X土系处分登记于他人名下财产，那么该公证书仅凭该《赠与协议》就作出公证，并没有陈述是否有调查上述事实或者是否认可了《赠与协议》的说法。因此，也不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。四、被上诉人有义务对公证时是否按照《公证程序规则（试行）》（1990年12月12日起施行）、《公证法》（2006年3月1日起施行）等规定的程序进行作进一步举证，同时一审法院应当调查该公证书的效力。在本案中，由于上述疑问以及赠与财产为重大财产，一审法院应当对公证机关有否根据如上程序履行调查责任、对赠与人的赠与意思表示、赠与人将未登记在自己名下财产赠与给第三人有否做过调查、房屋产权人的死亡亲属等情况有否调查、有否将赠与事项通知可能与该房屋有关的其他亲属等进行调查，并在此基础上再作出《公证书》进行审查，并应要求被上诉人进一步承担举证责任。综上所述，一审法院判决存在如上适用证据有误、认定事实不清的情形，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判诉争房屋为上诉人所有。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
被上诉人孙X林在二审中答辩称：一、上诉人陈述了司法部颁发的公证工作细则，并非是严格意义上的法律，而一审法院判决的主要依据是《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见》，根据此法律，赠与行为是有效，最多是责令补办过户手续。由于在2002年赠与的时候，房产是属于集体土地性质，被上诉人也委托了律师去办理过户手续，被告知不能办理，而上诉人在上诉状中陈述的《公证法》，该法律的颁布应该是晚于赠与行为发生的时间。二、上诉人认为沈X土是文盲，但是从一审中上诉人提供的证据9中，很清楚地写明了沈X土的签字，故上诉人的陈述和一审中的举证是自相矛盾的。综上所述，公证书是国家公证机关作出的，具有法律效力，本案公证以后，被上诉人持有公证文书和房产证件，符合相关法律的规定，赠与是具有法律效力的，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，许X二向本院提供下列证据材料：（1）《证明》、（2）《常住人口登记卡》、（3）《XX市市区居民最低生活保障社会救济金领取证》三份用于证明沈X土系文盲、半文盲，无法书写自己的名字。同时申请本院向XX市XX区公证处调取相关了材料，欲证明公证处在作赠与公证的时候，没有根据公证细则第15条第2款的规定查明赠与人的赠与行为是否会影响其生活和居住，并且公证时没有按照公证细则规定进行录音录像。经质证，孙X林对证据（1）《证明》，认为属于证人证言的范围，同时XX社区做证明并未有其他证据佐证，故对其真实性存有异议。对于证据（2）、（3）的真实性没有异议，但对该两份证据的关联性及证明目的有异议，该两份证据并不能推翻公证书的真实性，其仅仅是相关行政机构登记的信息，并不能证明沈X土不具有签字和听懂公证内容的效力。该三份证据并不能证明沈X土不具有签名签字的能力，也不能推翻公证证明的效力。本院认为，上诉人提供的证据（1）、（2）、（3）均不能支持许X二主张的沈X土无法签署自己名字的证明目的，对公证材料的真实性、合法性、关联性予以确认。被上诉人孙X林没有向本院提供新的证据材料。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
【二审认定与判决】
本院认为，2002年2月25日沈X土与孙X林签订了《赠与协议》，并经XX市XX区公证处公证，许X二未提供任何证据证明沈X土在签订《赠与协议》时，民事行为能力受限，该协议系双方真实意思的表示，且内容不违反国家法律、法规的规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款的规定，经公证的赠与合同属诺成性合同，赠与人不享有任意撤销权，客观上沈X土也未行使过撤销权，故原审法院给予赠与合同认定孙X林取得涉案房屋所有权正确。至于许X二上诉中提出的沈X土文化程度非常低，系文盲，无法书写自己的名字、XX市XX区公证处在公证时没有对沈X土的精神状况进行审查、没有对房屋的具体情况进行调查等情况，均不足以推翻《赠与协议》中沈X土签名的效力性，许X二对公证程序的异议不属于民事案件审理的范围。现讼争的房屋登记在许X二名下，系因许X二在XX市钱塘公证处办理继承公证时，隐瞒了讼争房屋已由沈X土赠与给了孙X林的事实。讼争房屋产权登记情况与房屋实际权利归属存在出入，原审法院根据本案的实际情况，认定涉案房屋归孙X林所有正确。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由许X二负担。
