房产继承案例

【案情简介】

（以下名字均为化名）

原告：罗某
被告：袁某

依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告罗某向本院提出诉讼请求：判令原告遗赠取得原由潘某（已故）享有的对某某市某某区七里××村××房屋《房屋买卖合同》中100%的合同债权。事实和理由：潘某生前系某某市某某区七里新村居民，自2012年后直至2018年3月8日去世前一直居住在七里××村××拆迁安置房屋内。2016年11月22日，潘某结束三年婚姻，一个人居住。因身患多种疾病、且无儿无女，潘某生活起居十分困难。后经七里新村社区干部联系，2016年11月24日被告（注：被告16岁起跟随潘某共同生活，20多岁远嫁某某市，婚后很少探望照顾潘某）到社区参加潘某养老事宜协调会，被告表示潘某居住的七里新村房屋归潘某所有，她不负责照顾老人不承担任何费用，潘某的房子和财产由潘某自行处理，被告通过书面《公证书》说明意见并签字捺印。2017年年初，经七里新村居委会多次协调，原告作为潘某的外甥孙女，在居委会的主持见证下，与潘某签订遗赠抚养内容的《附义务赠与协议》,约定1、潘某自愿将自己位于七里××村××的房屋以付义务的方式遗赠给原告；2、原告负责潘某的生养死葬，每月支付生活费1000元（提前存入潘某存折，潘某按月支取），若生病住院由原告承担自费部分，并帮潘某偿还对前妻胡某英3万元的债务、对亲戚8000元债务及个人借支2000元；3、若房屋更名至原告名下前潘某去世，只要原告履行了协议约定的扶养义务，房屋所有权就归原告，其他人无权主张房屋权利；4、本协议签订后，潘某有生之年对房屋享有居住权，原告对房屋享有所有权。协议签订后，原告全面履行了协议义务，支付潘某生活费、生病时照料潘某并承担住院费、帮潘某偿还外债等。2018年3月8日潘某因脑干梗死呼吸衰竭去世。原告花费两万多元安葬了潘某。之后，原告装修案涉房屋并搬入居住至今。2023年年初，某某市金猇城发集团开始为七里新村住户办理房屋产权证，被告突然出现，向城发集团工作人员称自己是潘某的子女，要求将房屋登记在其名下。2023年5月10日，在金猇城发集团组织的协调会上，被告丈夫宋某元代理被告和原告各执一词，双方均认为案涉房屋应由自己继承，未能达成一致意见。原告认为，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产，包括财产权益。案涉房屋是潘某拆迁安置房屋，其生前一直居住在该房屋内，虽在世期间潘某尚未取得房屋所有权登记，但其对房屋享有以取得房屋所有权为目的的合同债权，其有权对房屋做出遗赠等处置。2017年4月21日潘某与原告签订的《附义务赠与协议》，实质为遗赠抚养协议，是双方当事人真实意思表示，内容合法有效。原告承担了潘某生养死葬的义务，依据《继承法》第三十条第一款的规定，享有受遗赠的权利。同时《继承法》第五条规定，有遗赠抚养协议的，优先于法定继承和遗嘱继承。因此，无论被告是否为潘某子女，都不影响原告对潘某遗产享有受遗赠的权利，即原告有权遗赠取得潘某对案涉房屋买卖合同中的全部债权。为维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。
被告袁某辩称：1、袁某系潘某的亲生女儿，罗某诉称潘某无儿无女不属实。袁某母亲徐某英与袁某卿是合法夫妻，生育一儿一女。徐某英和邻组的潘某家庭成分都不好，在JJDZ年代，两人经常被开会批斗，同病相怜，互相安慰，产生了“JJ感情”。××××年××月××日，徐某英在袁家生下了她与潘某的私生女袁某。袁家觉得家丑不可外扬，隐忍了这件事。袁某在袁家生活到十六岁，称呼袁某卿为爸爸。1971年袁某两岁时，生父潘某被判刑到某某市监狱服刑。袁某九岁时，她母亲带她去某某市监狱探望过潘某。潘某1985年出狱后，母亲带着袁某去某某市学裁缝，一家三口在某某市生活。1990年，袁某自己开裁缝店，当个体户。2、袁某系案涉被拆迁房屋的出资人和产权人，是被拆迁人，潘某不是被拆迁人。1996年，袁某的哥哥、姐姐劝她去猇亭买地建一栋房屋。袁某开店忙又没有关系，委托姐夫蔡某全权帮忙在猇亭六眼冲一组建了一栋160多平方米两层楼房，袁某出资4万余元。1997年建成后，袁某父母搬到新房居住。1999年，袁某姐夫代办了房产证，办好后交给了袁某母亲。产权人为袁某，房屋为其单独所有，证号为宜市房权证亭字第0××8号。2010年，房屋被拆迁，原产权人袁某是被拆迁人。原告称潘某出资修建，是被拆迁对象不属实。3、袁某系案涉七里××村××号安置房的实际购买人，潘某只是代签合同。2010年9月9日，拆迁办与袁某签订《房屋拆迁补偿安置协议》。主要内容：对袁某位于六眼冲宜市房权证亭字第0××8号房屋进行拆迁；房屋补偿费、补助费合计190470.5元，自主拆迁提前奖11417.5元；房屋产权调换，在安置小区按优惠价620元／平方米购买一套大户型安置房，补偿款留存8万元作为购房定金。2010年9月14日，袁某收到拆迁补偿款110470.5元（190470.5元－80000元）。9月15日袁某预交还迁安置房房款80000元。11月9日，袁某收到自主拆迁提前奖11417.5元。2012年12月，还建办通知选房，父亲潘某代签《房屋买卖合同》，主要内容：安置房为七里××村××号，建筑面积132.51平方米,优惠价558元／平方米,房款73941元,原留存的80000元转为购房款。安置房交付后，袁某让父亲潘某居住管理。4、潘某无权处分案涉房屋，还建安置房与普通商品房性质不同，主要适用国家和各地方政府政策。案涉被拆迁房屋的原产权人是袁某，袁某是被拆迁人。按“拆谁补谁还谁”的政策规定，还建安置房的购买主体应该是袁某。七里××村××号《房屋买卖合同》，还建办基于潘某与袁某父女关系，让潘某代签字。潘某由于不是被拆迁人，不具有购买还建安置房资格，只要袁某没有书面授权更名，潘某无论在合同上签自己名字或袁某名字，都是代理行为，七里××村××号房屋的实际买受人是袁某，潘某无权处分袁某的房屋。综上，罗某依据《公证书》及《附义务赠与协议》请求取得《房屋买卖合同》中潘某享有的合同债权，没有事实根据及法律依据。《公证书》及《附义务赠与协议》均是无效的，袁某将在举证质证中具体阐释。请求法院驳回罗某的诉讼请求。

