【裁判要旨】

借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房合同在我国合同法中未予以明确规定，其属于无名合同。提出存在借名买房的一方，应就借名人与出名人之间存在借名买房的合意进行举证。考虑当事人自己责任和信赖保护因素，通过民事习惯及当事人的行为性质探究当事人行为的目的，并以其表示行为约束其真意范围，进行意思表示的解释，从而确定双方所达成的意思表示。出资购买房屋系公民生活中重大财产处置事项，出资购房登记在他人名下，若不存在一定因素或者目的，不符合社会公众所知悉并普遍认可的生活经验和交易习惯。

【案情简介】

（以下名字均为化名）
上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，1979年11月14日出生。
上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，女，1951年10月31日出生。
被上诉人（原审被告）：高某，男，1978年1月25日出生。
被上诉人（原审被告）：高某1，男，1950年4月24日出生。

上诉人李某因与上诉人李某1、被上诉人高某、高某1物权保护纠纷、合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人潘峰、任文孝,李某1、高某、高某1共同委托诉讼代理人贺贝，被上诉人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某上诉请求：1.请求撤销原判第一项，依法改判李某1、高某、高某1腾空北京市昌平区1402号房屋（以下简称诉争房屋）并交还给李某；2.一、二审诉讼费用由李某1、高某、高某1承担。事实与理由：1.物权返还之诉当然包含了确权之诉。法院有义务在判决是否返还原物之前，确认物权的归属。李某是不动产权属证书的持有人，是诉争房屋的当然所有人。即便当事人理解有所偏差，法院应有责任进行释明，给当事人一个解决问题的出路，而不是一推了之。2.鉴于诉争房屋的房屋性质属经济适用住房，经济适用住房购买资格是对特定低收入群体的一种政策性补贴，住房保障部门在接受经济适用住房购买资格申请时必然会对购房人的资格予以审核。符合购买诉争房屋的主体是李某，且诉争房屋相关商品房预售合同、购房发票、购房资格审核备案通知单等材料中均记载为李某。购买房屋的资金来源不影响诉争房屋的权利归属。3.根据一审查明的事实，在购买涉案经济适用住房时李某与李某1的儿子高某正在谈恋爱并准备结婚，且在取得该房屋后他们即共同居住生活在诉争房屋内。因此，李某1给李某提供购房资金属于赠与行为。诉争房屋不属于借名买房，如存在借名买房也属于无效行为和约定。

李某1、高某、高某1针对李某的上诉请求辩称，不同意李某的上诉请求及事实理由。1.李某主张双方在谈恋爱准备结婚，以及取得诉争房屋后共同居住生活在一起，没有任何证据予以证明，与事实不符。对方主张提供购房资金属于赠与行为，与一审主张的双方存在借贷关系相互矛盾。2.在没有书面协议情况下，法院可结合诉争房屋购房出资、实际使用、购房相关材料原件由谁持有，综合认定存在借名买房的口头约定及合意。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条第二款规定，借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第6条第2款的规定处理。诉争房屋买卖合同是2008年4月11日前签订的，可以认定合同有效。诉争房屋已具备上市交易条件，李某应配合办理诉争房屋的贷款抵押解除手续及权属转移登记手续。

李某1上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判李某配合办理诉争房屋的贷款抵押解除手续，李某协助李某1办理诉争房屋的权属转移登记手续；2.一、二审诉讼费用由李某承担。事实与理由：1.李某1提交的证据能够充分证明其与李某之间系借名买房关系。诉争房屋的所有出资包括定金在内的首付款、贷款、契税、综合地价款、公共维修基金、税费全部由李某1支付。2.诉争房屋交付后由李某1及其家人装修并一直使用。李某辩称是因感情变故才离开诉争房屋，因此才由李某1全家居住至今，不能成立。3.除房产证原件在2008年4月2日办理完提前还贷手续后，被李某拿走作为李某1向其给付配合过户款项的保障外，诉争房屋的购房、贷款文件及相关票据原件均由李某1持有。4.李某自己也曾亲口承认诉争房屋跟她没有关系。李某1提交的3份录音证据能够清楚证明，李某曾就配合诉争房屋过户向高某索要30万元。5.李某1在一审中已就为何借李某名义买房进行了合理解释。首先，李某1借李某名义买房当时，高某和李某存在恋爱关系，这是李某1能借李某名义买房的重要原因。其次，当时高某在外停车，未能进入售楼处。一审判决既然否定了李某是房屋的所有权人，就应该支持该房屋系李某1借李某名义购买，否则，该房屋到底归谁所有？原判决对此也无法给出合理的解释。综上，请二审法院理清事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。

