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从少数继承人处购买未经登记农村房产是否构成善意取得的认定
【裁判要旨】
从少数继承人处购买未经登记的农村房产是否构成善意取得应着重考虑以下几点：（1）买受人在购买房屋时的动机是否善意；（2）是否已经尽到充分的注意义务（可考虑有无告知村委会）；（3）是否以合理的价格受让；（4）标的物是否已经转移给买受人。
【案情】
吴长子等与吴次子等确认合同无效纠纷一案，法院经审理查明：四原告吴长子、吴长女、吴次女、吴小女与被告吴次子系同胞姐弟。其父母于1975年在村里建造房屋一栋。吴母于1976年9月去世。吴父于1985年4月取得该房屋的宅基地使用证，1990年6月取得该房屋的集体土地建设用地使用证。1994年，吴父将该房屋的厨房无偿出借给同村村民被告饶某开店使用。吴父于1996年4月去世。1999年11月，被告吴次子和被告饶某签订房屋买卖协议书，甲方为吴长子、吴次子，乙方为饶某。约定甲方将上述房屋出卖给乙方，价款为人民币53000元，由乙方于签订合同当日一次性付给甲方。自付款日起房屋所有权和土地使用权同时转移给乙方。因当天原告吴长子不在场，故由中间证人通过电话征求其对房屋买卖的意见，其表示同意出卖，并委托其弟即被告吴次子代为签字。协议签订后，被告吴次子和饶某按约履行了购房款和宅基地使用证交付义务，饶某随即搬进该房屋开始居住使用。直到2011年6月，该房屋因破旧危险被拆除。
被告吴次子在出卖该房屋时并未通知原告吴长女、吴次女和吴小女。在吴母、吴父去世后，原告吴长女、吴次女和吴小女一直未向原告吴长子和被告吴次子提出过分割遗产的要求。
四原告认为，被告吴次子在未取得其他继承人同意的情况下擅自将父亲的遗产转让给被告饶某，侵犯了其作为共有人的所有权，故向法院申请确认房屋买卖合同无效并确认其对拆旧建新后的房屋的所有权。
【结论】
法院判决驳回四原告的诉讼请求。
【法院认为】
原告吴长子于合同签订当日电话口头委托被告吴次子代其在与被告饶某的房屋买卖协议上签字，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规，该委托行为合法有效，被告吴次子代原告吴长子签字行为的法律后果应由原告吴长子承担。
原告吴长女当庭自述“房子签了以后，我小妹哭得很厉害，签协议时我们不知情，后来“当年”知道这个事情后都不同意出卖，但当时协议已经签了，我们也没有办法，不想让吴次子为难，按照农村习俗，吴次子也有权处理这个房子”；原告吴次女、吴小女在父母去世之后，每年都回到村里祭祖。被告饶某于1999年购买了讼争房屋之后，即搬到正房居住，使用范围从原来借用的一间厨房扩大至所有房间已明确向世人宣告占有使用该房屋，原告吴次女“每次祭祖都回老房子看”，其不可能对其父母老房已由被告饶某占有使用的情况视而不见。吴小女回村里给父母上坟时到被告饶某的小店里买香纸，“想到这个房子卖给别人心里就很难过”，“房子卖掉之后我们心里本来就是不愉快的”。综上所述，法院认为，原告吴长女、吴次女和吴小女虽然在房屋买卖之前不知情，但其于当年即1999年即已得知讼争房屋已出卖于被告饶某，其继承权已被侵犯，其“不知按法律规定自己也有继承权”的辩解，不能成为其不主张继承权的合理理由。直到2011年9月29日，其三人才向法院主张自己的继承权，已超过两年的诉讼时效。综上所述，原告吴长子的诉讼请求违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则，原告吴长女、吴次女和吴小女的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，均不予支持。据此判决驳回四原告的诉讼请求。
【法官分析】
本案虽为合同无效确认之诉，但却因继承的发生而使其变得复杂，并引出了农村房屋的善意取得问题。本案是否构成善意取得，现做如下分析。
1.善意取得的相关法律规定
本案的房屋买卖发生于1999年，当时所有权的善意取得仍受《民法通则意见（试行）》的调整，根据该意见第89条的规定，“…共有人擅自处分共有财产的，般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。所以在该案中，被告饶某通过与出卖人协商，根据当时的市场价格确定并及时支付了房屋对价，并将该房屋买卖事宜通知了村委会，在协议签订当天还请村委会干部在场见证，应当认为其已经履行了注意义务，其买受房屋的动机是善意的。对于其有无通知其他共有权人即吴氏四姐妹的问题，根据当地农村的风俗习惯，女儿在出嫁之后，对父母的遗产一般不享有继承权，所以饶某凭此社会风俗认为吴氏四姐妹并非讼争房屋的所有权人而未告知，也符合当地农村一般的交易习惯。物权法实施之后，（物权法》第106条对物权的善意取得作了更加详细和明确的规定。
