在现实生活中，如果房屋的所有人在生前把房屋出租，一旦其过世，作为遗产的房屋仍然会持续产生租金。如果存在多个继承人，继承的开始和遗产的分割之间一般会有一段时间；如果继承人对遗产分割产生争议，这段时间往往耗时较长，由此可能产生不菲的租金收入。那么，作为遗产的房屋所产生的租金是否属于遗产？是否应当在继承诉讼中一并处理？

日前，最高人民法院发布了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，强调在先案例作为法官进行裁判的参照或参考作用，旨在统一法律适用，提升司法公信力。因此，本文以北京和上海的司法裁判案例为样本，以期能够为过世后房屋租金的定性与分割问题的类案处理提供参考。

【案例引入】

张总和张太太两人白手起家创业，经过多年的奋斗积累了大量的财富，其中，在北京地区拥有多处住宅，平日里出租，每年都可以获得不菲的租金收入。

然而天有不测风云，张太太不幸染病去世，但家人却在遗产分割问题上产生了纠纷，向法院提起了诉讼。继承诉讼耗时较长，张太太名下的房屋在诉讼期间产生了可观的租金收入。由于接收租金的银行卡掌握在张总手中，每月的租金收入均被张总转到了自己名下的其他银行账户里。对此，张太太的父母在继承诉讼中对租金收入进行了主张，认为租金系遗产，应当在继承诉讼中一并分割，要求张总返还。对于张太太父母的这一主张，张总则认为，张太太过世后房屋所产生的租金应当属于合法继承人的财产，而不是遗产性质。既然不是遗产，自然不应在本案继承诉讼中分割，其他继承人如果有争议，应当在确认了合法的继承人之后，另行起诉进行主张。

那么，继承人生前出租的房屋在过世后产生的租金究竟属于什么性质，对于分割租金收益所产生的争议是否应当在继承诉讼中一并处理呢？

二、房屋租金属于孳息还是经营性收益？

要回答本文讨论的问题，首先应当明确，过世后的房屋租金到底属于孳息还是经营性收益。

（1）法律规定租金应属于法定孳息

法律上的孳息，可以分为天然孳息和法定孳息。

天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

对于天然孳息和法定孳息的解释，“天然孳息是指依物的自然属性所产生的物。天然孳息的范围非常广，主要来源于种植业和养殖业，如耕作土地获得粮食和其他出产物，种植果树产生果实，包括竹木的枝根，养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等。天然孳息是原物的出产物，一方面人们占有使用原物并对其进行生产劳动，其目的就是获得出产物、收获物，因此法律规定天然孳息的归属，实际上就是对劳动的保护。而法定孳息是指依一定的法律关系由原物所生的物，是原物的所有权人进行租赁、投资等特定的民事法律活动而应当获得的合法收益。如房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息等。”

由此可见，房屋的租金应当是属于法定孳息的一种。但是，实践中也有不同的观点。有观点认为，出租房屋需要选择承租人，租金标准也不是一成不变，需要双方进行协商和变更；出租人还要对出租房屋进行管理和维修，以使房屋具备适租条件。因此，租金实际上是经营性收益，而不是孳息。对此，最高人民法院杜万华、程新文、吴晓芳在《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）的理解与适用》一文中也持相同的观点：“应当注意的是，审判实践中对一方所有的房屋婚后出租获取的租金如何认定，观点分歧比较大。倾向性观点认为，房屋租金与存款利息相比，是由市场的供求规律决定的，并且与房屋本身的管理状况紧密相连，出租方应当履行租赁物的维修义务，应当保障租赁物的居住安全，其获得往往需要投入更多的管理或劳务，产生的租金收益应当属于夫妻共同所有。有人将租金看作法定孳息的一种，我们更倾向于将租金作为经营性收益看待。”当然，最高院的这篇文章，主要是从夫妻共同财产性质的角度来撰写的，但是对于界定房屋租金到底属于法定孳息还是经营性收益，也有一定的参考意义。

(2)司法裁判主流观点——租金属于遗产的孳息

本文以北京、上海两地的案例为样本，检索得到一些典型案例。北京、上海两地法院的主流观点认为，房屋的租金属于遗产的孳息，应当在继承案件中一并分割。

【北京法院观点】

1、北京市第一中级人民法院(2020)京01民终3143号

关于两处房屋因出租产生的租金，因系遗产所产生的孳息，亦应由吴某1、吴某3、吴某2各自根据自己继承房屋的份额享有相应比例的租金数额，因租金均由吴某1收取，故吴某1应按照法院确定的比例给付吴某3、吴某2上述款项的分割款。

