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征收居住房屋的,调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有
【案情简介】
(以下名字均为化名)
原告:刘某1
原告:刘某2
原告:李某
被告:章某
被告:刘某3
被告:刘某4
被告:陶某
原告耿某、刘某1与被告章某、刘某3、刘某4、陶某共有、法定继承纠纷一案,本院立案,依法适用普通程序,由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘某1向本院提出诉讼请求:请求分割某某市某某区XX路XX弄XX号房屋(以下简称系争房屋)的征收利益,要求分得XX街XX弄XX幢XX号XX室产权调换房屋(XX街XX室)和农民街118弄6幢东单元9号501室产权调换房屋(XX街XX室)。事实和理由:系争房屋为公房,承租人为刘某7(2016年死亡)。耿某与刘某7系夫妻关系,共同生育刘某1、刘某5(2018年死亡)、刘某9(2011年死亡)、刘某8(2004年死亡)、刘叔秀(未成年即死亡)。章某系刘某8之妻,刘某3系其二人之子。刘某4系刘某9之女,陶某系刘某4之子。征收前户籍在册人员共6人,分别为耿某、刘某1、章某、刘某3、刘某4、陶某。刘某7死亡后,承租人变更为耿某。2021年6月,刘某1代表该户与征收单位签订了征收协议,该户获得三套产权调换房屋,分别为XX街XXXX室、XX街XX室、XX街XX弄XX幢XX单元XX号XX室(以下简称XX街XX室),剩余征收补偿款77,686元。因刘某4方系空挂户口,故刘某1有权分得全部征收利益的1/4,此外继承分得耿某应得份额的1/4,即共应分得全部征收利益的1/2,据此主张农民街1801室和农民街501室。
刘某2方向本院提出诉讼请求:要求继承分得耿某应得征收利益的1/4计征收补偿款50万元。事实和理由:刘某2方系耿某之子刘某5的法定继承人,有权继承分得耿某应得份额的1/4。刘某2方两人之间的份额不需要区分。
章某方共同辩称,耿某不是系争房屋的实际承租人,仅是签约代表,不应以承租人身份分得系争房屋的征收利益。耿某于1990年6月享受过其丈夫单位的福利分房,在2012年某某市XX路XX号房屋征收中亦享受过征收利益。刘某1曾享受过单位的福利分房,亦享受过某某市XX路XX号、某某市XX路XX弄XX弄XX号XX室房屋的征收利益,属于他处有房。刘某4虽在结婚前居住过,但之后未实际居住且他处有房,陶某从未在系争房屋内居住过。耿某、刘某1、刘某4方均不是系争房屋同住人。章某方为系争房屋的同住人,他处无房,全部征收利益应当归章某方所有,刘某1领取的货币补偿款亦要求返还。章某方内部份额不需要区分。
刘某4方共同辩称,刘某4从小在系争房屋内长大,且户籍在册,结婚后搬离系因家庭矛盾所致,系争房屋中的一间由刘某4对外出租,刘某4属于系争房屋的同住人。陶某在系争房屋内报出生,未在系争房屋内居住亦系因家庭矛盾所致。系争房屋的原始承租人为刘某7,房屋分配对象为耿某夫妻及四个儿子。章某方非系争房屋的安置对象,系因另一处房屋拆迁,户籍无处安放才迁入系争房屋内。耿某和刘某1均享受过福利分房,且耿某仅为家庭推举的签订征收协议的代表,并非系争房屋的承租人。系争房屋的征收利益应由章某方、刘某4方4人均分。刘某4方要求共同分得一套产权调换房屋,剩余的货币补偿款应由章某方支付。刘某4方的内部份额不需要区分。
【一审认定与判决】
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
