宅基地房屋继承案例

【案情简介】

（以下名字均为化名）
原告侯X祝，男，1940年10月17日出生，汉族，农民。
被告侯X德，男，1974年12月10日出生，汉族，农民。
第三人展X梅，女，1967年2月14日出生，汉族，农民。

原告侯X祝与被告侯X德、第三人展X梅遗赠抚养协议纠纷一案，本院于立案受理后，适用简易程序开庭审理，原告的委托代理人、被告、第三人及其委托代理人均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告侯X祝的委托代理人、第三人展X梅及其委托代理人均到庭参加了诉讼，被告侯X德经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。

原告诉称，2005年8月5日，由于原告年事已高，失去劳动能力，需要子女赡养，为老有所养之际，自愿将位于XX旗XX镇XX村五组的宅基地由被告侯X德继承所有。立此继承协议的前提条件是被告侯X德尽到赡养义务，且该协议并不包括宅基地上的三间房屋及此协议在原告去世后生效。但被告侯X德不仅没有尽到自己的赡养义务，反而于2008年8月6日在与第三人离婚案件调解中将位于XX旗XX镇XX村五组的宅基地上的三间房屋处分给第三人。鉴于被告侯X德没有履行自己的赡养义务，而且还将房屋处分，现原告提起诉讼，要求法院撤销原告与被告之间签订的宅基地继承协议书，并确认位于赤峰市XX旗XX镇XX村五组的宅基地使用权及房屋三间归原告享有。

原告为支持其诉讼请求向本院递交了下列证据：
1、集体土地建设用地使用权证一份，证明原告为该宅基地使用权人。
2、宅基地继承协议书一份，证明原告以遗嘱的形式将宅基地在百年之后由被告侯X德继承，现原告依然在世，该协议不能发生法律效力，被告侯X德不能将宅基地及房屋所有权处分，该协议上未约定宅基地上的三间房屋的归属。

被告侯X德辩称，同意原告的诉讼请求，可以撤销原告与被告之间签订的宅基地继承协议书，也可以将XX村五组的宅基地使用权及三间房屋返还给原告。

被告侯X德未向本院提交证据。

第三人展X梅辩称，我与被告侯X德于1999年1月25日登记结婚，结婚前我就向原、被告要房子。当时两人说现在房子是侯X德的大哥住着呢，等他盖上房子就把房子给你们。2003年8月，因为我们有了孩子，就搬回老房子居住，因房子年久失修，还是我从娘家借了钱修缮之后才能居住，一直居住至今。原、被告之间签署的这份协议我从来不知道，我和侯X德离婚的时候他也没提起过，和我没有任何关系。根据《合同法》第192条的规定，赠与人的撤销权自知道或应当知道撤销原因之日起一年内行使，现已过了除斥期间。原告已将房、院的土地使用权、房屋所有权于2005年8月过户给被告侯X德，已近10年时间，原告要求撤销此协议的诉求不符合法律规定，不应得到人民法院的支持。

第三人展X梅为支持自己的辩解意见，向本院递交了下列证据：
3、集体土地建设用地使用证一份，证明原告侯X祝将XX村五组的宅基地于2005年8月过户给被告侯X德。
4、房屋产权证一份，证明原告已将自己所有的XX村五组的三间房屋过户给被告侯X德，并办理了房屋产权证书。
5、民事调解书一份，证明被告与第三人已于2008年8月6号在XX旗人民法院调解离婚，协议约定被告自愿将三间土房归第三人所有，位于XX村五组的三间土房的所有权人是第三人展X梅。
6、票据三枚，证明原被告之间通过赠与获取房屋，已经履行了法律义务。原告将土地使用权和房屋所有权过户给被告的时候，是由被告侯X德缴纳相应款项并办理相关手续。
7、起诉状一份，证明本案的审理是由另外一起案子引起，本案的原、被告是另一个案子的两个被告。
为查清案件事实，本院依原告侯X祝和第三人展X梅的申请，向XX旗国土资源局调取了本案涉案房屋的相关档案。
8、房屋档案一份，证明本案争议房屋的相关登记内容。

