【条文规定】

第二十八条［新增］
民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。
不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

【条文主旨】

本条是关于民事诉讼法第三十三条第一项规定的“不动产纠纷”范围的规定。本条系新增加的条文。

【条文理解】

1．“不动产纠纷”范围的争议

我国1982民事诉讼法，1991年、2007年和2012年民事诉讼法均规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院专属管辖。专属管辖制度是法律强制规定某些案件由特定的法院管辖，其他法院没有管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院的确定管辖法院的制度。不动产纠纷专属管辖的设置目的在于方便法院调查相关不动产状况，便利当事人参加诉讼。学界和实务界对不动产概念的界定并无争议，均认为不动产是指不便移动或者即使可以移动但将改变其价值或使用价值的财产，主要包括土地及土地上的附着物，但对于“不动产纠纷”范围的理解，却是莫衷一是。主要有三种观点：一是认为凡涉及不动产的纠纷，包括物权纠纷、合同纠纷以及侵权纠纷等，都属于不动产纠纷。二是认为仅指不动产物权纠纷，不包括不动产债权纠纷。对于与和不动产有牵连关系的如房屋中介纠纷、购房款纠纷等，不属于不动产纠纷。三是认为不动产纠纷应限制在因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷范围。尽管有学者认为，从最高人民法院的相关批复等文件中来看，我国对不动产纠纷采取较为宽松的理解，并没有限制不动产纠纷类型，无论是不动产物权纠纷还是不动产债权纠纷，一般情况下都适用不动产专属管辖制度。但在实务界普遍认为，所有涉及不动产的案件均由不动产所在地法院专属管辖根本没有必要，反而可能会给一些债权人造成行使权利的不便，比如债权人和债务人都同在甲市，而涉案房屋在乙市，要求债权人和债务人去乙市诉讼，增加了诉讼成本。

由于对不动产纠纷范围存在不同的理解，对同一个案件，甲地法院认为应适用专属管辖，而乙地法院认为应适应普通地域管辖，容易造成管辖异议增多，甚至出现争管辖、推管辖现象，影响了法律的统一适用，亟待通过司法解释加以明确。

2．不动产纠纷专属管辖的域外立法例

考察部分国家和台湾、澳门地区关于不动产纠纷管辖的规定，对我们制定司法解释明确不动产纠纷范围有借鉴作用。

《法国民事诉讼法》第44条规定：“不动产物权诉讼案件，不动产所在地的法院唯一有管辖权。”法国的诉权理论将诉权分为物权诉权、债权诉权与混合诉权，仅就其中的不动产物权诉讼的案件专属管辖。
德国法律将不动产纠纷的专属管辖规定的更为详尽，《德意志联邦共和国民事诉讼法》第24条规定：“（1）主张所有权或主张物权的负担或主张物权之解除诉讼、经界诉讼、分割的诉讼；以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖。（2）关于地役权，物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖。”对于不动产上牵连事件的诉讼，第25条规定：“在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的诉讼中，附带提起债务诉讼时，在关于抵押权、土地债务或定期土地债务的注销登记或权利消灭诉讼中附带提起对人义务免除的诉讼时，在关于确认物上负担的诉讼中，附带提起请求迟延给付的诉讼时，都可以向不动产的审判籍的法院提起，但以附带的诉讼是对同一被告提起为限。”第26条规定：“对于不动产的所有者或占有者，本于其所有的或占有者的资格，而提起对人的诉讼时，因侵害土地而提起诉讼时，以及因征收土地而提起损害赔偿之诉时，都可以向不动产的审判籍的法院提起。”可见，德国将不动产诉讼分为不动产物权诉讼与不动产上牵连事件的诉讼两大类，前者由不动产所在地法院管辖，后者则可由当事人选择管辖法院。

《日本民事诉讼法》第17条规定：“关于不动产的诉讼，可以向不动产所在地的法院提起。”从而并未确定不动产所在地法院的专属管辖权。但是日本日民事诉讼法则是采取折中态度，即关于不动产物权之诉，实行专属管；关于不动产债权之诉，采取任意管辖。

我国台湾地区“民事诉讼法”第10条規定：“因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖。其它因不动产涉讼者，得由不动产所在地之法院管辖。”

澳门特别行政区《民事诉讼法典》第20条规定：“下列诉讼由澳门法院专属管辖，a）：与在澳门之不动产物权有关之诉讼……”

通过比较上述各国和地区关于不动产纠纷案件管辖的不同规定可以发现，大陆法系各国的民事诉讼法关于不动产专属管辖的范围进行了限制，绝非只要案件牵涉到不动产就适用专属管辖的规定。较为通行的做法是：关于不动产诉讼之物权诉讼，由不动产所在地法院专属管辖，而不动产上牵连事件的诉讼，赋予当事人选择的权利，即当事人可以选择不动产所在地法院管辖或被告住所地法院管辖。这样做，不仅可以使案件迅速查明，保证裁判的正确及顺利执行，同时便于当事人进行诉讼和便于法院行使审判权，尽量减少诉讼成本。

3．正确理解本条应注意的几点：

（1）不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。

物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。《民事案件案由规定》列举了不动产物权纠纷六类二级案由和三十四类三级案由（不包括质权纠纷），可见在实践中物权纠纷的种类是很多的。基于专属管辖属于强行性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。因此本次司法解释修订中规定，将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。

（2）几类特殊合同纠纷适用专属管辖

在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。又如建设施工合同纠纷，往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理与执行。因此，司法解释特别规定“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖”。

（3）不动产所在地如何确定

不动产是指土地、土地上的建筑物以及其他附着物，是不能移动或移动会破坏其价值的东西，其实际所在地就是不动产所在地，不动产所在地并不难以确定。我国对土地与房屋等实行登记制，凡经有关政府部门登记的，不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地。在实践中，不动产实际所在地与登记簿记载的所在地是重合的。

【审判实践中应当注意的问题】

在审判实践中应当注意：继承纠纷中涉及不动产的，是不动产纠纷专属管辖优先抑或继承遗产纠纷专属管辖优先？由于民事诉讼法没有明确规定，其第三十三条第一项与第三项之间有可能发生冲突。现将不动产纠纷限于本解释界定的不动产物权纠纷，该问题不解自破。

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