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成功案例
SUCCESSFUL CASE
房产继承案例
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继承人违反继承协议买卖房屋损害其他继承人利益的，买卖合同无效
【案情简介】
（以下名字均为化名）
上诉人（原审被告）：张某有
上诉人（原审被告）：张某宏
被上诉人（原审原告）：张某斌
上诉人张某有、张某宏因与被上诉人张某斌确认合同无效纠纷一案，不服一审民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。
张某有、张某宏上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1涉案房产为张某有的个人财产。首先，根据张某有与铁道部机关服务局签订的《房屋买卖合同》，张某有购买某某市某某区涉案房产的购买时间为2000年9月30日，董某于1998年8月26日去世，为董某去世后，张某有依法通过买卖方式购买的合法财产，该涉案房产应为张某有个人财产。其次，根据房屋所有权证书载明，涉案房产的登记时间2001年6月6日，房屋的产权人为张某有，个人单独所有。根据民法典第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”张某有经过法定程序依法取得了涉案房产的所有权，涉案房产为张某有的个人财产。再次，涉案房产经过了原产权单位、在京中央和国家机关住房交易中心、不动产登记中心的三级审核，上述房屋管理单位均认定该涉案房产为张某有个人财产之后，依法为张某有与张某宏进行了产权变更登记，且不存在其他合同无效事由，因此该买卖合同合法有效。2．关于家庭房产继承协议的法律效力问题，上诉人认为，如认为该协议系分家析产协议，因协议当事人之间存在恶意串通损害第三人利益而应归于无效。董某生前未留有遗嘱，董某去世时的法定继承人有张某有、张某1、张某斌、张某宏、董某1和李某1共6人。张某有等4人未经董某1和李某1同意，以家庭房产继承分配协议方式，私自处分了所谓的董某在涉案房产中面积，应属恶意串通损害案外第三人利益的行为，该协议应归于无效。如认为该涉案房产属于张某有个人财产，协议应视为赠与协议。根据《某某市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年）第6条之规定，因购买涉案房产时，使用了张某有已故配偶董某的工龄，董某的工龄所对应的财产性利益为其遗产，则该协议约定内容应属于张某有与三位子女的赠与合同。张某有以协议方式，将自己所拥有的部分房产面积（份额），赠与给三位子女，受赠人愿意接受该赠与，该赠与协议成立并生效。根据民法典规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，赠与人张某有在交付赠与物前，与张某宏签订房屋买卖合同并办理过户登记为张某宏名下，即以实际行为撤销了该赠与协议。最终，该赠与协议归于无效。即使张某有与三位子女存在分割房产的意思表示并签字，但是因为协议载明的所谓的董某所有的面积在法律上并不存在。因该协议并无可分之内容，该协议并不具有实质的法律意义，协议因意思表示错误而归无效。3．本案并不存在恶意串通损害第三人利益的事实。上诉人认为，张某有将自己名下的财产，处分给张某宏并未损害张某1、张某斌以及董某1和李某1继承人的利益。该房产中虽包含了董某的遗产（工龄所对应的财产性利益，并非是董某所有的涉案房产面积），但可以通过继承纠纷解决，并不存在法律上得不到救济的问题。
张某斌辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
张某斌向一审法院起诉请求：1．判令张某有、张某宏就位于某某市某某区XXX房屋签订的买卖合同无效；2．判决张某有、张某宏协助将某某市某某区XXX房屋所有权转移登记至张某有名下；3．本案诉讼费用由张某有、张某宏承担。
【一审认定与判决】
一审法院认定事实：张某有与董某系夫妻关系，育有长子张某1、次子张某斌、三子张某宏。董某于1998年8月26日去世。
填发日期为2001年6月6日的、所有权证书（成本价出售住宅）载明：房屋所有权人张某有，房屋坐落某某市某某区XX-XX-XX，建筑面积69.1平方米。