【一审认定与判决】

本院经审理认定事实如下：
潘某系某某市某某区某某某村五组人，1974年因犯罪被判刑入狱，至1983年刑满释放。潘某因无子女，于1985年“收养”时年已16岁的袁某，此后袁某随潘某共同生活，二人以养父女关系相称。袁某于1989年出嫁，于1997年离婚。后袁某远嫁某某市。
1996年，潘某、袁某以袁某名义在某某区××组××房××栋。为使该房屋基脚不受影响，且保证该房屋后面有一定的自留地，潘某先后于1998年3月、1998年5月从该房屋临近的同组土地使用权人周右新等人处购买了部分土地，并支付了相关流转费用。1999年办理该房屋产权证书登记时，潘某考虑到自己将来需要袁某养老，房屋产权人只登记了袁某的名字（以下简称0004448号房）。
2010年9月，因某某区七里新村2期安置房建设项目，0004448号房被列入被拆迁范围。拆迁人某某市某某区住房保障服务中心与袁某协商后达成协议，双方于2010年9月9日签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，明确了袁某房屋拆迁共应得到补偿和其他待遇，并约定某某市某某区住房保障服务中心在安居小区以优惠价620元／平方米的价格为袁某提供一套大户型的安置房，补偿款留存8万元作为购房定金。协议签订后，袁某将0004448号房交付给拆迁人予以拆除。拆迁人扣留8万元留作被拆迁人购买安居房的定金后，将余下拆迁补偿款及自主拆迁奖金共12万余元支付给了袁某。
2012年12月7日，某某市某某区农民拆迁还建办公室（以下简称猇亭拆迁办）向潘某与袁某发出了安居房《选房通知单》。同日，潘某选定七里××村××栋××号房屋为其安置房，并与猇亭拆迁办签订《房屋买卖合同》一份，明确安置房面积132.15平方米，单价为558元，总价为73941元。此后，该安置房一直由潘某居。因0004448号房拆迁符合给予第二套安置房的拆迁政策，袁某申请了第二套安置房指标并获得批准，2015年12月23日，袁某按选房通知选定七里新村三期（现六泉湖社区）35-1-1102号房屋（高层电梯房）为其安置房，并与猇亭拆迁签订《房屋买卖合同》一份，明确安置房面积为86.7平方米，单价1300元（非电梯房的二套安置房基准单价900元／平方），总房价112710元。此后，该第二套安置房由袁某使用。
潘某在2013年找了一名老伴胡某英，并办理了结婚登记。二人一起居住在七里××村××栋××号房屋。潘某为解决其老有所养的问题，于2014年3月17日与胡某英之女胡某弯签订有一份《遗赠扶养协议》。2016年11月22日，潘某与胡某英离婚。潘某与胡某弯签订的《遗赠扶养协议》也于2017年3月14日通过协商予以解除。
2016年11月24日，袁某在载有以下内容的《公证书》尾部签名，并签署“同意以上意见。”公证书载明内容如下：“兹有原籍某某市县鸦鹊岭大黄村5组人潘某，于1996年9月来某某市某某区六眼冲一组购买商品地一块建私房一栋，168点余平方米。潘某无儿女，在1985年时在本村（大黄村）收养一女儿，名袁某，当时未经袁家同意，由女儿的妈妈给潘某收养的，所以没有公证，现依法收养不成立。潘某在建私房的时候，为了老有所依、老有所靠，而把房产户主同意写成收养女袁某，而袁某现在人长大了，个人成家了，收养不成立了。潘某建的私房168点余平方米，于2010年9月被某某市某某区拆迁办拆迁，还建房两套，与袁某各持一套，给袁某是第一套房指标，潘某是第二套房指标，132点余平方米。（潘某）现住某某区七里××村××期××号。现在潘某人也老了，现年70岁了，同时患有高血压，人也生病了，生活产生极端困难。而袁某也不要潘某住的二套房了，由潘某自行处理。同时也不给生活费、低保费、社保费、医保费等，一切都由潘某自行安排。”