庭审中，被告对原告、第三人提交的全部证据及本院调取的8号证据均没有异议。第三人对原告提交的1号证据的真实性没有异议，但认为该使用权证已经被声明作废了，并补办了新证，且该使用权证上记载的房产已经过户到侯X德名下；对2号证据提出异议，认为争议宅基地不能发生继承，该协议系遗赠抚养协议，不能对法定继承人以外的人发生效力；对本院调取的8号证据没有异议。原告对第三人提交的3号证据的真实性没有异议，对第三人要证明的内容有异议；对4号证据的真实性提出异议，认为该证办理过程不合法；对5号证据的真实性没有异议，但认为该调解协议的内容侵害了原告的合法权益，不具有合法性；对6号证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联；对7号证据没有异议；对本院调取的8号证据的真实性没有异议，但认为该证据不具有合法性，其中登记内容有误。

经本院审查，原告、第三人提交的全部证据和本院调取的8号证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。

经审理查明，原告侯X祝共有两个儿子，被告侯X德系其次子，第三人展X梅系被告的前妻。1999年1月25日，侯X德与展X梅登记结婚，婚后生育男孩侯天宇。2005年8月5日，原、被告之间签订宅基地继承协议书一份，协议内容为：“侯X祝现年66岁，有宅基地一处，因年老多病失去劳动能力，需要子女赡养，为老有所养之计，自愿将宅基地由亲生子侯术德继承所有，特立此协议书为凭。”2005年8月5日，XX旗国土资源局依照被告的申请，将原告名下位于XX村五组的368.35平方米宅基地的土地使用权变更到被告名下。在变更申请审批表上，注明“变更理由”为继承；“原土地使用单位意见”上注明“同意侯X祝2005.8.5”；该变更申请审批表经XX村委会、XX镇人民政府、XX旗国土资源局批准同意，XX旗国土资源局为被告办理了喀集建（2005）字第92053号集体土地建设用地使用证，XX旗人民政府于2007年6月22日为被告办理了蒙D10-04-00072号房权证。在办理过户登记的过程中，侯X德缴纳了按3%税率计算的契税300元、工本费18元。2008年8月6日，侯X德与展X梅经XX旗人民法院调解离婚，本院出具（2008）喀民初字1645号民事调解书，调解书第三项约定“三间土房归原告（展X梅）所有，被告（侯X德）无异议。”离婚后第三人展X梅及其儿子在该房屋居住，使用并管理。2015年5月6日，侯X祝未经第三人准许进入本案争议房屋内居住，第三人展X梅起诉要求侯X祝搬出该房屋，排除妨碍。现原告诉至本院，要求法院撤销原、被告之间签订的宅基地继承协议书，并确认位于XX村五组的宅基地使用权及三间房屋的所有权归原告所有。

【一审认定与判决】

本院认为，依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。原、被告之间签订的宅基地继承协议书中约定原告将宅基地由被告继承所有，违反相关法律规定，属于无效合同，自始无效，因此本院对原告主张撤销该宅基地继承协议书的诉讼请求不予支持。XX旗国土资源局在办理本案争议宅基地的过户登记时，虽在申请登记表上注明申请变更理由为继承，但该表上亦注明“同意侯X祝”；在办理过户登记时，侯X德缴纳了按3%税率计算的契税，但根据国税总局国税函（2004）1036号文件中规定，对法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税，因此本案争议房屋是否是依据该宅基地继承协议书办理的过户登记，本院无法确定。被告侯X德在办理了宅基地使用权过户登记后，对该宅基地上的房屋办理房产证，现在原告侯X祝并未提供证据证明相关部门办证时存在违法情况，故本案中对房屋权属暂不予处理，原告侯X祝待提供证据后可另行主张权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告的全部诉讼请求。
案件受理费200元，由原告侯X祝负担。
如不服本判决，可于接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行，一方不履行的，对方可以申请人民法院执行，申请执行的期间为二年。

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