2016年10月16日，张某有、张某1、张某斌、张某宏签署《家庭房产继承分配协议》，约定：现有位于某某市某某区XXX房产一套，建筑面积69.1平方米，产权人张某有，属于张某有（丈夫）与前妻董某（已故）夫妻共有财产，由于妻子董某于1998年8月26日因病故去，为防止家庭纠纷。经：张某有（丈夫）、张某1（长子）、张某斌（次子）、张某宏（三子）共同协商作如下分配：将张某有（丈夫）与前妻董某（已故）共有房产位于某某市某某区27栋2门6号，建筑面积69.1平方米，其中属于董某的一半（34.55平方米）。由张某有（丈夫）、张某1（长子）、张某斌（次子）、张某宏（三子）四人平均分配，即每人拥有8.6375平方米，各占四分之一。其中张某有的的那份（8.6375平方米）生前与故后均交由三子张某宏保管。（如有拆迁或卖房所得钱款也由张某宏保管），作为张某有与董某续租墓地的使用。以上协议由父子四人共同商定，如有变更需经四人同意。
2020年7月8日，张某有（出卖人）、张某宏（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为某某市某某区XXX，建筑面积共69.10平方米，该房屋成交价格50万元，买受人于2020年7月31日之前一次性向出卖人支付。同日，该房屋的所有权自张某有转移登记至张某宏名下。张某宏取得不动产权证书。
诉讼中，张某有、张某宏主张案涉房屋系张某有个人财产而非张某有与董某夫妻共同财产，张某有、张某1、张某斌、张某宏于2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》中对案涉房屋的产权存在错误认识，四人处分的所谓董某的财产其实并不存在，故该协议虽形式上符合法律规定，但不存在实质上的法律效力。张某斌主张案涉房屋系张某有与董某夫妻共同财产，各方均应按照《家庭房产继承分配协议》的约定履行，张某有、张某宏签署的房屋买卖合同系恶意串通损害张某斌利益，依法无效。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，对张某有、张某1、张某斌、张某宏于2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》效力的认定。
根据双方当事人的陈述及在案证据，该协议书系各方本人签署，在形式上不违反法律法规的禁止性规定，故不适用于合同当然无效之相关法律规定。关于张某有、张某宏所持在签署该协议时各方对房屋产权人存在错误认识的主张，一审法院认为，即便张某有、张某宏的该主张能够成立，则或涉及该协议在签署时存在重大误解等可撤销事由，但在该协议的效力尚未被当事人通过法律规定的程序撤销之前，该协议对各方仍有约束力，各方当事人仍享有合同约定的权利，并须负担合同约定的义务。
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。法院认为，张某有、张某宏、张某斌均系《家庭房产继承分配协议》的合同当事人，各方均知晓该协议的相关约定。在该协议的效力未被依法撤销或认定为无效的情形下，张某有、张某宏未经张某斌的同意，擅自签署房屋买卖合同，违反了《家庭房产继承分配协议》的约定，且损害了张某斌在该协议项下所享有的权利。故，张某有、张某宏就坐落于某某市某某区XX-XX-XX房屋签署买卖合同的行为，符合法律规定的恶意串通损害第三人利益之情形，应属无效。张某斌在本案中的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。张某有、张某宏的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。
另，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、确认张某有、张某宏于2020年7月8日就坐落于某某市某某区XXX房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、于判决生效之日起七日内，张某有、张某宏协助将登记在张某宏名下的XXX房屋的所有权转移登记至张某有名下。
