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成功案例
SUCCESSFUL CASE
拆迁利益继承案例
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未办理公房租赁关系变更手续，拆迁所得利益属于登记承租人所有
【案情简介】
（以下名字均为化名）
原告：章某甲
原告：章某乙
原告：章某丙
原告：章某丁
被告：章某戊
被告：朱某
原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁与被章某戊、朱某遗产继承纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁共同诉称：某某市某某街144号的公房原由其父亲章某茂承租，现该房屋被拆迁，所得拆迁补偿款332550元及安置利益（预选房联系单一张）由章某戊、朱某夫妇占有，而如果不要求安置房的话拆迁款会有60万元左右。现要求332550元由五个子女平均分割即每人66510元；其认为预选房联系单价值5万元，预选房联系单如由其取得，其补偿被告4万元，如果归被告取得，则应由被告补偿其每人1万元。
被告章某戊、朱某辩称：144号公房的拆迁补偿款金额332550元不是遗产，且其中60611元系因144号公房改为了门面房，所以另外了给了这笔60611元，该门面房是朱某开工艺品店面用的。朱某等人长期在144号公房居住，户口也在该房屋内，且连续交纳了房屋租金。根据相关政策规定，承租住房的承租人在承租期间死亡的，其共同居住两年的家庭成员，可以继续承租，其在章某茂死亡后继续承租并交纳了房租。其是被拆迁房屋的承租人，有权签订补偿协议，2009年其签订的拆迁补偿协议，盖有公房管理单位的公章，是对其承租资格的认可。关于安置房问题，预选房联系单上是其女儿章某之的名字，按照政策规定只有章某之可以享有安置房，不同意原告的分割方案。请求驳回原告的诉讼请求。
【一审认定与判决】
经审理查明，原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁及被告章某戊系章某茂（2008年12月去世）、盛某娣（2008年4月去世）夫妇的子女。章某戊与被告朱某系夫妻关系，二人生育一女章某之。坐落于某某市某某街144号的公有住房（以下简称144号公房）管理人为某某市某某区住房保障和房产管理局（以下简称某某区房管局），承租人为章某茂。某某区房管局曾于2006年1月1日与章某茂签订房地产租赁契约，约定由章某茂承租144号公房，租赁期限至2010年12月30日止，房屋使用面积为38.4平方米，月租金35元；该租赁契约上加盖某某区房管局房屋租赁契约专用章。章某茂死亡后，该房屋租赁关系未予变更，房屋租金由朱某代交。
2009年，因144号公房涉及拆迁，某某市惠山古镇保护建设工作小组办公室委托某某市恒茂房地产土地评估有限公司对该房屋进行了房屋价值评估，2009年4月5日该公司出具“致委托方函”，载明：1、评估对象144号公房，建筑面积49.92平方米，所有权人*塘房产管理局，承租人章某茂；2、144号公房房屋评估单价5436元／平方米，房屋拆迁补偿总价271365元（不含室内装饰）、房屋拆迁装潢补偿价格14425元；3、拆迁补偿评估表中“持续经营增加补偿”一栏中载明变更用途建筑面积为零。
2009年4月7日，朱某、*塘房管局与拆迁方签订了房屋拆迁补偿安置协议，在该协议“丙方（房屋承租人）”一栏填写为“章某茂（亡）朱某”，协议中载明：1、选择购买定向安置房、基准价3000元／平方米；2、房屋拆迁补偿价总额149760元，其中某某区房管局得14976元，房屋承租人得134784元；3、房屋承租人得装修及其他各类补助费、过渡奖励、区位补差等共81203元。嗣后，朱某实际取得该房屋评估价164736元（特种存单）、无证部分26000元、“住改非”金额60611元、装修及各种奖励补助81203元等货币补偿共计332550元，并另有安置房预选房联系单一张，该安置房面积91.7平方米、被安置人为章某之。
章某甲、章某乙、章某丙、章某丁四人因144号公房房屋拆迁补偿事宜与章某戊、朱某产生纠纷，并于2010年2月9日作为原告起诉章某戊、朱某至本院，主张144号公房被拆迁所得拆迁补偿款及安置利益应为章某茂的遗产、要求依法分割。该案中章某戊、朱某辩称，该房屋在拆迁时已属其夫妇承租，故拆迁安置补偿利益与其他四人无关，此外，就公房租赁权而产生的纠纷，也不属人民法院直接处理的范围，要求驳回原告方的诉讼请求。2010年4月8日，本院作出（2010）*民初字第341号民事裁定，认为：因144号公房原承租人系章某茂夫妇，但在拆迁时均已亡故，且其后也未办理租赁关系变更手续，该房屋的承租人未予另行确定。对公有住房使用权的承租关系需要确定或有争议的，由该房屋的法定管理人予以处理，不属人民法院直接受理范围，故驳回章某甲、章某乙、章某丙、章某丁的起诉。裁定作出后，双方未均未上诉。