2、北京市第二中级人民法院（2019）京02民再126号

对于李某1、李某2主张的李某4去世之前×××号房屋的租金（2009年9月2日至2012年7月24日）及租金利息，法院认为属于李某4遗产产生的孳息，应当作为遗产进行继承。

3、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终7535号

被继承人靳某11去世后，为谋求收益、改善生活，涉案房屋进行对外出租，对应租金收益应属孳息，依附于涉案房屋，其中靳某11对涉案房屋享有的产权部分所对应的孳息，属于其遗产，在本案中进行处理；

4、北京市第二中级人民法院(2018)京02民终5336号

张某4收取的203号房屋2013年12月26日至2014年4月11日的租金7500元，为遗产房屋产生的收益，法院予以平均分割。

5、北京市通州区人民法院(2018)京0112民初19933号

涉案房屋及存款系米某某、赵某某生前所得财产，应属米某某、赵某某的遗产，各继承人有权继承上述遗产。遗产所产生的租金等孳息，亦应由各继承人依法分割。

6、北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初47300号

陈某2收取的272400元房屋租金系基于被继承人共有房屋产生的孳息，应全部作为遗产，由陈某2和陈某1按照本院认定的各自对房屋占有的份额予以分配。

7、北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初24871号

由于张某某、郝某某均已去世，且二人生前未对遗产作出遗嘱处理，故XXX号房屋按照法定继承办理。关于房租，为依附于XXX号房屋产生的孳息，应遗产范围，原、被告三人各有权继承1/3。

8、北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初34216号

基于诉争房产所产生的房租收益，作为房屋的孳息亦应属于遗产范围。据此认定截止到2018年6月31日的房租收益为408 000元，赵某、陈某1、陈某2、陈某3、陈某4按照其对诉争房产所享有的份额对该部分房租收益享有继承权。自2018年7月1日之后的租金因尚未发生，故本案中不予处理，可待实际发生后另行主张。

9、北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第07601号

关于涉诉×室房屋租金，因该房产属于王×5遗产，故该房产租金亦属遗产，应予分割。

10、北京市西城区人民法院(2014)西民初字第7960号

被继承人王xx出租自己的房屋所得的收益属于孳息，该孳息在王xx与被告郭×的婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产。该孳息依附于原物的遗产房屋，故其中的二分之一属于王xx的遗产范围，其余的二分之一为王振声的配偶被告郭×所有。

【上海法院观点】

1、上海市高级人民法院(2015)沪高民一(民)再提字第3号

关于系争房屋租金收益，根据系争房屋登记资料记载的房屋租赁事实，至2007年5月俞甲实际给付其他继承人系争房屋折价款止，结合市场租金标准，法院酌情确定租金收益47，000元为遗产收益，该部分租金收益应作为俞乙遗产的孳息，由其法定继承人依法继承。

2、上海市第一中级人民法院(2018)沪01民终5166号

关于系争房屋的租金，根据遗嘱，系争房屋的二分之一产权在张某死亡后归蒋某5所有，故房屋所对应产生的孳息也应归蒋某5所有。

3、上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初25632号

关于被继承人去世后被告将系争房屋出租收取的房租属于房屋孳息，也应归于遗产范围内，原告要求分割并无不当。另考虑到被告确曾出资装修系争房屋，对房屋有一定的贡献，故本院将房屋租金、装修款以及原告应支付被告的房屋折价款相互折抵后，酌情确定折价款。

4、上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初8004号

苏2死亡后的赤峰路房屋租金，作为赤峰路房屋自苏2死亡后的孳息，其中40%应为苏2遗产，应当根据遗嘱由两原告继承。

5、上海市杨浦区人民法院(2018)沪0110民初6323      

关于房屋租金，其中在高某某在世时收取的租金，考虑到收取租金的金额以及高某某的生活需要，被告金某4表示已用于高某某的生活，原告无异议，被告金某3也无证据证明尚有余额，故对该租金本案不作处理；高某某死亡后，金某4收取的自2016年12月16日起的系争房屋租金，应作为遗产孳息处理，由原、被告依法法定继承。