李某针对李某1的上诉请求辩称，本案双方不构成借名买房。1.就购买诉争房屋，李某与李某1未签订过任何关于借名买房的书面协议也未达成过口头的意思表示。2.李某在购买诉争房屋时，其与李某1的儿子高某正在恋爱中且准备结婚，后来在取得房屋后双方即生活在一起可知双方己达到结婚的条件。所以为孩子结婚着想才是李某1在李某购房时愿意提供资金的前提或可能。3.诉争房屋如存在借名买房也属于无效行为和约定。诉争房屋系经济适用住房，经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。对于此类性质的房屋，如果存在借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。4.李某1提供的部分购房款应视为当初给李某的彩礼钱，最后高某跟李某没有成为夫妻，作为彩礼我们可以退还。但是希望李某1能把诉争房屋腾退并交还给李某。

高某、高某1针对李某1的上诉请求及理由述称，同意李某1的上诉请求及理由。

李某向一审法院起诉请求：1.判令李某1、高某、高某1立即将诉争房屋腾空交给李某；2.本案诉讼费由李某1、高某、高某1承担。

李某1向一审法院反诉请求：1.判令李某配合办理诉争房屋的贷款抵押解除手续；2.判令李某协助李某1办理诉争房屋的权属转移登记手续；3.反诉费由李某承担。

一审法院认定事实：2005年7月6日，李某（买受人，乙方）与顺天通房地产开发集团有限公司（出卖人，甲方，以下简称顺天通公司）签署《天通北苑认购协议书》，约定李某认购14层2号物业，单价为2650元/平方米，建筑面积约为119.79平方米；签署此认购协议书同时买受人自愿支付认购金人民币壹万元整，乙方签署本认购协议书后于3天之内到售楼处与甲方签署正式房屋买卖合同，同时支付首期房款。双方在协议中还约定了其他内容。
2005年7月8日，李某（买受人）与顺天通公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》，合同约定李某购买顺天通公司开发的1402号房屋（即诉争房屋），房屋建筑面积共119.79平方米，其中套内建筑面积105.45平方米；房屋总价款为317444元；买受人于2005年7月8日前交付房款67444元，余款贰拾伍万元，作壹拾年银行按揭贷款。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后通过刷卡方式支付房款57444元，付款凭证即持卡人存根上落款处为“李某1”签名。
2005年7月10日，李某（买受人）与顺天通公司（出卖人）签署《付款方式变更协议》，协议约定双方将原付款方式变更为买受人于签署《付款方式变更协议》同时付清房款227444元，余额人民币玖万元，作壹拾年银行按揭贷款。双方在合同中还约定了其他内容。合同签订后通过刷卡方式支付房款160000元，付款凭证即持卡人存根上落款处为“李某1”签名。

双方针对上述两笔通过刷卡支付的购房款的付款凭证上落款处是否为李某1本人签名产生争议，法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对上述持卡人存根上的名称是否为李某1本人签名进行鉴定。2019年2月12日，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《司法鉴定意见书》（法大【2018】物鉴字第540号），鉴定意见为：两份检材中的“李某1”签名与样本中的“李某1”签名不是同一人书写。

2005年7月11日，李某（乙方、购房人）与广东发展银行股份有限公司北京东直门支行（甲方、贷款人，以下简称广发银行）签署《房屋按揭贷款合同》，合同约定甲方向乙方提供的贷款专项用于购买本合同第一条所列之房产，即诉争房屋，贷款金额为人民币玖万元整；贷款期限共120个月，《房屋按揭贷款合同》签订后，广发银行将上述贷款转入顺天通公司账户。双方还在合同中约定了其他内容。

