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成功案例
SUCCESSFUL CASE
法定继承案例
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国家福利性、保障性住房租赁权不具有优先购买权的性质
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：于某慧
原告：焦某利
被告：王某一
被告：中国铁路某某局集团有限公司某某
原告于某慧、焦某利与被告王某一、中国铁路某某局集团有限公司某某（以下简称某某）侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
于某慧、焦某利向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同；2.诉讼费用由王某一与某某承担。事实和理由：于某慧与焦某利系夫妻关系，于某慧的母亲赵某青与王某一的父亲王某杰于1997年10月24日登记结婚。婚后于某慧与焦某利搬进了案涉房屋内陪同赵某青与王某杰一同居住生活，焦某利某王某杰均是南岔铁路职工，该案涉房屋是按照铁路政策规定租住的铁路产权房。于某慧与焦某利已在案涉房屋内连续居住了26年，在居住期间对案涉房屋进行装修花费了53,000元。王某杰于2013年1月29日去世，赵某青于2023年1月4日去世，于某慧与焦某利在二位老人去世后仍居住在案涉房屋内。于某慧与焦某利于2024年1月3日收到某某省某某县人民法院送达的传票等相关手续并得知案涉房屋已经由王某一于2023年9月取得，王某一诉至该院要求于某慧与焦某利将案涉房屋腾退。于某慧与焦某利认为王某一取得该案涉房屋的产权证系提供虚假材料、弄虚作假的手段取得，于某慧与焦某利已在案涉房屋内居住多年，而王某一未在案涉房屋内居住过，无法对该公房进行继承。王某一购买该案涉房屋的行为侵害了于某慧与焦某利的优先购买权和房屋共有权，故于某慧与焦某利诉至法院，请求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同。
王某一辩称，于某慧与焦某利的诉讼请求缺少事实依据，没有法律规定予以支持，应当依法驳回二人的诉讼请求。理由是：第一，从事实上该房屋是铁路交由承租人王某杰与李某兰（王某一的母亲）共同租赁使用，截至2023年9月该房屋的产权性质仍然是公有房屋，该房屋的租赁费和物业管理费一直由继承人王某一缴纳并管理，因为王某一的父母离世，王某一是唯一的合法继承人和购买人，王某一的购买行为符合继承法的相关规定，符合国家政策，符合铁路部门关于公有房屋出售的相关规定。第二，王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某房屋买卖合同没有民法典关于合同无效和可撤销的情形，因此此合同合法有效，应当依法受到法律的保护。上述两点意见，是驳回于某慧与焦某利的诉讼请求的事实依据和法律依据。第三，焦某利不具备民事诉讼法规定的主体资格，在本案当中不是继承人地位，因此不应作为原告进行诉讼，请法院依法审查，并驳回其诉讼请求。
中国铁路某某局集团有限公司某某辩称，案涉房屋（某某县建国街永胜委铁路向某小区309号楼3-8号）属于铁路承租房，依据《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》的规定，支持和鼓励铁路职工对所居住的承租房进行内部转让。《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》中第十四条规定：夫妻、父子、离婚判决等特殊情况需要更名过户的对象，原则上必须是铁路职工，如原承租人或购房人病故，家庭成员中在铁路工作的住房均以达标，或家庭成员都不在铁路工作，可以比照公有住房使用权有偿转让和职工已购住房有偿转让的规定转让给地方单位职工或零收。答辩人将案涉房屋出售给王某一是合理合法按照程序规定办理的，案涉房屋的出售价格是按照伊春市公有住房出售价格规定计算的，由房屋新旧程度和购房人夫妻的工龄进行核减确定的，没有用到王某杰的工龄。案涉房屋的购买人只能有一个，因答辩人收到的王某一提交的某某省南岔律师事务所出具的见证书表明其是被继承人王某杰唯一合法继承人，所以答辩人认定王某一具有购买权，如果还有其他的合法继承人的话，也应该由所有合法继承人协商确定，由其中一人继承。铁路职工住房租赁契约（小绿本）在答辩人处的那份上面的名字是王某杰，是王某一提交的，答辩人处又换发给王某一一个小绿本，上面已更名为王某一，王某一应该是将更名后的小绿本交给了某某县不动产中心，于某慧提交的小绿本复印件是原南岔房产段发的，不是答辩人处发的，答辩人不了解情况。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于某慧、焦某利举示的铁路职工住房租赁契约簿（小绿本）中住房情况复印件一张，拟证明在于某慧、焦某利处的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）为真，王某一向中国铁路某某局集团有限公司某某提交的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）系为了取得房证伪造，并在庭审中主张对该铁路职工住房租赁契约簿的书写时间和盖章时间申请进行司法鉴定。