由于近年来北京房价上涨，借名买房案件屡见不鲜。借名买房的双方通常基于亲情、友情或爱情等基础感情信任达成合意，借名人选择承担将房屋产权证书暂时登记至他人名下的风险，在日益紧收紧的购房政策下出借人亦存在购房成本增加的风险。然而，借名买房中不确定的因素很多，双方或出于信任未签订借名买房合同，或在签订借名买房合同时未能对相关事宜作出详尽约定，最终面临更大的风险。

【法律规定】

根据当前法律法规以及北京市高院的指导意见，借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房的，借名人依据双方之间约定要求出名人办理产权过户手续的，法院一般不予支持。

在借名购买普通商品房的情况下，如果之后借名人能够取得北京市购房资质，则可以以合同纠纷为由起诉出名人。值得注意的是，是以合同纠纷为由，而非确权纠纷，诉求只能是确认双方之间关于借名买房的合同有效，以及要求出名人协助办理产权过户手续，而非确权借名人享有房屋所有权。所以，虽然法律没有禁止该类行为，但法律对该类案件中借名人的保护是有限的。

【典型案例】

1.借名人全款买房（好姐妹因借名买房反目）

王女士与李女士是大学室友，关系融洽、情同姐妹。大学毕业后王女士在北京工作生活，想在北京购房，但她是非京户籍，自身条件不符合北京市购房政策，而李女士是京籍，王女士想借李女士之名买房。

2015年，经两人协商，李女士慷慨出借购房资质，同意王女士以她的名义购房。后经中介公司居间，王女士出资，以李女士的名义购得位于通州区某小区的二手房一套，双方约定，等王女士具备北京市购房资质后，将房屋过户至王女士名下。该房屋一直由王女士居住使用，房屋产权证书也由王女士保管。

后两人因琐事关系恶化，甚至删除了微信好友。2019年10月，王女士取得北京市购房资质，请求李女士配合过户时，李女士置之不理。所以王女士诉至法院，请求法院判决李女士协助其办理房屋产权变更手续。

法院审理后发现，王女士提交的转账凭证、购房票据及证明等证据能够证明其系涉案房屋的实际出资人，且王女士与李女士曾于2015年就借名买房事宜签订《情况说明书》。庭审中，李女士表示其并非不愿协助过户，而是由于双方之间因其他事情产生误会导致心中难以释怀，故不予配合。经法官剖析法理、阐释人情，最终双方达成调解，李女士同意在三十天内协助王女士办理房屋权属转移登记手续，将涉案房屋转移登记至王女士名下。

2.借名人贷款购房（曾经的恋人因借名买房反目）

李女士与王先生于2008年5月相识，后开始同居，并确立了恋爱关系，直至2014年9月分手，同居期间以王先生名义购买601号商品房，二人一直在该房屋中居住，同居关系结束后双方对601号房屋的所有权归属产生争议，601号房屋现由王先生占有使用。

李女士认为其是借王先生名义买房，双方就此事签订过《协议书》，所以房屋应归其所有。王先生认为《协议书》系李女士伪造而成，并非其本人签字，双方亦未达成借名买房的合意，现601号房屋登记在其名下，所以应归其所有。

庭审中，李女士提交双方于2009年9月22日签订的《协议书》，《协议书》明确载明李女士以王先生名义购房，费用由李女士支付、房屋所有权归李女士所有，不允许王先生出租、出售或抵押，并有二人签字及日期。王先生对此不予认可，认为该《协议书》并非其本人签署，且指出纸张右下角所印制造公司的成立时间为2010年，因此双方不可能于2009年签订该份协议。

因双方对《协议书》上王先生签名的真实性存在争议，因此法院通过摇号的方式依法委托司法鉴定中心对王先生的签名进行鉴定，鉴定意见为：检材2009年9月22日《协议书》上的签名字迹“王先生”与样本上王先生的签名字迹是同一人所写。

法院经审理认为，结合双方的身份关系以及601号房屋实际出资购买的情况来看，李女士交纳了601号房屋的首付款、房屋面积差价款、公共维修基金等相关费用，并每月对房屋贷款进行了偿还，且601房屋的购房合同、贷款合同、相应的发票原件均由李女士持有，故关于李女士所持双方存在借名买房法律关系的主张，法院予以采信。对于李女士要求王先生协助解除房屋抵押、协助办理过户手续以及腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。

值得注意的是，该案件与上起案件的区别在于，该案件最初是贷款购买，上一个案件是全款购买，在贷款购买的情况下，一是需要在借名人同意一次性偿还剩余房屋贷款的情况下，法院才可以支持借名人要求出名人协助办理产权过户手续的诉讼请求，否则法院只能确认双方之间的借名买房合同有效。二是在贷款购房的情况下，即使出名人名下的房屋之后过户给了借名人，但在当前认房又认贷的政策下，出名人再次购房时仍会被认定为二套房屋，进而影响出名人购房的贷款比例与利率，增加其购房成本。

【借名买房的风险】

在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享有争议房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议取得房屋所有权。在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，对于借名人和出名人，借名购房的主要风险有以下几方面：

1.借名购房的事实认定困难

借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据民事诉讼法的相关规定，借名人需要举证证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况，双方关于借名买房的约定，房屋的占有使用情况，购房票据、合同、房屋产权证的持有情况，物业管理费、水电费的缴纳情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。

对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。

2.出名人恶意处分房屋，房屋无法追回

根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。如果相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务问题导致房屋被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。

3.出名人的购房资质受到影响

对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受相应的优惠政策。相比而言，全款购房对出名人的影响相对较小。

【法律建议】

借名购房纠纷中，借名人承担的风险明显高于出名人，因此提出以下建议：

1.了解准备购买房屋的性质，明晰借名购买是否违反政策性规定

借名买房之前，了解清楚欲购房屋的性质，房屋是否能够上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，对社会公共利益产生损害。以防将来因借名买房事宜产生纠纷，出现无法取得房屋所有权的情形。

2.签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据

与出名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属、房屋所有权证的交付、日后转移登记事宜进行明确约定。同时，保留好与出名人就借名买房之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。

3.保存实际支付购房款的支付记录、款项收据等

妥善保存购房款支付凭证、购房款收据、发票、契税完税证、公共维修基金缴纳凭证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。此外，建议借名人保留一切与借名买房相关的证据材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险合同、物业管理费、水电费、通信费等缴纳凭证、其他相关人员的证人证言，以便在纠纷所引发的案件审判中积极举证。

4.妥善保管房屋所有权证

房屋所有权证持有情况作为重要证据之一，在证明当事人之间存在借名买房关系中发挥着重要作用。故而，建议借名人在所购房屋的权属证明办理完毕后，及时与出名人沟通房屋所有权证交付事宜，自行保存并妥善保管。

5.关注购房政策，匹配购房资格

如前述分析，即便是法院认定借名买房合同成立，但若借名人未取得购房资格，仍可能会导致借名买房合同履行不能，无法办理房屋过户登记手续。因此，建议借名人关注购房政策动态，及时匹配购房资格，以获得权利之保障与充分救济。

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