李某与高某于1999年建立恋爱关系，2005年购买诉争房屋后，李某与高某、高某1、李某1及其家人居住于此，后2006年双方结束恋爱关系，李某搬离诉争房屋，后高某、高某1、李某1居住在诉争房屋内至今。

2006年10月8日，诉争房屋登记在李某名下，房屋坐落位于昌平区1402号，建筑面积119.79平方米，于2007年5月15日设定抵押，双方当事人均认可目前仍未解抵押。
李某1在审理过程中表示，该诉争房屋系其购买，首付款、贷款及各项税费及装修、物业、停车费等各项费用均由李某1交纳，且各项费用单据原件均由李某1持有，只是借用李某具有购买经济适用住房的资格，其与李某系借名买房关系，李某系出名方，李某1系借名方。李某1为证明借名买房关系存在，向法院提交《商品房买卖合同》、各类票据、各项服务协议及录音等证据予以证明。李某对此不予认可，称其本人交纳10000元定金，并借用李某1的银行卡代为支付217444元，剩余房款系向银行贷款90000元，购得诉争房屋，不存在借名买房关系。李某主张217444元房款系其向李某1借款支付，其与李某1系借贷关系，剩余90000元贷款系其以现金方式支付给高某，让高某替自己还款，但高某对此不予认可。

一审法院认为：根据我国相关法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案中，诉争房屋虽登记在李某名下，李某称其系借李某1的钱并刷李某1本人的银行卡支付的购房款，双方系借贷关系，但李某并未举证证明其与李某1之间存在借贷合意，以及对于借贷的金额、利息以及还款期限等内容的约定，这些内容系通常情况下借贷关系发生所应当协商的内容，但李某未能举证证明上述事项，且李某称其给高某9万元现金用于支付房屋贷款，但对于9万元的来源以及支付方式无法说明，且高某对此予以否认。故法院无法认定李某系诉争房屋的合法所有权人，其要求高某、高某1、李某1腾退诉争房屋，于法无据，法院不予以支持。高某、高某1、李某1抗辩有事实与法律依据部分，法院予以支持。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李某1主张其与李某之间系借名买房关系，但并未举证证明李某1与李某之间存在借名买房的合意，其提交的相关入住、办理各项服务内容等相关协议作为证据仅仅能够证明其系使用人而不能证明其与李某有借名买房的合意存在。另外，高某同一时期取得北京市经济适用住房购买资格，借李某名义买房不符合常理。因此，法院无法认定李某与李某1之间的借名买房关系存在，李某1的反诉请求于法无据，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告李某的全部诉讼请求。二、驳回反诉原告李某1的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某1提交如下证据：证据一，申请证人石某出庭作证，石某居住在诉争房屋所在小区1401号，证明李某和高某没有同居生活。证据二，七名诉争房屋邻居联名出具的证人证言，证明从2006年入住以来诉争房屋只有李某1、高某1以及他们的儿子、儿媳、孩子以及李某1母亲居住，没有其他人居住。证据三，王某的证人证言，证明高某1家在北京市海淀区居住时只有高某1、高某、李某1及李某1的母亲居住，没有其他人居住。李某对上述证据的真实性、关联性以及证明目的均不认可，认为证人证言具有很大的主观性，证人是李某1一方请来作证的，其证人证言不足以采信。对于上述证据，本院的认证意见为：除石某外，上述证人均未出庭，李某1亦未提交证据证明上述证人存在不能出庭的正当理由，不符合证人证言的法定形式。李某1提供的上述证人证言均为其邻居出具，对当事人的家庭内部生活无法全面了解，具有片面性，不能证明高某、李某未曾共同居住的事实，本院对上述证人证言不予采信。针对上述证据所要证明的事项，本院查阅一审庭审笔录及庭审录像，李某一审陈述，购买诉争房屋时其与高某已经共同居住了五年了，购买诉争房屋之前其居住在北京市海淀区1505房间，后来2005年购买诉争房屋，之后居住在诉争房屋内。高某一审陈述，我确实跟李某交过朋友，住过1、2天，但是没有一直居住，没有共同居住。对李某陈述离开诉争房屋时只带走个人物品，高某陈述，李某走的时候我不在家，李某要拿东西的时间很充分，不认可李某遗留材料的说法。但没有否认李某从诉争房屋内搬走的事实。李某二审期间未提交新证据。
根据本案现有证据、诉辩情况及庭审情况，本院对一审查明的事实予以确认。本院另认定如下事实：