王某一质证其将承租人为王某杰的小绿本提交给中国铁路某某局集团有限公司某某，收到某某换发的承租人为王某一的小绿本，该租赁契约簿合法有效，不存在伪造的情况。某某质证王某一所述属实，于某慧、焦某利提交的小绿本复印件是原南岔房产段所发，某某不了解具体情况。后在诉讼过程中，于某慧、焦某利向本院提出撤回对铁路职工住房租赁契约簿的书写时间和盖章时间的司法鉴定申请。本院认为，上述证据无法证明王某一向中国铁路某某局集团有限公司某某提交的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）系伪造。2.于某慧、焦某利举示的见证书（2023）南律见字第（23）复印件一份，拟证明某某律师事务出具的见证书的内容系虚假的，王某一质证该见证书系依据法律规定和客观事实所出具，符合法律规定并具有法律效力，某某质证该份证据与其无关。本院认为，上述证据来源合法，真实有效，本院予以采信。3.于某慧、焦某利举示的关于“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”复印件一份，拟证明该实施办法为铁道部的部门规章，其法律效力大于《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》，王某一根据后二者的规定购买案涉房屋不合法，焦某利作为铁路职工具有购买案涉房屋的资格，王某一不是铁路职工不具有购买案涉房屋的资格。王某一与某某均质证《某某铁路局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》和铁道部的规定具有关联性、统一性和同一性。本院认为，“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”中规定铁路共有住房均可向铁路职工出售，但并未禁止向铁路职工的子女（子女为非铁路职工）出售。某某向王某一出售案涉房屋所依据的《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》系依据“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”并结合分局实际所制定，并不违反相关法律规定，故本院予以采信。
【一审认定与判决】
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于某慧与焦某利系夫妻关系，二人于2006年10月13日登记结婚。王某一的父亲王某杰系某某铁路局南岔铁路地区党委工程师，因其单位的相关福利政策于1994年5月取得案涉房屋即位于某某省某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室建筑面积57.81平方米［黑（2023）某某县不动产权第0**2号］楼房一户的承租权。王某一的母亲李某兰于1996年二月初一去世。于某慧的母亲赵某青与王某一的父亲王某杰于1997年10月24日登记结婚。婚后于某慧陪同其母亲赵某青与王某杰一同在案涉房屋内居住生活，当时于某慧已32周岁。王某杰于2013年1月29日去世，赵某青仍继续在案涉房屋内居住生活。于某慧与焦某利于2020年7月20日对案涉房屋进行装修。赵某青于2023年1月4日去世，于某慧与焦某利在案涉房屋内一直居住生活至今。王某一于2023年9月19日在中国铁路某某局集团有限公司某某处购买了案涉房屋。
本院认为，本案中王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某所签订的《房屋买卖合同》中的案涉房屋的性质为铁路福利公有住房。该《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。于敏慧与焦某利主张王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某房＊＊公寓段的买售行为侵犯了二人的优先购买权，故主张侵权诉讼。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定，承租人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房而形成的住房租赁合同，具有福利性、保障性，这类租赁关系不属于完全的民事法律关系，由此产生的纠纷不适用上述法律及司法解释的规定，此类房屋租赁权不具有优先购买权的性质。故王某杰作为案涉公有房屋的前承租人不享有优先购买权，且于某慧在陪同其母亲赵某青与王某杰婚后一同生活时已经32周岁，于某慧与王某杰并未形成继子女与继父母之间的抚养关系，即焦某利、于某慧主张作为王某杰的继承人对案涉房屋享有优先购买权的主张本院不予支持。