本判决为终审判决。
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（以下名字均为化名）
上诉人（原审被告）许X二。
被上诉人（原审原告）孙X林。
上诉人许X二因与被上诉人孙X林所有权确认纠纷一案，不服XX市XX区人民法院民初字第764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，许X珍于2001年12月12日死亡，沈X土于2002年11月9日死亡，沈X土与许X珍系夫妻关系。二人育有一女沈X花（1983年10月死亡，未婚），许X珍、沈X土未收养其他子女。2002年2月25日，沈X土与孙X林签订赠与协议，约定：“赠与人沈X土与其已故妻子许X珍有共有房产坐落于XX区西兴镇一村官河路21号，许X珍于2001年因故死亡，许与沈未育子女，许之双亲均先于许死亡。房屋产权证为萧字第××号。现赠与人沈X土自愿将上述房屋全部赠与给孙X林所有。”上述协议经XX市XX区公证处公证。2010年1月25日，XX社区居民委员会与孙X林签订危旧房修缮协议，孙X林出资维修涉案房屋。2013年10月26日，许X二方曾联系《范大姐帮忙》电视栏目组，与孙X林就涉案房屋进行交涉，许X二在登记获得涉案房屋的房屋所有权前已获知涉案房屋已由沈X土赠与给孙X林的事实，房屋一直由孙X林占有、使用和修缮。2013年12月9日，许X二向XX市钱塘公证处申请，要求继承许X珍、沈X土的遗产，该公证处查明以下事实：许X珍、沈X土系夫妻关系，许X珍于2001年12月12日死亡，沈X土于2002年11月9日死亡，二人只有一女沈X花，已于1983年10月死亡，生前未婚无子女，许X珍、沈X土的父母均已先于其死亡。许X二称，许X珍、沈X土生前由许X二扶养照顾，被继承人许X珍、沈X土遗留有XX市XX区西兴镇一村官河路21号（现门牌：官河路32号）房屋一处。“经向继承人询问，被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱、也未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日，亦未有他人提出异议。”根据上述事实，该公证处依据继承法第十四条的规定，继承人以外的对被继承人扶养较多的人可分得遗产，因此证明被继承人许X珍的上述遗产应由其姐姐许X二继承。XX市钱塘公证处于2013年12月8日作出（2013）浙杭钱证内字第18262号公证书。许X二于2014年2月25日登记为该涉案房屋的房屋所有权人。2014年6月10日孙X林向原审法院起诉，请求：1、确认XX市XX西兴街道官河路32号房产归其所有；2、本案诉讼费用由许X二承担。另查明，原萧山县西兴镇一村官河路21号房屋产权人为许X珍。2013年12月24日，原门牌号码西兴镇一村官河路21号更名为XX市XX区西兴街道官河路32号。
【一审认定与判决】
原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。根据孙X林提供的证据，证实了沈X土与孙X林曾于2002年2月25日签订赠与协议，约定沈X土将涉案房屋赠与给孙X林。孙X林自沈X土2002年11月9日死亡后，占有、使用涉案房屋并取得相应的收益，孙X林亦对房屋进行了修缮等管理。在庭审中，许X二对于孙X林曾持有萧字第××号房产证等并无异议，但是许X二认为，其现已是该房屋的登记产权人，进而主张孙X林放弃涉案房屋的所有权，归许X二所有。原审法院认为，许X二的上述抗辩，与涉案房屋在此之后继续由孙X林占有、使用、收益，直至2013年10月26日许X二联系《范大姐帮忙》电视栏目组时止的实际情况不符，原审法院不予确认。结合《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条的规定，本案沈X土与孙X林已经签订书面的赠与合同并经过公证，孙X林实际占有、使用涉案房屋并持有房产证，可以认定赠与有效，但是应当补办过户手续。