2.善意取得的司法实践处理
目前农村宅基地使用权和房屋所有缺乏原始登记和变更登记的情况普遍存在，大部分农村村民和村干部对农村房屋买卖的普遍认识，是农村房屋买卖在村民委员会的认可和买受人已经实际占有使用房屋，就产生物权变动的法律后果。如果“一刀切”地按照物权法的规定适用不动产善意取得的条件而否认未经登记的农村房屋买卖的物权转让的效力，对于处理农村房屋买卖纠纷是欠妥的，这样不仅会否认大部分已经被世人认可的买卖协议，而且会产生不良的社会效果。在当今城镇化进程加快，土地资本化和拆迁补偿的背景下，教条地适用《物权法）》第106条规定，会对已经卖房的农民反悔起诉确认对房屋的所有权这种悖于民商事活动中所尊崇的诚实信用原则的做法起到客观上的鼓励作用。
所以对于此类纠纷的处理，应着重考虑以下几点：1.买受人在购买房屋时的动机是否善意；2.是否已经尽到充分的注意义务（可考虑有无告知村委会）3.是否以合理的价格受让；4.标的物是否已经转移给买受人。在物权法实施之前的买卖活动，应适用《民法通则意见（试行）》的有关善意取得的规定，即使在物权法实施之后的买卖活动，如果符合这几个条件，还是以认定房屋所有权转让的效力为妥。
3.本案所涉其他问题
继承权适用诉讼时效制度。吴父、吴母生前未立遗嘱，其死后诉争房屋应作为遗产按法定继承处理。根据《继承法意见》第49条“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后，遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权”的规定，本案原告吴长女、吴次女和吴小女直到2011年9月才明确表示继承，而讼争房屋作为遗产，一直未被分割，继承人享有的并非是讼争房屋的共同共有权而是继承权，只有在遗产分割之后，继承人才享有所有权。本案原告以其对讼争房屋享有共有权为由，要求确认两被告签订的房屋买卖协议无效并主张拆旧建新后房屋的所有权，其权利主张的基础是其享有并实现对讼争房屋的继承权，故其诉讼请求仍应受到继承法的调整，适用诉讼时效的规定。
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从少数继承人处购买未经登记的农村房产是否构成善意取得应着重考虑以下几点：（1）买受人在购买房屋时的动机是否善意；（2）是否已经尽到充分的注意义务（可考虑有无告知村委会）；（3）是否以合理的价格受让；（4）标的物是否已经转移给买受人。
【案情】
吴长子等与吴次子等确认合同无效纠纷一案，法院经审理查明：四原告吴长子、吴长女、吴次女、吴小女与被告吴次子系同胞姐弟。其父母于1975年在村里建造房屋一栋。吴母于1976年9月去世。吴父于1985年4月取得该房屋的宅基地使用证，1990年6月取得该房屋的集体土地建设用地使用证。1994年，吴父将该房屋的厨房无偿出借给同村村民被告饶某开店使用。吴父于1996年4月去世。1999年11月，被告吴次子和被告饶某签订房屋买卖协议书，甲方为吴长子、吴次子，乙方为饶某。约定甲方将上述房屋出卖给乙方，价款为人民币53000元，由乙方于签订合同当日一次性付给甲方。自付款日起房屋所有权和土地使用权同时转移给乙方。因当天原告吴长子不在场，故由中间证人通过电话征求其对房屋买卖的意见，其表示同意出卖，并委托其弟即被告吴次子代为签字。协议签订后，被告吴次子和饶某按约履行了购房款和宅基地使用证交付义务，饶某随即搬进该房屋开始居住使用。直到2011年6月，该房屋因破旧危险被拆除。
被告吴次子在出卖该房屋时并未通知原告吴长女、吴次女和吴小女。在吴母、吴父去世后，原告吴长女、吴次女和吴小女一直未向原告吴长子和被告吴次子提出过分割遗产的要求。
四原告认为，被告吴次子在未取得其他继承人同意的情况下擅自将父亲的遗产转让给被告饶某，侵犯了其作为共有人的所有权，故向法院申请确认房屋买卖合同无效并确认其对拆旧建新后的房屋的所有权。
【结论】
法院判决驳回四原告的诉讼请求。
【法院认为】
原告吴长子于合同签订当日电话口头委托被告吴次子代其在与被告饶某的房屋买卖协议上签字，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规，该委托行为合法有效，被告吴次子代原告吴长子签字行为的法律后果应由原告吴长子承担。