综上所述，对于某慧、焦某利要求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回于某慧、焦某利的诉讼请求。
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（以下名字均为化名）
原告：于某慧
原告：焦某利
被告：王某一
被告：中国铁路某某局集团有限公司某某
原告于某慧、焦某利与被告王某一、中国铁路某某局集团有限公司某某（以下简称某某）侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
于某慧、焦某利向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同；2.诉讼费用由王某一与某某承担。事实和理由：于某慧与焦某利系夫妻关系，于某慧的母亲赵某青与王某一的父亲王某杰于1997年10月24日登记结婚。婚后于某慧与焦某利搬进了案涉房屋内陪同赵某青与王某杰一同居住生活，焦某利某王某杰均是南岔铁路职工，该案涉房屋是按照铁路政策规定租住的铁路产权房。于某慧与焦某利已在案涉房屋内连续居住了26年，在居住期间对案涉房屋进行装修花费了53,000元。王某杰于2013年1月29日去世，赵某青于2023年1月4日去世，于某慧与焦某利在二位老人去世后仍居住在案涉房屋内。于某慧与焦某利于2024年1月3日收到某某省某某县人民法院送达的传票等相关手续并得知案涉房屋已经由王某一于2023年9月取得，王某一诉至该院要求于某慧与焦某利将案涉房屋腾退。于某慧与焦某利认为王某一取得该案涉房屋的产权证系提供虚假材料、弄虚作假的手段取得，于某慧与焦某利已在案涉房屋内居住多年，而王某一未在案涉房屋内居住过，无法对该公房进行继承。王某一购买该案涉房屋的行为侵害了于某慧与焦某利的优先购买权和房屋共有权，故于某慧与焦某利诉至法院，请求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同。
王某一辩称，于某慧与焦某利的诉讼请求缺少事实依据，没有法律规定予以支持，应当依法驳回二人的诉讼请求。理由是：第一，从事实上该房屋是铁路交由承租人王某杰与李某兰（王某一的母亲）共同租赁使用，截至2023年9月该房屋的产权性质仍然是公有房屋，该房屋的租赁费和物业管理费一直由继承人王某一缴纳并管理，因为王某一的父母离世，王某一是唯一的合法继承人和购买人，王某一的购买行为符合继承法的相关规定，符合国家政策，符合铁路部门关于公有房屋出售的相关规定。第二，王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某房屋买卖合同没有民法典关于合同无效和可撤销的情形，因此此合同合法有效，应当依法受到法律的保护。上述两点意见，是驳回于某慧与焦某利的诉讼请求的事实依据和法律依据。第三，焦某利不具备民事诉讼法规定的主体资格，在本案当中不是继承人地位，因此不应作为原告进行诉讼，请法院依法审查，并驳回其诉讼请求。
中国铁路某某局集团有限公司某某辩称，案涉房屋（某某县建国街永胜委铁路向某小区309号楼3-8号）属于铁路承租房，依据《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》的规定，支持和鼓励铁路职工对所居住的承租房进行内部转让。《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》中第十四条规定：夫妻、父子、离婚判决等特殊情况需要更名过户的对象，原则上必须是铁路职工，如原承租人或购房人病故，家庭成员中在铁路工作的住房均以达标，或家庭成员都不在铁路工作，可以比照公有住房使用权有偿转让和职工已购住房有偿转让的规定转让给地方单位职工或零收。答辩人将案涉房屋出售给王某一是合理合法按照程序规定办理的，案涉房屋的出售价格是按照伊春市公有住房出售价格规定计算的，由房屋新旧程度和购房人夫妻的工龄进行核减确定的，没有用到王某杰的工龄。案涉房屋的购买人只能有一个，因答辩人收到的王某一提交的某某省南岔律师事务所出具的见证书表明其是被继承人王某杰唯一合法继承人，所以答辩人认定王某一具有购买权，如果还有其他的合法继承人的话，也应该由所有合法继承人协商确定，由其中一人继承。铁路职工住房租赁契约（小绿本）在答辩人处的那份上面的名字是王某杰，是王某一提交的，答辩人处又换发给王某一一个小绿本，上面已更名为王某一，王某一应该是将更名后的小绿本交给了某某县不动产中心，于某慧提交的小绿本复印件是原南岔房产段发的，不是答辩人处发的，答辩人不了解情况。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于某慧、焦某利举示的铁路职工住房租赁契约簿（小绿本）中住房情况复印件一张，拟证明在于某慧、焦某利处的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）为真，王某一向中国铁路某某局集团有限公司某某提交的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）系为了取得房证伪造，并在庭审中主张对该铁路职工住房租赁契约簿的书写时间和盖章时间申请进行司法鉴定。