许X二依据（2013）浙杭钱证内字第18262号公证书继承涉案房屋，并于2014年2月25日登记获得涉案房屋的房屋所有权。原审法院认为，许X二向原审法院提供的证据9，欲证明沈X土曾经说明死后将房产等赠给许X二，该证据与上述公证书中载明被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱的事实不符。同时，许X二对于涉案房屋自沈X土2002年11月9日死亡后，由孙X林占有、使用涉案房屋并取得相应的收益的事实，应属明知；2013年10月26日，许X二曾联系《范大姐帮忙》电视栏目组，与孙X林就涉案房屋进行交涉，以上二节事实与该公证书中载明的“经向继承人询问，被继承人许X珍、沈X土生前无遗嘱、也未与他人签订遗赠扶养协议，截至本公证书出具之日，亦未有他人提出异议”内容不符。许X二明知涉案房屋存在以上的权利限制，在未撤销沈X土与孙X林之间赠与合同情形下，主张继承于法不合。依据物权法的规定，对于涉案房屋所有权发生纠纷时，人民法院有权对有争议的财产所有权作出司法认定，法院法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。鉴于本案赠与合同签订时间早于物权法生效时间，本案孙X林未办理过户手续，不影响赠与合同的效力，涉案房屋的所有权应当归属孙X林。据此，依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认位于XX市XX区西兴街道官河路32号房屋所有权归孙X林所有，并应补办位于XX市XX区西兴街道官河路32号房屋的过户手续。案件受理费80元，由许X二负担。孙X林于判决书生效之日起十五日内来本院退费；许X二于判决生效之日起十五日内，向原审法院缴纳诉讼费（户名：XX市XX区人民法院，账号：78702011307282，开户银行：XX银行XX支行）。
宣判后，许X二不服，向本院提起上诉称：一、根据司法部颁发《赠与公证细则》（于1992年4月1日施行）第七条规定，办理不动产赠与公证的，经公证后，应及时到有关部门办理所有权转移登记手续，否则赠与行为无效。而被上诉人于2002年作出公证后，在赠与人沈X土在世时及在其去世后至今12年也没有办理相关所有权转移登记手续；根据该条规定，赠与行为应当认定为无效。二、根据司法部颁发《赠与公证细则》第十五条规定，赠与公证，除按《公证程序规则（试行）》第二十三条规定的内容审查外，应着重审查下列内容：……（二）赠与人必须有赠与能力，不因赠与而影响其生活或居住……。而诉争房屋为赠与人沈X土的唯一住房，将其赠送给被上诉人明显已经影响其生活、居住，由此赠与公证应当认定为无效。三、赠与公证做出时，赠与人已经是77岁高龄，且在赠与人去世前八个月作出的、并存在其他诸多疑问及瑕疵，在本案中不能作为证据被采信，一审法院存在采信证据有误，应当予以纠正。1、赠与人沈X土文化程度非常低，系文盲，经了解连自己的名字都写不来，完全不识字，且在作出赠与后8个月便去世，现在无法查实赠与人的赠与意思表示是否真实、签字是否虚假、是否存在欺瞒等可变更、可撤销的情形，因此，不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。2、赠与人沈X土作出赠与时为77岁高龄，而根据公证机关要求，必须先到有资质医院做精神状态鉴定，再接受其公证事项委托。因此，被上诉人也有必要提供相关证据证明赠与人的精神状态。3、赠与人沈X土在作出赠与时，诉争房屋并非沈X土名下房产，房屋所有契证等文书上记载的仍旧是许X珍的名字。根据《合同法》第一百八十五条规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。因此，不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。4、该公证书项下《赠与协议》记载，许X珍于2001年因故死亡，许与沈未育子女，许之双亲先于许死亡。如上，赠与人沈X土系处分登记于他人名下财产，那么该公证书仅凭该《赠与协议》就作出公证，并没有陈述是否有调查上述事实或者是否认可了《赠与协议》的说法。因此，也不应该仅凭该份公证书即认定赠与行为有效。四、被上诉人有义务对公证时是否按照《公证程序规则（试行）》（1990年12月12日起施行）、《公证法》（2006年3月1日起施行）等规定的程序进行作进一步举证，同时一审法院应当调查该公证书的效力。