潘某与胡某英离婚前后的一段时间，潘某多次找其所居住的社区即七里新村社区要求协调解决其养老问题。在七里新村的协调下，潘某与其外甥的女儿罗某基本达成附义务扶养的意向。2017年4月21日，在七里新村社区居委会工作人员及蔡永先、黄孝文等见证人的见证下，潘某与罗某签订《附义务赠与协议》一份。协议约定：一、甲方（潘某）自愿将自己所有的位于某某市某某区七里××村××号安居房一套以附义务方式赠与给乙方（罗某）。二、乙方受赠该房屋应履行的义务为:从本协议签订之日起,每月支付给甲方1000元人民币，该款项甲方用于生活、医疗及其他日常开支。若乙方累计给付款项达到10万元，乙方停止给付，转为甲方跟随乙方生活，乙方保障甲方一日三餐饮食、穿衣等必要生活开支。若甲方生病需要治疗，除去农合报销外，乙方承担差额医疗费用的补足义务。前述乙方义务的履行期限以十年为限，从本协议签订之日起计算，期限届满，乙方不再对甲方承担任何义务。若甲方在该十年期限内去世，乙方负责安葬事宜。三、对于本协议第二条约定的10万元，因乙方于2017年4月6日代甲方履行了向前妻胡某英支付3万元欠款的义务，于2017年4月20日代甲方归还了欠亲戚借款8000元，甲方已向乙方借支2000元，因此该4万元应从10万元中扣除，乙方仅需再支付6万元即停止给付。四、本协议第三条约定的6万元，乙方以甲方名义直接在银行开户存入,密码甲方设定,存折和身份证由乙方保管,每月20日甲乙双方共同到银行取款1000元交由甲方使用直至取完全部款项。五、在本协议第四条现金给付期间，甲方不得以任何方式提前支取余下款项，若违约，甲方应双倍返还提前支取的款项。若甲方去世，甲方尚未支取的余下款项作为甲方遗产，由乙方继承，其他人无权主张。六、甲方位于亭区七里××村××号的住房为安居房屋，目前暂未取得房屋产权证书。双方约定在甲方取得房屋产权证书后，应立即办理房屋过户手续，将房屋所有权人更名为乙方。若通过协调，房屋产权证书可直接办到乙方名下，甲方应积极配合乙方办理房屋登记手续。七、若房屋更名至乙方名下前甲方去世，只要乙方履行了本协议第二条约定的扶养义务，该房产的所有权就应属于乙方，其他人无权主张房屋权利。八、若因非乙方原因房屋无法登记到乙方名下，乙方有权解除本协议,并要求甲方两赔返还已给付款项（包括代为清偿及借支的4万元）。九；本协议签订后，乙方即可搬入甲方房屋，甲方与乙方及乙方家人共住一房，双方应和谐相处。本协议签订后，潘某有生之年对房子享有居住权。罗某对房子享有所有权。十、本协议签订后，若乙方不履行本协议第二条约定义务，甲方有权解除协议、撤销赠与，并要求乙方返还房屋。十一、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，另一份交七里新村居委会留存备案。十二、本协议自双方当事人签字后生效，甲方不得单方解除若违约，甲方除继续履行合同外，还应按乙方已支付给甲方的款项及乙方代甲方清偿的债务总金额的两倍向乙方支付违约金。十三、本协议未尽事宜,双方可另行协商后签订补充协议。补充协议具有与本协议同等法律效力。
罗某除为潘某垫付了《附义务赠与协议》第三条明确的4万元以外，还于《附义务赠与协议》签订当日向潘某存折存入1万元。后潘某按协议约定每月从中支取1000元。2018年2月20日，潘某因病住院，住院至2018年3月8日因呼气衰竭死亡。住院医疗费自费部分14899.58元由罗某支付。协议履行期间，罗某对潘某尽到了约定的照料义务。潘某去世后，被安葬在罗某承包的柑橘园，丧葬事宜由罗某办理，费用由罗某承担。
潘某去世后，罗某即接收了案涉的七里××村××号房屋（以下简称系争房屋），其后还对该房屋进行了装修，并将该房屋出租。