1.李某1、高某1原系夫妻关系，高某系二人之子。

2.2005年7月8日，李某（买受人）与顺天通公司（出卖人）签署《商品房买卖合同》的当日，通过李某1名下的银行卡（尾号3806）向顺天通房地产开发销售点支付一笔购房款57444元；2005年7月10日，李某（买受人）与顺天通公司（出卖人）签署《付款方式变更协议》的当日，通过李某1名下的银行卡（尾号3806）向顺天通房地产开发销售点支付另一笔购房款160000元。各方均认可李某在购房现场签订各项协议，但对其他人是否在现场存在争议。李某称付款凭证上落款处“李某1”的签字是李某所签，李某1、高某、高某1对此不认可，二审期间，经本院释明，李某1、高某、高某1不对付款凭证上落款处“李某1”的签字申请重新鉴定。
3.2005年3月16日高某取得《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》。就为何以李某名义购房，双方陈述不一。李某称，我申请指标是为了要结婚，选了天通苑的楼盘，然后把我的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》交给天通苑，天通苑给一个号码，排号后几天接到天通苑电话，然后去签订《天通北苑认购协议书》。李某1、高某、高某1称，首先，李某1借李某名义买房当时，高某和李某存在恋爱关系，这是李某1能借李某名义买房的重要原因。李某1本来要用高某的名义买房，但天通苑经济适用房开盘当天，李某1中午才从新闻上得知，其通知高某时，高某和李某在一起，所以由高某开车带着李某去接李某1前往天通苑售楼处。三人到达时已经很晚，加上人很多，高某让李某1和李某先进去，自己去停车。但等高某停完车回来，售楼处已经不让进了，此时剩下的房源也已不多(一共4500套房源，已经排到4000多)，且之后是否还会有开盘，以及开盘的时间都无法确定。在此情况下，因知道李某也有购买经济适用住房的资格，且高某和李某之间又是恋人关系，于是李某1才和高某、李某商量借李某的名义买房。当时李某自己根本没有购房意愿和能力，所以就同意了李某1的提议。