在本案中，由于上述疑问以及赠与财产为重大财产，一审法院应当对公证机关有否根据如上程序履行调查责任、对赠与人的赠与意思表示、赠与人将未登记在自己名下财产赠与给第三人有否做过调查、房屋产权人的死亡亲属等情况有否调查、有否将赠与事项通知可能与该房屋有关的其他亲属等进行调查，并在此基础上再作出《公证书》进行审查，并应要求被上诉人进一步承担举证责任。综上所述，一审法院判决存在如上适用证据有误、认定事实不清的情形，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判诉争房屋为上诉人所有。2、请求判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。
被上诉人孙X林在二审中答辩称：一、上诉人陈述了司法部颁发的公证工作细则，并非是严格意义上的法律，而一审法院判决的主要依据是《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干意见》，根据此法律，赠与行为是有效，最多是责令补办过户手续。由于在2002年赠与的时候，房产是属于集体土地性质，被上诉人也委托了律师去办理过户手续，被告知不能办理，而上诉人在上诉状中陈述的《公证法》，该法律的颁布应该是晚于赠与行为发生的时间。二、上诉人认为沈X土是文盲，但是从一审中上诉人提供的证据9中，很清楚地写明了沈X土的签字，故上诉人的陈述和一审中的举证是自相矛盾的。综上所述，公证书是国家公证机关作出的，具有法律效力，本案公证以后，被上诉人持有公证文书和房产证件，符合相关法律的规定，赠与是具有法律效力的，希望二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审中，许X二向本院提供下列证据材料：（1）《证明》、（2）《常住人口登记卡》、（3）《XX市市区居民最低生活保障社会救济金领取证》三份用于证明沈X土系文盲、半文盲，无法书写自己的名字。同时申请本院向XX市XX区公证处调取相关了材料，欲证明公证处在作赠与公证的时候，没有根据公证细则第15条第2款的规定查明赠与人的赠与行为是否会影响其生活和居住，并且公证时没有按照公证细则规定进行录音录像。经质证，孙X林对证据（1）《证明》，认为属于证人证言的范围，同时XX社区做证明并未有其他证据佐证，故对其真实性存有异议。对于证据（2）、（3）的真实性没有异议，但对该两份证据的关联性及证明目的有异议，该两份证据并不能推翻公证书的真实性，其仅仅是相关行政机构登记的信息，并不能证明沈X土不具有签字和听懂公证内容的效力。该三份证据并不能证明沈X土不具有签名签字的能力，也不能推翻公证证明的效力。本院认为，上诉人提供的证据（1）、（2）、（3）均不能支持许X二主张的沈X土无法签署自己名字的证明目的，对公证材料的真实性、合法性、关联性予以确认。被上诉人孙X林没有向本院提供新的证据材料。
经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。
【二审认定与判决】
本院认为，2002年2月25日沈X土与孙X林签订了《赠与协议》，并经XX市XX区公证处公证，许X二未提供任何证据证明沈X土在签订《赠与协议》时，民事行为能力受限，该协议系双方真实意思的表示，且内容不违反国家法律、法规的规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第二款的规定，经公证的赠与合同属诺成性合同，赠与人不享有任意撤销权，客观上沈X土也未行使过撤销权，故原审法院给予赠与合同认定孙X林取得涉案房屋所有权正确。至于许X二上诉中提出的沈X土文化程度非常低，系文盲，无法书写自己的名字、XX市XX区公证处在公证时没有对沈X土的精神状况进行审查、没有对房屋的具体情况进行调查等情况，均不足以推翻《赠与协议》中沈X土签名的效力性，许X二对公证程序的异议不属于民事案件审理的范围。现讼争的房屋登记在许X二名下，系因许X二在XX市钱塘公证处办理继承公证时，隐瞒了讼争房屋已由沈X土赠与给了孙X林的事实。讼争房屋产权登记情况与房屋实际权利归属存在出入，原审法院根据本案的实际情况，认定涉案房屋归孙X林所有正确。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由许X二负担。
本判决为终审判决。
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