王某一质证其将承租人为王某杰的小绿本提交给中国铁路某某局集团有限公司某某，收到某某换发的承租人为王某一的小绿本，该租赁契约簿合法有效，不存在伪造的情况。某某质证王某一所述属实，于某慧、焦某利提交的小绿本复印件是原南岔房产段所发，某某不了解具体情况。后在诉讼过程中，于某慧、焦某利向本院提出撤回对铁路职工住房租赁契约簿的书写时间和盖章时间的司法鉴定申请。本院认为，上述证据无法证明王某一向中国铁路某某局集团有限公司某某提交的铁路职工住房租赁契约簿（承租人为王某杰）系伪造。2.于某慧、焦某利举示的见证书（2023）南律见字第（23）复印件一份，拟证明某某律师事务出具的见证书的内容系虚假的，王某一质证该见证书系依据法律规定和客观事实所出具，符合法律规定并具有法律效力，某某质证该份证据与其无关。本院认为，上述证据来源合法，真实有效，本院予以采信。3.于某慧、焦某利举示的关于“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”复印件一份，拟证明该实施办法为铁道部的部门规章，其法律效力大于《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》，王某一根据后二者的规定购买案涉房屋不合法，焦某利作为铁路职工具有购买案涉房屋的资格，王某一不是铁路职工不具有购买案涉房屋的资格。王某一与某某均质证《某某铁路局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》和铁道部的规定具有关联性、统一性和同一性。本院认为，“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”中规定铁路共有住房均可向铁路职工出售，但并未禁止向铁路职工的子女（子女为非铁路职工）出售。某某向王某一出售案涉房屋所依据的《某某铁路分局职工住房内部转让暂行管理办法》和《某某铁路分局出售公有住房实施细则》系依据“铁道部贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施办法”并结合分局实际所制定，并不违反相关法律规定，故本院予以采信。
【一审认定与判决】
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于某慧与焦某利系夫妻关系，二人于2006年10月13日登记结婚。王某一的父亲王某杰系某某铁路局南岔铁路地区党委工程师，因其单位的相关福利政策于1994年5月取得案涉房屋即位于某某省某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室建筑面积57.81平方米［黑（2023）某某县不动产权第0**2号］楼房一户的承租权。王某一的母亲李某兰于1996年二月初一去世。于某慧的母亲赵某青与王某一的父亲王某杰于1997年10月24日登记结婚。婚后于某慧陪同其母亲赵某青与王某杰一同在案涉房屋内居住生活，当时于某慧已32周岁。王某杰于2013年1月29日去世，赵某青仍继续在案涉房屋内居住生活。于某慧与焦某利于2020年7月20日对案涉房屋进行装修。赵某青于2023年1月4日去世，于某慧与焦某利在案涉房屋内一直居住生活至今。王某一于2023年9月19日在中国铁路某某局集团有限公司某某处购买了案涉房屋。
本院认为，本案中王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某所签订的《房屋买卖合同》中的案涉房屋的性质为铁路福利公有住房。该《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。于敏慧与焦某利主张王某一与中国铁路某某局集团有限公司某某房＊＊公寓段的买售行为侵犯了二人的优先购买权，故主张侵权诉讼。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定，承租人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用房而形成的住房租赁合同，具有福利性、保障性，这类租赁关系不属于完全的民事法律关系，由此产生的纠纷不适用上述法律及司法解释的规定，此类房屋租赁权不具有优先购买权的性质。故王某杰作为案涉公有房屋的前承租人不享有优先购买权，且于某慧在陪同其母亲赵某青与王某杰婚后一同生活时已经32周岁，于某慧与王某杰并未形成继子女与继父母之间的抚养关系，即焦某利、于某慧主张作为王某杰的继承人对案涉房屋享有优先购买权的主张本院不予支持。
综上所述，对于某慧、焦某利要求依法撤销王某一与某某之间关于某某县建国街永胜委铁路向某小区住宅楼309号楼3单元302室的买卖合同的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
驳回于某慧、焦某利的诉讼请求。
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