4.关于诉争房屋银行贷款的偿还。2005年8月20日开始通过李某在广发银行开立的用于偿还贷款的银行卡（尾号2076）偿还贷款。2005年7月31日，李某1向李某在广发银行开立的用于偿还贷款的银行卡（尾号2076）存入40000元，后于2005年8月11日取出22682.29元，剩余款项用于偿还贷款，李某2006年从诉争房屋搬走后，该银行卡由李某1保管，李某1陆续向还款账户存款，用于偿还诉争房屋的贷款，并于2008年4月2日一次性还清剩余贷款70954.64元，共计偿还贷款本金90000元，利息12611.54元。李某称其偿还贷款的方式是给高某现金，分三四次给高某9万元现金，后陈述其与高某同居期间曾借给高某10万元左右现金，高某用该笔借款偿还贷款，对其陈述均未提交证据证明。
5.2005年8月11日，李某签字办理诉争房屋的入住手续。2006年10月8日李某取得诉争房屋的房屋所有权证书，产权证号：京房权证昌私移字第**，加盖“经济适用住房”印章。
6.录音内容。高某与李某在2008年曾就诉争房屋进行过协商，内容如下：2008年3月29日，高某：“我想还跟你商量商量。”李某：“你想商量什么呀？”高某：“你想，你看能不能还有什么商量的余地呀。”李某：“什么意思呀？”高某：“就是说，我觉得，昨天我回去跟我妈也说了，我妈也挺着急的，这事儿。”李某：“啊，然后呢？”高某：“然后我爸我妈攒钱买这套房也不容易，我想看能不能有什么折衷的余地，能给我留条活路。”李某：“第一，我没说我一定要要你们家这房子。不管是谁买的，跟我没有关系。第二，我只是把我要的东西给我要回来，我也说过了，一分钱我不加，对吧，我什么条件都没有，我现在仅仅有这些条件，其他我不会说任何再附加一定条件。”高某：“是，我是知道你要这个钱也是合理的。”李某：“是吧。”高某：“对，你没有多跟我要钱。”李某：“我觉得我没有什么说，你再让我……”（此处中断）。2008年4月2日，高某：“那房产证先搁在你那呗，礼拜三咱俩再一块儿过来，行不行啊？”李某：“行。”高某：“下礼拜三呗？”李某：“嗯。”高某：“早起来了，到这以后呢，你把你存折带上，我把钱先给你划过去，然后把解押的拿过来，然后把房产证你也带来，然后咱俩再直接去那边，你看行吗？”李某：“行。”……2008年4月7日，高某：“喂。”李：“喂，说话呀。”高某：“你的意思就是拿我的房不想给我了是吗？”李某：“我可以给你，现在的条件是给我30万块钱，我给你。”高某：“我根本就不可能有，你现在，你这有点儿太过分了吧，你要30万块钱又。”李某：“我过分？”高某：“咱俩说好了当时它解押不了，当时说过完户给钱嘛，对不对，它过不了户。”李某：“咱俩说的是什么，咱俩说的时候是还贷款的时候你给我一部分钱，给我12万块钱，对吧，剩余的钱你没有。”高某：“但是它解押不了，过不了户啊。”李某：“你说你过户之前给，但是现状是什么？”高某：“我没说过户之前给呀，对不对？”李某：“贷款我给你还了，对不对，贷款我给你还了。”高某：“什么叫你给我还了，贷款是我自己拿钱还的，好不好。”李某：“对呀，就算你自己拿钱还，也需要本人去吧，我也去了吧。”高某：“但是房子是我的呀。”（此处中断）
李某1、高某、高某1一审期间提交上述三段录音，证明李某承认诉争房屋是高某家的，李某与李某1构成借名买房关系。李某的质证意见是，李某1、高某、高某1未提供录音的原始载体，真实性不予认可。录音内容不完整。李某本人承认录音中的女声是其声音。对于录音中李某表达的意思，李某称，当时是为了结婚买房，其与高某一直就诉争房屋的分割进行协商，当时商量过房屋给高某，高某给其房屋价值一半的折价款，2008年诉争房屋市价是在50万至60万元，因此李某当时要30万元。

对录音证据本院的认证意见为，虽李某1、高某、高某1未提供录音的原始载体，但李某对其声音不予否认，故本院对录音的真实性予以认可。但录音内容不完整，由于李某1、高某、高某1未提供原始载体，双方亦未申请鉴定，故对于该录音是否经过剪辑无法认定。录音中，双方一直就诉争房屋的分割进行协商，虽然李某表述，我没想要你家的房子，但一直强调需要补偿，因此不能视为其认可诉争房屋归高某或其母亲单独所有。故该录音不能证明李某1、高某、高某1的证明目的。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。李某依据该条法律规定要求李某1、高某、高某1腾退诉争房屋。权利人行使不动产返还原物请求权的要件之一为请求权人须为不动产之权利人，二是占有人为无权占有。双方针对上述两点均有争议，争议之一为李某是否是诉争房屋的所有权人。李某主张其对诉争房屋单独所有，其取得所有权的依据为其与顺天通公司签署的《商品房买卖合同》，购房款的资金来源情况不影响其所有权的归属；李某1主张其与李某之间构成借名买房法律关系，如果法院认定双方之间不构成借名买房法律关系，则李某1对诉争房屋的出资行为应视为以结婚为目的的附条件赠与，该条件未实现，故赠与房屋不发生效力。争议二，李某1、高某、高某1对诉争房屋是否构成有权占有，李某与李淑琴、高某、高某1之间存在何种基础法律关系。李某认为关于诉争房屋其与李某1、高某、高某1之间无合同关系，购房款为李某1对其赠与的彩礼钱；李某1主张其与李某之间构成借名买房法律关系，并反诉要求李某配合办理诉争房屋的贷款抵押解除手续及权属转移登记手续。