二审中，张某有、张某宏提交号民事判决，主张根据该判决书记载董某的法定继承人共6人，证明2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》忽视了董某之父董某1、之母李某1的利益，该协议应属无效。张某斌不认可上述证据证明目的，张某斌认为在张某有、张某宏认可涉案房屋系张某有、董某夫妻共同财产的前提下，无论董某的继承人有多少，张某有与张某宏私自处分涉案房屋的行为都属于恶意串通损害第三人利益的行为。经查，董某1、李某1分别于2011年、2009年去世，董某1、李某1的法定继承案件已经生效，该案中诉讼请求与判决结果均未涉及本案所涉房屋。本院查明的其他事实与一审无异。
【二审认定与判决】
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产含有董某的财产利益，系张某有与已故前妻董某之夫妻共有财产。张某有与张某宏关于涉案房产系张某有个人财产依据不足，本院不予支持。2016年10月16日，张某有、张某1、张某斌、张某宏签署《家庭房产继承分配协议》就涉案房产涉及董某遗产部分进行了分配，张某有、张某宏、张某斌均系《家庭房产继承分配协议》的合同当事人，各方均知晓该协议的相关约定，均应按约定履行协议内容。董某1、李某1分别于2011年、2009年去世，在2019年被继承人为董某1、李某1的继承案件中各继承人亦未就本案涉及房屋利益主张权利，现有证据无法证明《家庭房产继承分配协议》存在恶意串通损害第三人利益导致协议无效的情形。张某有仅对其享有权利的份额拥有处分的权利，张某有擅自将涉案房屋出售给张某宏超出了其处分权利的范围，张某有、张某宏关于张某有通过与张某宏签订房屋买卖合同的方式撤销赠与，导致该协议被撤销的主张，缺乏依据。《家庭房产继承分配协议》明确约定，如有变更须经四人同意，张某有与张某宏擅自签订房屋买卖合同属于恶意串通损害第三人利益。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。在《家庭房产继承分配协议》合法有效的前提下，张某有与张某宏于2020年7月8日签署《北京市存量房屋买卖合同》，并将房屋过户至张某宏名下的行为，损害了《家庭房产继承分配协议》中其他当事人张某1、张某斌的合法权益，张某斌起诉请求确认房屋买卖合同无效，并判令张某有、张某宏协助将涉案房屋所有权转移登记至张某有名下，具有事实和法律依据，一审法院支持张某斌的诉讼请求，符合法律规定及本案实际。张某有、张某宏的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张某有、张某宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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（以下名字均为化名）
上诉人（原审被告）：张某有
上诉人（原审被告）：张某宏
被上诉人（原审原告）：张某斌
上诉人张某有、张某宏因与被上诉人张某斌确认合同无效纠纷一案，不服一审民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。
张某有、张某宏上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1涉案房产为张某有的个人财产。首先，根据张某有与铁道部机关服务局签订的《房屋买卖合同》，张某有购买某某市某某区涉案房产的购买时间为2000年9月30日，董某于1998年8月26日去世，为董某去世后，张某有依法通过买卖方式购买的合法财产，该涉案房产应为张某有个人财产。其次，根据房屋所有权证书载明，涉案房产的登记时间2001年6月6日，房屋的产权人为张某有，个人单独所有。根据民法典第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”张某有经过法定程序依法取得了涉案房产的所有权，涉案房产为张某有的个人财产。再次，涉案房产经过了原产权单位、在京中央和国家机关住房交易中心、不动产登记中心的三级审核，上述房屋管理单位均认定该涉案房产为张某有个人财产之后，依法为张某有与张某宏进行了产权变更登记，且不存在其他合同无效事由，因此该买卖合同合法有效。2．关于家庭房产继承协议的法律效力问题，上诉人认为，如认为该协议系分家析产协议，因协议当事人之间存在恶意串通损害第三人利益而应归于无效。董某生前未留有遗嘱，董某去世时的法定继承人有张某有、张某1、张某斌、张某宏、董某1和李某1共6人。张某有等4人未经董某1和李某1同意，以家庭房产继承分配协议方式，私自处分了所谓的董某在涉案房产中面积，应属恶意串通损害案外第三人利益的行为，该协议应归于无效。