耿某(2022年1月2日死亡)与刘某7(2016年8月3日报死亡)系原配夫妻,共生育刘某1、刘某5(2018年12月17日报死亡)、刘某9(2011年12月20日报死亡)、刘某8(2004年3月4日报死亡)、刘某秀(1960年3月2日报死亡,死亡时未成年)五名子女。章某系刘某8配偶,刘某3系其二人之子。刘某4系刘某9之女,陶某系刘某4之子。刘某2系刘某5与前妻吴某之子,李某系刘某5再婚配偶。
系争房屋为公房,独用租赁部位为底层后东间(使用面积10.20平方米)、底层中间(使用面积6.7平方米),原承租人为刘某7。2021年5月,系争房屋承租人经协商一致变更为耿某。
征收之前,系争房屋内有耿某、刘某1、章某方、刘某4方共6人户籍在册。耿某、刘某1户籍分别于2015年1月14日、2015年9月21日由某某市XX路XX号迁入。章某户籍于2012年9月5日由某某省某某县XX村XX组X号迁入。刘某3户籍于2003年1月13日由某某省某某县XX镇XX村XX组迁入。刘某4户籍于2001年4月22日由某某市XX路XX弄XX号XX室迁入。陶某户籍于2017年3月28日因出生报入。
系争房屋原由刘某7夫妻携刘某1等子女居住。刘某1在系争房屋结婚生子,后因刘某5结婚而搬离。因刘某9结婚,刘某5家庭搬离系争房屋。刘某4居住系争房屋至2013年结婚后搬离,后将其居住的底层中间出租直至征收。刘某8与章某婚后原居住XX路XX号房屋,2012年XX路XX号房屋被征收后,章某方居住至系争房屋直至征收。
2021年6月2日,系争房屋所在地块被纳入征收范围。2021年6月25日,耿某委托刘某1与征收人某某市某某区住房保障和房屋管理局、征收实施单位某某市XX事务所有限公司签订《某某市国有土地上房屋征收补偿协议》,约定系争房屋价值补偿款3,056,037.94元,装潢补偿15,465元;该户选择房屋产权调换,产权调换房屋为XX街XXXX室(建筑面积77.41平方米,总价1,405,560.93元)、XX街XXX室(建筑面积77.46平方米,总价1,400,443.50元)、XX街XX室(建筑面积77.46平方米,总价1,400,443.50元);其他各类补贴、奖励费用包括按期签约奖610,930元、搬迁费2,700元、集体签约奖12万元、不予认定建筑面积材料补贴4万元,奖励补贴合计773,630元。除上述协议约定的款项外,结算单另发放费用包括集体搬迁奖8万元、按期搬迁奖30万元、临时安置费补贴54,000元、一次性奖励5,000元,合计439,000元。系争房屋征收补偿款扣除产权调换房屋总价后的剩余货币补偿款77,686元,实际由刘某1领取。
另查明,1990年6月,系争房屋增配某某市XX路XX号二层后楼一间公房(面积6.7平方米),配房人口为刘某7、耿某,承租人为刘某7。2012年11月,刘某1代刘某7与征收单位签订《某某市国有土地上房屋征收补偿安置协议》,载明该户符合居住困难户的补偿安置条件,困难户为刘某7、耿某、刘某1、戴某4人,获得货币安置。
刘某1原承租某某市XX路XX弄XX号底层中厢房(居住面积17.1平方米),后刘某1将该房屋交换为某某市XX路XX弄XX弄XX号XX室公房(居住面积12.4平方米,以下简称平凉路房屋)。2021年11月,平凉路房屋被征收,刘某1与征收单位签订《某某市国有土地上房屋征收补偿协议》约定,刘某1户获得某某市XX街坊X期X栋X单元XXX室产权调换房屋(建筑面积67.49平方米,总价4,363,002.23元)。
刘某1与戴某共同共有某某市XX路XX弄XX号XX室产权房屋(建筑面积50.81平方米)。
花某(刘某4外祖母)所有的某某市XX村XX号XX房于1999年1月拆迁,安置某某市XX路XX弄XX号XX室、XX村XX号XX室公房,安置人员包括刘某4在内共6人。
审理中,刘某1提供2021年8月10日的耿某代书遗嘱一份,内容为:“因本人平时生活全靠大儿子刘某1照顾,其他子女均已去世,他们的小孩也从不来往,所以本人名下现有及将来可能拥有的所有财产,都有大儿子刘某1一人继承。如大儿子走在之前,那么都给大孙女刘某6。本人不识字,只能找人来代写遗嘱,但是遗嘱内容是我的真实意思。”遗嘱落款盖有耿某印章并有捺印,另有一名代书人、两名见证人签名。章某方对遗嘱的真实性及效力不予认可,刘某4方对于遗嘱的效力亦不予认可。
