三、借名购房的法律关系及案由选择

当借名买房纠纷发生后，应当如何确定法律关系，选择诉讼策略呢？

一种思路是主张确权，诉请确认房屋所有权为借名人所有。该思路认为购买房屋时借名人出资购买，目的是取得所有权，出名人只是出于帮忙、牟利或者目的，没有取得房屋产权的意图。出名人虽然登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，权利登记状态与权利归属状态不一致。也就是不动产登记簿的“不动产登记簿记载的事项错误的”情况，借名人可以请求确认物权归自己所有。

另一种思路是主张债权，要求出名人协助变更登记，将房屋过户到借名人名下。该思路认为双方通过借名的方式购买房屋，虽然真实意思是借名人取得房屋所有权，但是这只是出名人与借名人之间的一种约定，不产生物权变更效力，更不会影响物权的归属。借名人不是物权人，其只能针对出名人要求按照借名买房的意思履行过户义务，保障自己的权利。借名人的权利属于相对权利，不是物权，所以不能通过所有权确认主张权利。

物权法定原则，是物权法的基石性原则，是指物权只能依法设定，当事人不得依据自己的意愿在法律之外创设物权，也不得违反法律规定变更物权的种类、内容、效力和公示方法。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《物权法》第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

在借名购房合同纠纷案件中，房屋登记在出名人名下，对外公示的房屋所有人为出名人；同时在借名人与出名人之间，存在一个关于房屋所有权归属的“合同”，确定房屋所有权实际为借名人所有，出名人不具有购房的行为和目的。但是这种“合同”只是双方的约定，不具备物权法上的效力，借名买房合同不能直接设立或变更房屋的所有权。

2014年，北京市高级人民法院发布《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》，其中，在第十部分借名买房的认定和处理中指出：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。……房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

北京高院《会议纪要》的意见采取的是第二种思路，即借名人与出名人之间系合同关系，借名人借出名人的名义购买房屋，房屋登记在出名人名下，根据物权法的规定，该房屋为出名人所有；但借名人有权根据双方借名买房的协议，有权要求出名人将房屋转移登记到自己名下。

但是北京高院的会议纪要是否否定了借名人以物权纠纷直接起诉借名人确认房屋所有权的思路呢？对此，会议纪要也未明确，只是提出应当进行释明、告知按照合同之诉起诉，但是如果坚持按照所有权确认纠纷进行起诉的，能否裁驳？司法实践中也不尽统一。

本案中，2016年，甲公司曾以所有权确认纠纷为由起诉李某，要求确认涉案房屋归其所有，一审法院认为甲公司对法律关系认识错误，裁定驳回了甲公司的起诉。甲公司提起上诉之后又撤回了上诉，最后案件回到合同纠纷案件解决。也曾有法院一审以所有权确认案件进行判决，但事后二审法院认为适用法律问题发回重审的，这些观点采取的是诉讼请求与所依据的事实不属于统一法律关系，在释明后不变更的，应当裁定驳回其起诉的观点。

当然也有法院是直接以所有权确认案件进行判决，但是以判决驳回的案件较多。因此笔者建议，在借名买房纠纷案件中，合同纠纷的案由选择是优于所有权确认案由的。

四、认定借名买房关系的关键事实

借名购房是借名人出于特定目的或事由，借用出名人名义出资购房，并取得、使用所购房屋，一般来讲，除了房屋登记在出名人名下以外，出名人不承担房屋买卖合同中的义务，也不承担房屋买卖合同中的义务。因此，在认定当事人之间是否存在借名买房合同关系时，有以下有几点内容需要重点关注：购房款来源、房屋的交付使用、房屋产权证及票据持有、借名买房的缘由以及借名买房协议。

第一，购房款的来源情况。购买房屋的资金来源是认定是否存在借名买房关系的一个基本的事实和依据，借名人主张借名买房，首先应当提供相关证据证明购房款的来源。如通过转账支付时的银行转账凭证，如现金付款的付款收据及其他证据。虽然说购房款来源于产权登记人以外的主体，不一定就能证明出资人与产权登记人存在借名买房的关系，但购房款的资金来源是认定借名买房的初步依据，也是基本依据。对于资金来源的审查，不仅包括借名人直接向卖房人进行转账的情况，也可以是他人代付、但能够证明是借名人实际出资的情况，还可以是借名人转账给出名人，出名人向卖房人支付的情况。但在具体案件中，应当由充分、合理的证据来论证出资人的出资是用来支付购房款的，是购房款的资金来源。