原告吴长女当庭自述“房子签了以后，我小妹哭得很厉害，签协议时我们不知情，后来“当年”知道这个事情后都不同意出卖，但当时协议已经签了，我们也没有办法，不想让吴次子为难，按照农村习俗，吴次子也有权处理这个房子”；原告吴次女、吴小女在父母去世之后，每年都回到村里祭祖。被告饶某于1999年购买了讼争房屋之后，即搬到正房居住，使用范围从原来借用的一间厨房扩大至所有房间已明确向世人宣告占有使用该房屋，原告吴次女“每次祭祖都回老房子看”，其不可能对其父母老房已由被告饶某占有使用的情况视而不见。吴小女回村里给父母上坟时到被告饶某的小店里买香纸，“想到这个房子卖给别人心里就很难过”，“房子卖掉之后我们心里本来就是不愉快的”。综上所述，法院认为，原告吴长女、吴次女和吴小女虽然在房屋买卖之前不知情，但其于当年即1999年即已得知讼争房屋已出卖于被告饶某，其继承权已被侵犯，其“不知按法律规定自己也有继承权”的辩解，不能成为其不主张继承权的合理理由。直到2011年9月29日，其三人才向法院主张自己的继承权，已超过两年的诉讼时效。综上所述，原告吴长子的诉讼请求违反了民事活动中应当遵循的诚实信用原则，原告吴长女、吴次女和吴小女的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，均不予支持。据此判决驳回四原告的诉讼请求。
【法官分析】
本案虽为合同无效确认之诉，但却因继承的发生而使其变得复杂，并引出了农村房屋的善意取得问题。本案是否构成善意取得，现做如下分析。
1.善意取得的相关法律规定
本案的房屋买卖发生于1999年，当时所有权的善意取得仍受《民法通则意见（试行）》的调整，根据该意见第89条的规定，“…共有人擅自处分共有财产的，般认定为无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。所以在该案中，被告饶某通过与出卖人协商，根据当时的市场价格确定并及时支付了房屋对价，并将该房屋买卖事宜通知了村委会，在协议签订当天还请村委会干部在场见证，应当认为其已经履行了注意义务，其买受房屋的动机是善意的。对于其有无通知其他共有权人即吴氏四姐妹的问题，根据当地农村的风俗习惯，女儿在出嫁之后，对父母的遗产一般不享有继承权，所以饶某凭此社会风俗认为吴氏四姐妹并非讼争房屋的所有权人而未告知，也符合当地农村一般的交易习惯。物权法实施之后，（物权法》第106条对物权的善意取得作了更加详细和明确的规定。
2.善意取得的司法实践处理
目前农村宅基地使用权和房屋所有缺乏原始登记和变更登记的情况普遍存在，大部分农村村民和村干部对农村房屋买卖的普遍认识，是农村房屋买卖在村民委员会的认可和买受人已经实际占有使用房屋，就产生物权变动的法律后果。如果“一刀切”地按照物权法的规定适用不动产善意取得的条件而否认未经登记的农村房屋买卖的物权转让的效力，对于处理农村房屋买卖纠纷是欠妥的，这样不仅会否认大部分已经被世人认可的买卖协议，而且会产生不良的社会效果。在当今城镇化进程加快，土地资本化和拆迁补偿的背景下，教条地适用《物权法）》第106条规定，会对已经卖房的农民反悔起诉确认对房屋的所有权这种悖于民商事活动中所尊崇的诚实信用原则的做法起到客观上的鼓励作用。
所以对于此类纠纷的处理，应着重考虑以下几点：1.买受人在购买房屋时的动机是否善意；2.是否已经尽到充分的注意义务（可考虑有无告知村委会）3.是否以合理的价格受让；4.标的物是否已经转移给买受人。在物权法实施之前的买卖活动，应适用《民法通则意见（试行）》的有关善意取得的规定，即使在物权法实施之后的买卖活动，如果符合这几个条件，还是以认定房屋所有权转让的效力为妥。
3.本案所涉其他问题
继承权适用诉讼时效制度。吴父、吴母生前未立遗嘱，其死后诉争房屋应作为遗产按法定继承处理。根据《继承法意见》第49条“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后，遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权”的规定，本案原告吴长女、吴次女和吴小女直到2011年9月才明确表示继承，而讼争房屋作为遗产，一直未被分割，继承人享有的并非是讼争房屋的共同共有权而是继承权，只有在遗产分割之后，继承人才享有所有权。本案原告以其对讼争房屋享有共有权为由，要求确认两被告签订的房屋买卖协议无效并主张拆旧建新后房屋的所有权，其权利主张的基础是其享有并实现对讼争房屋的继承权，故其诉讼请求仍应受到继承法的调整，适用诉讼时效的规定。
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