刘某1称,其与戴某于2010年10月登记离婚,XX路XX弄XX号XX室进行分割,该房屋实际由戴某及女儿居住使用;平凉路房屋为其单位分配,征收后的产权调换房屋给其女儿。
审理中,本院至某某市XX事务所有限公司了解系争房屋征收配房情况,该公司工作人员答复:该户配房时考虑到家庭人员结构及在册户籍因素,在政策允许下安置3套产权调换房屋。
审理中,刘某1及刘某4方均表示,如其不符合同住人条件,愿意出资购房,且同意共有。
本院认为,根据《某某市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的规定,征收居住房屋的,公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。本案中,在系争房屋原承租人死亡、承租人缺位的情况下,因征收协议的签订需有确定的签约人,耿某在征收过程中经家庭协商一致变更为系争房屋的承租人,仅具有代表该户签订征收协议的地位,在分配征收利益时仍应当审查其是否符合系争房屋的同住人条件。刘某1、耿某虽户籍在册,但耿某曾获配XX路XX号房屋,耿某、刘某1在该房屋征收中被认定为居住困难户,属于享受过征收安置,此外,刘某1还享受过平凉路房屋的住房福利,其二人均属他处有房,故不符合系争房屋的同住人条件。章某、刘某3户籍迁入系争房屋后,实际居住系争房屋满一年以上,且他处无房,属于系争房屋的同住人。刘某4方虽户籍在册,但刘某4享受过XX村XX号XX房的拆迁安置,属于享受过住房福利,陶某为未成年人,从未居住过系争房屋,且与系争房屋的来源关系遥远,故刘某4方均不符合系争房屋的同住人条件。该户选择房屋产权调换的补偿方式,因征收单位确认在分配产权调换房屋时,考虑了系争房屋在册户籍人员结构因素,该户获得了三套产权调换房屋。在产权调换房屋分配时应优先考虑解决同住人的居住需求,故本院确定章某方可分得两套产权调换房屋且足以保障其居住,刘某1、刘某4方亦可获得一套产权调换房屋的购房资格。刘某1、刘某4方均要求取得产权调换房屋,因产权调换房屋协议价与市场价存在较大的差距且双方均居住他处,无需通过产权调换房屋保障居住,考虑到双方条件相当且同意共有,本院认为产权调换房屋由双方按份共有更为公平、合理,至于此后双方如欲分割房屋,可另行主张。章某方、刘某4方均表示其各自一方的内部份额不需要区分,与法不悖,本院予以照准。综合考量系争房屋的来源、各方对房屋的贡献、各方居住状况、配房额度与家庭结构的关系等因素并兼顾各方当事人的利益平衡,本院酌情确定章某方可共同分得XX街XX室、XX街XXXX室,刘某1、刘某4方可共同分得XX街XX室。然刘某1、刘某4方获得产权调换房屋不应损害章某方的征收利益,应当以征收协议等材料中载明的房价购买。刘某1已领取的剩余货币补偿款应一并予以计算。
综上,依照《中华人民共和国民法典》第三条、第六条、第二百九十九条、第三百零三条规定,判决如下:
一、章某、刘某3应共同分得某某市XX街XX弄XX号XX室、XX街XX弄XX号XX室产权调换房屋;
二、刘某1、刘某4、陶某应共同分得某某市XX街XX弄XX号XX室产权调换房屋,其中刘某1占1/2产权份额,刘某4、陶某占1/2产权份额;
三、自本判决生效之日起十日内,刘某1支付章某、刘某3货币补偿款777,907.75元;
四、自本判决生效之日起十日内,刘某4、陶某共同支付章某、刘某3货币补偿款700,221.75元;
五、驳回刘某1、刘某2、李某的其余诉讼请求。
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