根据双方的诉讼主张存在的争点，本院总结本案的争议焦点之一为李某1出资行为的性质及目的，焦点二为李某与李某1、高某、高某1关于诉争房屋存在何种法律关系。以下逐一进行评析。

关于焦点一，李某1出资行为的性质及目的。

第一，关于支付购房款及偿还贷款的主体及数额。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李某与顺天通公司签订《商品房买卖合同》后，通过李某1银行卡支付一笔购房款57444元，一笔购房款160000元，双方针对上述两笔通过刷卡支付的购房款的付款凭证上落款处是否为李某1本人签名存在争议。经鉴定，付款凭证处“李某1”签名与样本中的“李某1”签名不是同一人书写。结合《商品房买卖合同》《付款方式变更协议》均由李某本人当日在现场签字的事实，故应为李某1同意李某使用其银行卡内的资金支付购房款。关于银行贷款的偿还，李某1陆续向李某在广发银行开立的还款账户存款，用于偿还诉争房屋的贷款，并于2008年4月2日一次性偿清剩余贷款。李某关于贷款的偿还称其向高某分三四次支付了9万元现金，后陈述其与高某同居期间借给高某10万元左右现金，前后陈述不一致，且对其陈述均未提交证据证明。故本院认定，诉争房屋的贷款全部由李某1偿还。

第二，李某1的出资是否是基于与李某之间构成借名买房法律关系。李某1主张出资系由于其与李某之间存在借名买房的约定，李某1应就双方达成借名买房的合意进行举证。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房合同在我国合同法中未予以明确规定，其属于无名合同，虽然与委托合同最为相似，但依然存在许多不同之处。借名买房现象产生的原因很多，不论是规避政府限购限贷政策抑或是为了逃避债务，一般都有一个共通之处，即购房者的身份并不符合购买房屋的要求，或者以其名义购房存在不利因素。本案中，首先就存在借名买房的口头协议李某1未提交证据证明，其次在其子高某同期具备经济适用住房的购房资格的情况下，就为何借家庭外成员李某名义购房，李某1解释由于高某在外面停车，后售楼处不让进入，故借用李某名义购买房屋，对其该项陈述未提交证据证明，且购买房屋乃家庭重要财产处置事项，仅因停车不便即以家庭外成员名义购房，使交易风险大大增加，未尽一个理性人在交易上必要之注意，亦不符合一般人的日常生活经验，本院实难采纳。意思表示是民事法律行为据以成立的核心要素，在双方之间无借名买房合意的情况下，通过购房款出资、贷款的偿还、居住使用情况等不能反推双方存在借名买房法律关系。

第三，李某1的出资是否是以结婚为条件赠与李某诉争房屋。李某1另主张若法院认定不构成借名买房法律关系，则李某1支付购房款的行为应视为对李某以结婚为条件的赠与，赠与的标的物为诉争房屋，现双方未缔结婚姻关系，故赠与未发生效力，房屋的所有权应当归李某1。对其该项主张，本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，李某1事先未取得诉争房屋的所有权或债权权利，不满足赠与财产系赠与人所有这一构成要件，且经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象的住宅，经济适用住房购买资格是对特定低收入群体的一种政策性补贴，政府对经济适用住房购房资格实行申请审批制度，其购买对象是特定的。因此诉争房屋在购买之时，是以李某取得经济适用住房购房资格为必要条件，李某1支付购房款不当然取得诉争房屋买卖合同项下的债权，故李某1的出资行为不构成对李某以结婚为条件赠与诉争房屋。