如认为该涉案房产属于张某有个人财产，协议应视为赠与协议。根据《某某市高级人民法院关于审理继承纠纷案件若干疑难问题的解答》（2018年）第6条之规定，因购买涉案房产时，使用了张某有已故配偶董某的工龄，董某的工龄所对应的财产性利益为其遗产，则该协议约定内容应属于张某有与三位子女的赠与合同。张某有以协议方式，将自己所拥有的部分房产面积（份额），赠与给三位子女，受赠人愿意接受该赠与，该赠与协议成立并生效。根据民法典规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”本案中，赠与人张某有在交付赠与物前，与张某宏签订房屋买卖合同并办理过户登记为张某宏名下，即以实际行为撤销了该赠与协议。最终，该赠与协议归于无效。即使张某有与三位子女存在分割房产的意思表示并签字，但是因为协议载明的所谓的董某所有的面积在法律上并不存在。因该协议并无可分之内容，该协议并不具有实质的法律意义，协议因意思表示错误而归无效。3．本案并不存在恶意串通损害第三人利益的事实。上诉人认为，张某有将自己名下的财产，处分给张某宏并未损害张某1、张某斌以及董某1和李某1继承人的利益。该房产中虽包含了董某的遗产（工龄所对应的财产性利益，并非是董某所有的涉案房产面积），但可以通过继承纠纷解决，并不存在法律上得不到救济的问题。
张某斌辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求。
张某斌向一审法院起诉请求：1．判令张某有、张某宏就位于某某市某某区XXX房屋签订的买卖合同无效；2．判决张某有、张某宏协助将某某市某某区XXX房屋所有权转移登记至张某有名下；3．本案诉讼费用由张某有、张某宏承担。
【一审认定与判决】
一审法院认定事实：张某有与董某系夫妻关系，育有长子张某1、次子张某斌、三子张某宏。董某于1998年8月26日去世。
填发日期为2001年6月6日的、所有权证书（成本价出售住宅）载明：房屋所有权人张某有，房屋坐落某某市某某区XX-XX-XX，建筑面积69.1平方米。
2016年10月16日，张某有、张某1、张某斌、张某宏签署《家庭房产继承分配协议》，约定：现有位于某某市某某区XXX房产一套，建筑面积69.1平方米，产权人张某有，属于张某有（丈夫）与前妻董某（已故）夫妻共有财产，由于妻子董某于1998年8月26日因病故去，为防止家庭纠纷。经：张某有（丈夫）、张某1（长子）、张某斌（次子）、张某宏（三子）共同协商作如下分配：将张某有（丈夫）与前妻董某（已故）共有房产位于某某市某某区27栋2门6号，建筑面积69.1平方米，其中属于董某的一半（34.55平方米）。由张某有（丈夫）、张某1（长子）、张某斌（次子）、张某宏（三子）四人平均分配，即每人拥有8.6375平方米，各占四分之一。其中张某有的的那份（8.6375平方米）生前与故后均交由三子张某宏保管。（如有拆迁或卖房所得钱款也由张某宏保管），作为张某有与董某续租墓地的使用。以上协议由父子四人共同商定，如有变更需经四人同意。
2020年7月8日，张某有（出卖人）、张某宏（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为某某市某某区XXX，建筑面积共69.10平方米，该房屋成交价格50万元，买受人于2020年7月31日之前一次性向出卖人支付。同日，该房屋的所有权自张某有转移登记至张某宏名下。张某宏取得不动产权证书。
诉讼中，张某有、张某宏主张案涉房屋系张某有个人财产而非张某有与董某夫妻共同财产，张某有、张某1、张某斌、张某宏于2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》中对案涉房屋的产权存在错误认识，四人处分的所谓董某的财产其实并不存在，故该协议虽形式上符合法律规定，但不存在实质上的法律效力。张某斌主张案涉房屋系张某有与董某夫妻共同财产，各方均应按照《家庭房产继承分配协议》的约定履行，张某有、张某宏签署的房屋买卖合同系恶意串通损害张某斌利益，依法无效。
一审法院认为，本案的争议焦点在于，对张某有、张某1、张某斌、张某宏于2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》效力的认定。