此后，相关政府部门多次组织双方调解未果。2013年12月2日，某某区房管局出具了《关于某某街144号（公房）拆迁问题的处理意见》，载明：144号公房与某某市顺安房屋拆迁有限公司签订房屋补偿安置协议后，根据拆迁协议需支付被拆迁房屋评估价总额的20%给公房产权单位，其余80%拆迁补偿安置利益与公房产权单位无关。2013年12月11日，章某甲、章某乙、章某丙、章某丁表示，其对拆迁安置补偿协议不提异议，认可其效力，只对拆迁补偿利益中的80%部分诉讼，并于2014年1月6日诉至本院。
另查明：1998年3月18日，朱某与某某市某某区房地产管理局惠山房管所签订租赁合同，约定由朱某承租144号公房中的10平方米建筑面积，使用性质为非住宅，后朱某在该承租面积中开设商店，并一直使用至144号公房拆迁时。
上述事实，有房地产租赁契约、致委托方函、房屋拆迁补偿安置协议、户籍资料、意见、照片、笔录及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，本案讼争标的被拆房屋的拆迁补偿款及安置利益来源于144号公房。因144号公房原承租人系章某茂夫妇，但在拆迁时均已亡故，且其后也未办理租赁关系变更手续，故该房屋的承租人未予另行确定。2010年章某甲、章某乙、章某丙、章某丁起诉至法院后，章某戊、朱某虽然辩称其为144号公房承租人，但至今仍未能提供公房产权人确认其系公房承租人的证据。且某某区房管局作为144号公房的产权人，已于2013年12月2日明确表示144号公房在拆迁后其余80%拆迁补偿安置利益与公房产权单位无关。在此情形下，由于该公房承租人并未有变更，被拆迁而所得的补偿安置利益系基于章某茂夫妇的公房使用权转化而来，故可以参照章某茂夫妇的遗产进行分割，该案属于人民法院受理范围。
关于其中一笔“住改非”60611元，章某戊、朱某主张系朱某使用144号公房中部分面积开设商铺所得拆迁补偿、应归其所有，符合事实，本院予以采纳。拆迁补偿所得款项中其余271939元，系因章某茂夫妇的公房使用权、装修等所得拆迁补偿，均应参照章某茂夫妇的遗产进行分割。章某戊、朱某另主张其在章某茂夫妇生前履行了较多的赡养义务但缺乏证据支持，故章某甲、章某乙、章某丙、章某丁主张由五个子女平均分割271939元，并不涉及第三人利益，符合法律规定，本院予以支持，即章某甲、章某乙、章某丙、章某丁与章某戊每人分得54387.8元。
关于144号公房拆迁所得的安置利益即预选房联系单，对于章某甲、章某乙、章某丙、章某丁主张该预选房联系单归其所有、其补偿章某戊、朱某4万元的意见，章某戊、朱某不予同意。因该安置利益即预选房联系单系朱某在144号公房拆迁时未与章某甲、章某乙、章某丙、章某丁协商的情况下取得并将章某之登记为安置对象，且144号公房评价时拆迁补偿总价为271365元，但因选择购买定向安置房后朱某实际得到的房屋评估价为164736元，客观上减少了该房屋拆迁时货币补偿金额，故章某甲、章某乙、章某丙、章某丁要求章某戊、朱某补偿其每人1万元的意见，具有合理性且不违反法律规定，本院予以采纳，相应的预选房联系单所代表的安置利益可以由章某戊、朱某享有、处分。综上，依照《中华人民共和国继承法》第九条、第十条之规定，判决如下：
章某戊、朱某于本判决发生法律效力之日止十日内支付章某甲、章某乙、章某丙、章某丁每人64387.8元。
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（以下名字均为化名）
原告：章某甲
原告：章某乙
原告：章某丙
原告：章某丁
被告：章某戊
被告：朱某
原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁与被章某戊、朱某遗产继承纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁共同诉称：某某市某某街144号的公房原由其父亲章某茂承租，现该房屋被拆迁，所得拆迁补偿款332550元及安置利益（预选房联系单一张）由章某戊、朱某夫妇占有，而如果不要求安置房的话拆迁款会有60万元左右。现要求332550元由五个子女平均分割即每人66510元；其认为预选房联系单价值5万元，预选房联系单如由其取得，其补偿被告4万元，如果归被告取得，则应由被告补偿其每人1万元。