第四，李某1的出资是否是给付李某的彩礼。李某主张李某1出资行为系对其给付彩礼钱，李某同意返还该笔款项。对此本院认为，彩礼一般是指依据当地习俗，一方及其家庭给付另一方及其家庭的与缔结婚姻密切相关的大额财物。不具备上述特点的婚前财产赠与不构成彩礼。本案中，李某1的出资均指向购房款，为了实现购房的目的，李某亦未提交证据证明该笔出资系根据风俗习惯所为，李某、高某虽然也可能打算日后结婚，但这不同于一般意义上的订立婚约，故不能直接认定为彩礼。
第五，李某1出资行为是什么性质及目的？其真实意思表示是什么？当相对人对意思表示的内容存在不同认识时，即有对意思表示进行解释的必要。虽然双方的主张本院均不予支持，但该问题的审理涉及到原告李某的诉讼请求能否实现，且李某、李某1的上诉意见中均要求法院予以解释，故本院向双方释明后依法予以认定。对意思表示解释的规则，《中华人民共和国民法通则》等无明确的规定，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条主要是规定当事人对合同条款的理解有争议时的解释规则，对意思表示独立作为解释对象未做明确规定，且本案还涉及到身份关系，故本院适用《中华人民共和国民法总则》，该法第一百四十二条第一款规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯和诚实信用原则，确定意思表示的含义。表意人在作出意思表示时行使了自我决定的权利，其在作出意思表示时有能力以对方能正确理解的方式表达，如果在自我决定中出现错误，作出不恰当、令人误解的表达，理应自己承担责任。另一方面，相对人在理解意思表示时也可能出现错误，此类错误同样不被保护。故前述李某1、李某之间不构成借名买房法律关系、赠与房屋、给付彩礼法律关系，一审法院业已论述双方亦不构成借贷法律关系，在此不再赘述。意思表示本身是行为人实现自己目的的手段，因此在解释意思表示时应充分考虑行为人作出该意思表示的目的。李某1支付的款项均为支付诉争房屋的购房款或偿还贷款，其目的之一为购买诉争房屋，常理而言，出资购买房屋并非公民生活中的一般事项，出资购房登记在他人名下，若不存在条件或目的，则实非社会公众可以认知的合理范畴。结合本案的案情，该出资与高某、李某系恋人的身份关系密不可分，而恋爱属于缔结婚姻关系的前期准备阶段，该出资行为系以谈婚论嫁为目的更符合当事人真实意思表示。李某1在支付款项时，未对利息、还款期限进行约定，后亦未主张、催要还款，各方当事人对该笔款项的无偿性在二审期间实则已无争议，故出资的性质应为赠与款项。综上，李某1在高某、李某结束恋爱关系前出资的行为系以高某、李某结婚，购置房屋为目的的赠与，由于经济适用住房与购买人的身份密不可分，具有一定专属性，故赠与的标的物为金钱而非房屋。

关于赠与的对象，是对李某或高某的单方赠与还是对李某、高某双方的赠与？首先，李某1同意李某使用银行卡内的资金购买诉争房屋，以李某的名义签署《商品房买卖合同》，据此将来房屋会登记在李某名下，李某1作为完全行为能力人应当知晓不动产系以登记作为权属的依据，故该出资不能视为对高某单方的赠与。其次，该赠与与高某、李某系恋人的身份关系密不可分，李某1作为高某的母亲，在赠与之时，亦是考虑了己方子女的因素，如果仅根据不动产登记在另一方名下这一事实，就认定一方父母的出资视为对另一方子女的赠与，显然缺乏社会民意基础，不利于出资方父母的合法权益，故不能视为对李某单方的赠与。结合赠与的目的和各方之间的身份关系，李某1在李某、高某结束恋爱关系前出资的行为，应视为对李某、高某双方以结婚、购置房屋为目的的金钱赠与。

焦点二为李某与李某1、高某、高某1关于诉争房屋存在何种基础法律关系，李某1、高某、高某1是否据此构成对诉争房屋的有权占有。

前述李某与李某1之间不构成借名买房、赠与房屋法律关系，本院以下就李某与高某之间就诉争房屋构成何种法律关系予以论述。

首先，出资方面，李某1对李某、高某赠与的财产，转化为双方对诉争房屋的出资。李某1对李某、高某赠与的财产系以结婚及购置房屋为目的，从李某1的行为表示来看，李某、高某对此是知悉的，故接受李某1的赠与，即受该目的的约束。双方后未缔结婚姻关系，李某应当将相应的出资予以返还。但金钱系种类物，赠与金钱不发生效力，不影响李某对诉争房屋出资的事实。