6、上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初97310号

关于原告陈某1在被继承人陈某某、张某某夫妇死亡后出租涉讼房屋所获得的租金收益问题，该部分收益应属被继承人陈某某夫妇遗留的遗产之孳息，应由其继承人予以继承。考虑该部分孳息已用于被继承人张某某生前的日常生活开支，故对被继承人陈某某夫妇遗留的该部分遗产，由本院酌情予以分割处理。

7、上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初62980号

原告贺某某在被继承人许某某失踪后出租耀华路房屋所取得的收益部分，也应视为被继承人许某某遗留的遗产范围。

8、上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初50898号

原告高某1在被继承人袁某某死亡后出租涉讼房屋所取得的租金应属遗产的孳息部分，由相关继承人予以继承。

9、上海市徐汇区人民法院(2016)沪0104民初31917号

对于黄某2提出的系争房屋的租金收取情况，黄某1、黄某3、黄某5均表示认可，黄某4不愿发表意见，但也未予否认，故本院亦予以确认，因房屋的租金系房屋孳息，故租金也应当由黄某2、黄某5二人各半分割。

10、上海市普陀区人民法院(2013)普民一(民)初字第5194号

岚皋西路房屋的租金系被继承人的遗产产生的孳息，原告丁某甲与被告对此虽有自行达成协议，但原告丁某乙也有继承分割的权利，故房屋租金连同原告丁某丙自述被继承人丁良栋遗留的存款，均属于遗产范围，由原、被告依法继承。

（3）司法裁判少数观点——租金不属于遗产

当然，除了主流观点之外，也有一些案例中法院持有不同的观点。在这些案例中，法院认为租金不属于遗产。

在北京市西城区人民法院审理的(2016)京0102民初27039号继承纠纷案件中，李某4与盛某原系夫妻关系，二人生育三子，即本案原告李某1和李某2、被告李某3三人。李某4于1999年6月21日死亡，盛某未再婚，于2015年7月10日死亡。两人均无遗嘱或遗嘱抚养协议。手帕口房屋所有权于1994年1月25日登记在李某4名下。李某4死亡后未进行继承。李某4死亡后，该房对外出租，盛某与被告同住。盛某死亡后，该房继续对外出租，租赁事宜由被告李某3及其配偶办理。对于房屋的租金，法院认为，盛某自2012年1月入住养老中心后取得的养老金及房屋租金扣除养老中心费用、医疗费用及死亡后丧葬费费用后，结余38973.25元，应属于遗产。但盛某死亡后的手帕口房屋租金收入并非被继承人的遗产，应属于二原告及被告的共有财产，不是本案处理的范围，本案不予处理，双方可另行解决。

在北京市石景山区人民法院审理的(2013)石民初字第1922号法定继承纠纷案件中，被继承人罗XX与宋XX系夫妻关系，双方在夫妻关系存续期间共育有二子一女，即宋×1、宋×2、宋×3。宋XX于2009年4月10日死亡，罗XX于2006年2月1日死亡，二人生前均未留有遗嘱。法院认为，关于原告宋×1主张被告宋×2支付位于北京市石景山区依翠园房产自2009年5月至2013年7月的房租一节，因房屋房租需由房屋所有权人或者使用权人经营出租所得，并非房屋产生的自然孳息，不属于被继承人遗产范围。

在上海市第一中级人民法院审理的(2017)沪01民终11681号继承纠纷案件中，被继承人李某7于2009年6月6日因病在台湾省台北市死亡。谭某与被继承人李某7于2000年11月14日生育儿子李某1，并于2000年11月15日经上海市xx局登记结婚。2002年12月13日，李某7与易某（新加坡籍）在新加坡登记结婚，婚后未生育子女。关于天山路三套房屋租金处理问题，法院认为，天山路三套房屋出租所得租金收益，并非房屋自身所有权价值的孳息，故李某7去世后的租金收益并非遗产，不属于继承纠纷处理范围，且谭某、李某1与易某就天山路三套房屋租赁期间、实际收取租金数额等均持有较大分歧，故谭某、李某1该项诉请不宜在本案中一并处理，可循合法途径另行主张。

■ 温馨提示

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房屋遗产继承过户问题，欢迎向我们的北京遗产继承律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-8335-6807（08:00-21:00）