登记机构必须依法登记，才能使不动产登记簿的记载与权利的客观真实状况在最大程度上保持吻合，才能使不动产登记获得高概率的正确性，登记的各项法律效力才能有可信化的基础。《民法典》第212条对不动产登记机构的职责进行了规定，为督促和保障登记机构依法登记提供了基础，也为其他不动产登记规范规定登记机构的职责提供了上位法依据，还为登记的法律效力提供了保障。下面由北京遗产继承专业律师林福明为大家讲解。

第一，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项等。如果申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

第二，对于当事人提交的登记申请，登记机构不能直接拒收，而是必须按照法定程序接受，并展开必要的审查，以决定是否受理。这里受理审查属于初步审查，主要审查申请事项的相关性、管辖权问题、申请材料是否齐全等。基于便民原则，登记机构应当当场决定是否受理，并书面告知申请人。

第三，一旦受理了申请人的登记申请，进入登记机构审核环节，审核对象包括物权变动的原因事实的审核，即实质审核。但是，为了提高登记效率并考虑到登记机构自身的权限，登记机构在审核时，重点审核的是主体、标的物、权利等与相关材料是否一致，并不当然涉及其有效性。登记机构以书面审核为主要审核机制，在必要时可以辅助其他机制，比如：询问当事人，向申请人、利害关系人或有关单位进行调查，实地查看，公告等。其中公告适用于宅基地使用权及其建筑物、构筑物所有权首次登记，集体土地所有权首次登记，集体建设用地使用权及其建筑物、构筑物所有权首次登记等法律和行政法规规定的情形。

第四，登记机构在进行书面审核时，应当遵循一定的规范。比如，应当查验申请材料的真实性和适格性，应查验申请人的资格和能力，应查验申请人与申请事项的关联性和适格性，应查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况的一致性，应查验有关证明材料、文件与申请登记的内容的一致性，应查验申请的合法性等。

第五，登记机构应当在法定期限内完成审核，并依法作出最终结论。符合法定条件的，应当予以登记，将申请事项记载于登记簿，申请人无需再行申请，登记机构就应当核发权属证书或登记证明，证书与登记簿的记载应当一致。对于有根本缺陷而不能补救的申请，登记机构应不予登记。比如，违反法律、行政法规规定的，申请登记的不动产因不能特定或不具有独立利用价值而无法建立登记簿的，存在尚未解决的权属争议的，申请登记的不动产权利超过规定期限的，申请处分的不动产被依法查封登记等。登记机构不予登记的，必须书面通知申请人，并应当说明理由、法律依据和救济途径。

第六，在国家公权力机关为履行公共职责依法对不动产登记机构提出办理相应登记的要求时，即登记机构在依据嘱托办理登记的情况下，登记机构只能核查嘱托的真实性和形式适格性，无权对嘱托事项的合法性和妥当性进行实体审查。如果登记机构认为登记事项存在异议的，可以提出审查建议，但不能停止办理登记。

第七，实践中，如果存在同一不动产既有申请登记，又有内容冲突的嘱托登记时，该如何处理？应区分情形。如果嘱托在前，申请在后，或者嘱托和申请同时到达不动产登记机构的，应先办理嘱托登记，即嘱托排斥申请。如果申请在前，嘱托在后，申请运行的结果已经确定，也就是登记机构已经登簿的，则申请排斥嘱托。如果申请在前，嘱托在后，但申请运行的结果尚未确定，也就是登记机构尚未登簿的，则嘱托可以“插队”排斥申请，这是基于嘱托的公共权力属性及其高效的运作。

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