与七里××村××栋××号房屋同一批建设的安置房于2011年至2012年陆续交付给被拆迁人后，一直未办理权属证书。2023年年初，建设方某某市猇亭金猇城发集团开始为该批安置房统一办理不动产权证书。罗某在为系争房屋办理产权的过程中，因袁某对系争房屋提出权利主张，经猇亭城发集团工作人员协调，罗某与袁某未能达成一致，工作人员即告知双方诉讼解决。于是，罗某向本院提起诉讼。
本院认为，本案的争议焦点为：一、潘某是否有权处置七里××村××号安置房？二、潘某与罗某签订的《附义务赠与协议》是否合法有效？三、罗某能否取得潘某与猇亭拆迁办于2012年12月7日签订的《房屋买卖合同》中的买方债权。对于前述争议焦点，本院评判如下：
关于争议焦点一。本院认为，潘某有权处置七里××村××号安置房。理由如下：1、潘某是案涉房屋买卖合同的买方（安置房接受方），根据合同相对性原则，该合同中约定的包括接受34-211号安置房在内的买方的权利，应由潘某享有。猇亭拆迁办已按合同约定交付房屋，潘某也已接受交付，尽管接受的房屋尚未办理产权过户，但基于对合同履行的信赖，潘某有权对受领的安置房进行处置。袁某虽然抗辩潘某系受袁某委托签订买卖合同，但并无证据证实存在该委托关系，其抗辩意见本院不予采纳。2、潘某是被拆迁房屋的实际权利人之一，其有权获得安置房等拆迁补偿利益。虽然被拆迁房屋的登记权利人为袁某，但从袁某签名并签署“同意以上意见”的《公证书》记载的内容来看，潘某是被拆迁房屋的建造人，只是其考虑到需要袁某养老才将房屋所有权人登记为袁某，因此，在袁某未妥善处理潘某养老事宜的情况下，不能否认潘某对被拆迁房屋享有的权利和获得拆迁补偿、分得安置房的权利。3、从公证书载明的内容来看，袁某也已同意不要潘某居住的安置房、袁某也不对潘某履行养老义务、房屋由潘某自行处置。袁某所称《公证书》主文内容系事后添加的抗辩，明显不合常理，本院不予采纳。潘某选定安置房并与猇亭拆迁办签订《房屋买卖合同》后至2023年该安置房开始办证前，袁某均未提出过异议，亦可印证《公证书》中两套安置房由潘某与袁某各持一套、袁某同意不要潘某居住的安置房、袁某也不对潘某履行养老义务、房屋由潘某自行处置等内容真实，且系双方真实意思表示。袁某虽抗辩直到为案涉房屋开始办证时才知道《房屋买卖合同》系潘某自行签名，但从袁某申请并获得了第二套安置房的情况来看，明显不合常理，其抗辩意见，本院不予采纳。基于前述理由，被告关于被拆迁房屋系袁某所有、安置房也相应归袁某所有、潘某无权处置的抗辩意见，本院不予采纳。
关于争议焦点二。从潘某与罗某签订的协议名称与协议内容来看，是附义务的赠与协议，而非遗赠扶养协议。案涉《附义务赠与协议》有双方当事人签名，有见证人见证，内容系双当事人真实意思表，不违背法律规定，协议合法有效。被告关于《附义务赠与协议》无效的抗辩，没有法律依据，本院不予采纳。
关于争议焦点三。《中华人民共和国民法典》第六百六十一条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”从查明的事实来看，罗某已履行协议约定代替潘某偿还债务、承担了协议签订后十年内潘某生养和死葬义务，其享有受遗赠的权利。被告关于罗某无权受遗赠的抗辩意见，不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国民法典》第六百六十一条、第一千一百二十三条之规定，判决如下：
潘某在其与猇亭拆迁办于2012年12月7日签订的《房屋买卖合同》中享有的债权，包括请求出卖方交付某某区七里××村××房并转移安置房产权给买方等权利，由原告罗某受遗赠取得。

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