第二，房屋的交付使用情况。一般情况下，对购买的房屋有需求的是借名人，而非出名人，因此接收房屋、对房屋进行装饰装修、直接使用房屋者是真正购买房屋的人，而非出名购房的人。房屋登记在出名人名下，但是接收、使用房屋的为借名人，这种长期使用的事实，可以在一定程度上证明是否存在借名买房的关系。对于交付、装饰装修和使用的情况，可以依据房屋的交接记录上的签字、装饰装修合同的签订、房屋日常使用、维护的票据，如缴纳水费、物业费、暖气费的票据、支付记录等佐证。对于将房屋出租、合作经营的情况，可以根据房屋租赁合同、收取租金的证据、实际占用使用人的证言等来加以佐证借名买房的关系。

第三，相关购房发票、税费票据及产权证的持有情况。有别于一般物品的买卖，房屋买卖合同的标的较大，而且都会有正规的发票，对于一般的购房者而言，保存购买房屋的发票、税费票据是一种常态，没有特殊原因是不会将这些票据交给他人的。借名买房关系中，即使票据上的名字是出名人，但实际控制人一般是实际购房人。另外就是房屋产权证的持有情况，房屋产权证作为证明房屋所有人最直接的材料，房屋实际购买者即使借出名人的名义购房，但一般也会将产权证保留在自己手中，以防出名人私自处理房屋，损害自己的利益。如果产权登记的出名人并未持有购房发票、税费票据及产权证，且有没有合理解释的，就增加了借名买房法律关系存在的盖然性。

第四，借名买房的缘由。借名买房的缘由是证明借名买房关系存在与否的另一因素。借名人借用出名人的名义购房，多具有规避限购政策、享受特定优惠条件、转移财产、逃避债务或者简便手续、规避税费等目的，尤其是借名人，应当对借名买房的缘由作出合理解释。借名买房的合理缘由存在不代表借名买房关系的存在，但是没有合理原因，没有借他人名义购房的合理事由和解释，意味着借名买房缺乏事实成立的逻辑基础。主张借名买房者应当对借名买房的法律关系的存在承担更多的举证责任，才可以达到认定借名买房关系存在的高度盖然性证明标准。

五、借名买房关系的举证责任问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第91条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”。

当事人之间是否存在借名买房合同关系，借名买房系协议是认定借名买房关系的最直接证据，也是借名买房关系中分配举证责任的重要依据。

如果当事人能够提供双方借名买房的协议来证明双方的借名买房关系，且有购房出资的相关证据时，即使当事人对于使用情况、票据、产权证持有情况以及借名买房的缘由等方面的证据或表达存在欠缺、不圆满之处，笔者认为可以认定当事人完成了初步的举证责任。另一方当事人对借名购房的法律关系提出异议时，应当提供相反的证据，举证不能的，应承担举证不能的责任，可以认定借名买房关系的存在。

但在司法实践中，借名买房争议多发生在没有借名买房协议存在的情况下，当事人主张借名买房关系存在，但无法提供证据证明双方达成过借名买房的，由于没有直接证据证明存在借名买房的意思，借名人论证借名买房关系的存在，应当从购房款来源、房屋的交付使用、房屋产权证及票据持有、借名买房的缘由等全方位举证，完成举证责任。只有借名人在上述四个方面都论证了借名买房关系存在的高度盖然性，对方当事人才负有举证证明借名购房关系不存在的举证义务，并承担举证不能的责任。

回到案例，在一审中，法院认为，甲公司主张借用李某名义购买涉案房屋，应就双方之间存在借名的约定承担证明责任。甲公司提交的证据证明了购买涉案房屋的款项来源于甲公司，甲公司对涉案房屋进行了装修，负担涉案房屋使用期间的相关费用，甲公司留有与贷款相关的材料、契税票、物业费票等相关材料的原件，涉案房屋办理抵押循环贷用于公司经营，公司主张的借用李某名义购买涉案房屋的事实具有高度可能性，故法院对甲公司主张的借名事实予以确认。

而在二审和再审中，法院同样认为甲公司未提供书面协议或其他直接证据能够证明借名买房关系存在，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。但指出双方对于购房款的性质存有争议，甲公司未能提供充分证据证明；2016年贷款还清后房产证由李某持有，双方均持有部分票据，甲公司未能提供充分证据予以证明；甲公司主张借李某之名购房是为了方便办理手续，李某主张房屋购买时为2005年，北京尚未有限购政策，甲公司完全可以以公司名义购买和持有，双方不存在借名买房关系。最终认定双方未有书面协议的情况下，从房产证、票据持有、房屋占有使用情况等，甲公司提供的证据未能形成完整证据链，不足以形成该法律关系存在的明显证据优势，不支持其诉讼请求。
故而，有时候借名买房可能是一种“取巧”的选择，但是后期面临的法律风险无疑很大，尤其是在未签订书面协议的情况下，一旦出现纠纷，借名人欲证明借名购房的法律关系存在，证明标准高、举证责任重，对于可能的法律后果应有预期。
      
［1］案例来源于中国裁判文书网，文中已作简化处理。

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