其次，从购房后双方的行为来看，李某一直配合高某家偿还贷款，李某和高某在录音中未认可对方对诉争房屋单独所有。通过李某与高某的录音对话内容可知，虽然房屋登记在李某名下，但李某认可其对房屋不是单独所有，高某对诉争房屋享有权益，其要求高某支付补偿。高某在录音中亦表示，李某主张相应的补偿合理。虽然高某称李某承认诉争房屋属于高某家，但李某一直强调需要对方给予补偿，关于该补偿是房屋的折价款还是出名的费用，双方均未明确表示，故不能以此认定李某认可房屋归高某单独所有。
第三，从购房意愿、购房目的及出资情况认定李某与高某之间就诉争房屋达成的法律关系。（1）李某通过申请经济适用住房购房资格、排号，并以其个人名义签署《天通北苑认购协议书》《商品房买卖合同》，李某今后将不再具备购买经济适用住房的资格，因此不能否定李某当时具有购房的意愿；（2）双方存在恋爱关系，受领赠与及购置房屋是以缔结婚姻关系，婚后共同居住、共同使用房屋为目的，故高某和李某均具有购房的意愿；（3）购房款的支付系李某与高某共同接受赠与后，共同出资。故本院认定李某、高某是以将来结婚，共同所有为目的购置房屋，就诉争房屋达成了共同所有的约定。在该共同购房协议未被确认无效、被撤销或解除前，高某对诉争房屋的占有具备权源，高某及其父母据此占有诉争房屋不构成无权占有。

综上，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。意思表示是民事法律行为的核心所在，意思表示，是指向外部表明意欲发生一定私法上效果意思的行为，简单地说，就是将企图发生一定法律效果的意思表示出来。包括内在意思和外在表示。当事人在婚恋期间，意思表示会通过言语、行为甚至默示的方式表达，却较少通过书面方式作出。对话意思表示不宜保存，真实性只存在于双方之间当时的了解，事后很难再去查证。司法机关对某一“过去时空的意思表示”作出的理解，均是在无限地接近表意人“当时”的意思表示。对意思表示构成和解释进行诠释时，或对表意人过分偏袒而置接受人利益于不顾，或对接受人的信赖保护过于强调而忽视了私法自治的逻辑前提，总难免偏颇。本案同时考虑当事人自己责任和信赖保护因素，通过民事习惯及当事人的行为性质探究当事人行为的目的，并以其表示行为约束其真意范围，进行意思表示的解释，从而确定双方所达成的意思表示。出资购买房屋系公民生活中重大财产处置事项，出资购房登记在他人名下，若不存在一定因素或者目的，不符合社会公众所知悉并普遍认可的生活经验和交易习惯。结合本案的案情，不存在借名买房的前提因素，该出资行为系以为子女结婚购房为目的更符合当事人真实意思表示。李某1主张其出资行为的目的是为了自己购房，在其表意时应当尽必要的注意义务，否则其理解与法律规范理解不匹配时，应自行承担责任。李某接受赠与时，即使其当时认为是对其个人的赠与，亦不符合风俗习惯，缺乏社会民意基础，故不受保护。故李某主张其与李某1、高某、高某1均不存在合同关系，要求李某1、高某、高某1腾退诉争房屋，及李某1反诉李某1与李某构成借名买房法律关系，要求李某协助办理诉争房屋的贷款抵押解除手续及权属转移登记手续，均不能成立，本院均不予支持。
综上所述，一审判决认定事实正确，适用《中华人民共和国物权法》第十七条之规定，根据购房款的出资，认为无法认定李某系诉争房屋的合法所有权人，适用法律存在瑕疵，引用《中华人民共和国合同法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条错误，但裁判结果正确，故对李某、李某1的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费140元，由李某负担70元（已交纳），由李某1负担70元（已交纳）。
本判决为终审判决。

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