根据双方当事人的陈述及在案证据，该协议书系各方本人签署，在形式上不违反法律法规的禁止性规定，故不适用于合同当然无效之相关法律规定。关于张某有、张某宏所持在签署该协议时各方对房屋产权人存在错误认识的主张，一审法院认为，即便张某有、张某宏的该主张能够成立，则或涉及该协议在签署时存在重大误解等可撤销事由，但在该协议的效力尚未被当事人通过法律规定的程序撤销之前，该协议对各方仍有约束力，各方当事人仍享有合同约定的权利，并须负担合同约定的义务。
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。法院认为，张某有、张某宏、张某斌均系《家庭房产继承分配协议》的合同当事人，各方均知晓该协议的相关约定。在该协议的效力未被依法撤销或认定为无效的情形下，张某有、张某宏未经张某斌的同意，擅自签署房屋买卖合同，违反了《家庭房产继承分配协议》的约定，且损害了张某斌在该协议项下所享有的权利。故，张某有、张某宏就坐落于某某市某某区XX-XX-XX房屋签署买卖合同的行为，符合法律规定的恶意串通损害第三人利益之情形，应属无效。张某斌在本案中的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。张某有、张某宏的抗辩意见，依据不足，法院不予采纳。
另，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、确认张某有、张某宏于2020年7月8日就坐落于某某市某某区XXX房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、于判决生效之日起七日内，张某有、张某宏协助将登记在张某宏名下的XXX房屋的所有权转移登记至张某有名下。
二审中，张某有、张某宏提交号民事判决，主张根据该判决书记载董某的法定继承人共6人，证明2016年10月16日签署的《家庭房产继承分配协议》忽视了董某之父董某1、之母李某1的利益，该协议应属无效。张某斌不认可上述证据证明目的，张某斌认为在张某有、张某宏认可涉案房屋系张某有、董某夫妻共同财产的前提下，无论董某的继承人有多少，张某有与张某宏私自处分涉案房屋的行为都属于恶意串通损害第三人利益的行为。经查，董某1、李某1分别于2011年、2009年去世，董某1、李某1的法定继承案件已经生效，该案中诉讼请求与判决结果均未涉及本案所涉房屋。本院查明的其他事实与一审无异。
【二审认定与判决】
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案房产含有董某的财产利益，系张某有与已故前妻董某之夫妻共有财产。张某有与张某宏关于涉案房产系张某有个人财产依据不足，本院不予支持。2016年10月16日，张某有、张某1、张某斌、张某宏签署《家庭房产继承分配协议》就涉案房产涉及董某遗产部分进行了分配，张某有、张某宏、张某斌均系《家庭房产继承分配协议》的合同当事人，各方均知晓该协议的相关约定，均应按约定履行协议内容。董某1、李某1分别于2011年、2009年去世，在2019年被继承人为董某1、李某1的继承案件中各继承人亦未就本案涉及房屋利益主张权利，现有证据无法证明《家庭房产继承分配协议》存在恶意串通损害第三人利益导致协议无效的情形。张某有仅对其享有权利的份额拥有处分的权利，张某有擅自将涉案房屋出售给张某宏超出了其处分权利的范围，张某有、张某宏关于张某有通过与张某宏签订房屋买卖合同的方式撤销赠与，导致该协议被撤销的主张，缺乏依据。《家庭房产继承分配协议》明确约定，如有变更须经四人同意，张某有与张某宏擅自签订房屋买卖合同属于恶意串通损害第三人利益。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。在《家庭房产继承分配协议》合法有效的前提下，张某有与张某宏于2020年7月8日签署《北京市存量房屋买卖合同》，并将房屋过户至张某宏名下的行为，损害了《家庭房产继承分配协议》中其他当事人张某1、张某斌的合法权益，张某斌起诉请求确认房屋买卖合同无效，并判令张某有、张某宏协助将涉案房屋所有权转移登记至张某有名下，具有事实和法律依据，一审法院支持张某斌的诉讼请求，符合法律规定及本案实际。张某有、张某宏的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，张某有、张某宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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