被告章某戊、朱某辩称：144号公房的拆迁补偿款金额332550元不是遗产，且其中60611元系因144号公房改为了门面房，所以另外了给了这笔60611元，该门面房是朱某开工艺品店面用的。朱某等人长期在144号公房居住，户口也在该房屋内，且连续交纳了房屋租金。根据相关政策规定，承租住房的承租人在承租期间死亡的，其共同居住两年的家庭成员，可以继续承租，其在章某茂死亡后继续承租并交纳了房租。其是被拆迁房屋的承租人，有权签订补偿协议，2009年其签订的拆迁补偿协议，盖有公房管理单位的公章，是对其承租资格的认可。关于安置房问题，预选房联系单上是其女儿章某之的名字，按照政策规定只有章某之可以享有安置房，不同意原告的分割方案。请求驳回原告的诉讼请求。
【一审认定与判决】
经审理查明，原告章某甲、章某乙、章某丙、章某丁及被告章某戊系章某茂（2008年12月去世）、盛某娣（2008年4月去世）夫妇的子女。章某戊与被告朱某系夫妻关系，二人生育一女章某之。坐落于某某市某某街144号的公有住房（以下简称144号公房）管理人为某某市某某区住房保障和房产管理局（以下简称某某区房管局），承租人为章某茂。某某区房管局曾于2006年1月1日与章某茂签订房地产租赁契约，约定由章某茂承租144号公房，租赁期限至2010年12月30日止，房屋使用面积为38.4平方米，月租金35元；该租赁契约上加盖某某区房管局房屋租赁契约专用章。章某茂死亡后，该房屋租赁关系未予变更，房屋租金由朱某代交。
2009年，因144号公房涉及拆迁，某某市惠山古镇保护建设工作小组办公室委托某某市恒茂房地产土地评估有限公司对该房屋进行了房屋价值评估，2009年4月5日该公司出具“致委托方函”，载明：1、评估对象144号公房，建筑面积49.92平方米，所有权人*塘房产管理局，承租人章某茂；2、144号公房房屋评估单价5436元／平方米，房屋拆迁补偿总价271365元（不含室内装饰）、房屋拆迁装潢补偿价格14425元；3、拆迁补偿评估表中“持续经营增加补偿”一栏中载明变更用途建筑面积为零。
2009年4月7日，朱某、*塘房管局与拆迁方签订了房屋拆迁补偿安置协议，在该协议“丙方（房屋承租人）”一栏填写为“章某茂（亡）朱某”，协议中载明：1、选择购买定向安置房、基准价3000元／平方米；2、房屋拆迁补偿价总额149760元，其中某某区房管局得14976元，房屋承租人得134784元；3、房屋承租人得装修及其他各类补助费、过渡奖励、区位补差等共81203元。嗣后，朱某实际取得该房屋评估价164736元（特种存单）、无证部分26000元、“住改非”金额60611元、装修及各种奖励补助81203元等货币补偿共计332550元，并另有安置房预选房联系单一张，该安置房面积91.7平方米、被安置人为章某之。
章某甲、章某乙、章某丙、章某丁四人因144号公房房屋拆迁补偿事宜与章某戊、朱某产生纠纷，并于2010年2月9日作为原告起诉章某戊、朱某至本院，主张144号公房被拆迁所得拆迁补偿款及安置利益应为章某茂的遗产、要求依法分割。该案中章某戊、朱某辩称，该房屋在拆迁时已属其夫妇承租，故拆迁安置补偿利益与其他四人无关，此外，就公房租赁权而产生的纠纷，也不属人民法院直接处理的范围，要求驳回原告方的诉讼请求。2010年4月8日，本院作出（2010）*民初字第341号民事裁定，认为：因144号公房原承租人系章某茂夫妇，但在拆迁时均已亡故，且其后也未办理租赁关系变更手续，该房屋的承租人未予另行确定。对公有住房使用权的承租关系需要确定或有争议的，由该房屋的法定管理人予以处理，不属人民法院直接受理范围，故驳回章某甲、章某乙、章某丙、章某丁的起诉。裁定作出后，双方未均未上诉。
此后，相关政府部门多次组织双方调解未果。2013年12月2日，某某区房管局出具了《关于某某街144号（公房）拆迁问题的处理意见》，载明：144号公房与某某市顺安房屋拆迁有限公司签订房屋补偿安置协议后，根据拆迁协议需支付被拆迁房屋评估价总额的20%给公房产权单位，其余80%拆迁补偿安置利益与公房产权单位无关。2013年12月11日，章某甲、章某乙、章某丙、章某丁表示，其对拆迁安置补偿协议不提异议，认可其效力，只对拆迁补偿利益中的80%部分诉讼，并于2014年1月6日诉至本院。
另查明：1998年3月18日，朱某与某某市某某区房地产管理局惠山房管所签订租赁合同，约定由朱某承租144号公房中的10平方米建筑面积，使用性质为非住宅，后朱某在该承租面积中开设商店，并一直使用至144号公房拆迁时。
上述事实，有房地产租赁契约、致委托方函、房屋拆迁补偿安置协议、户籍资料、意见、照片、笔录及双方当事人的陈述等予以证实。
本院认为，本案讼争标的被拆房屋的拆迁补偿款及安置利益来源于144号公房。因144号公房原承租人系章某茂夫妇，但在拆迁时均已亡故，且其后也未办理租赁关系变更手续，故该房屋的承租人未予另行确定。2010年章某甲、章某乙、章某丙、章某丁起诉至法院后，章某戊、朱某虽然辩称其为144号公房承租人，但至今仍未能提供公房产权人确认其系公房承租人的证据。且某某区房管局作为144号公房的产权人，已于2013年12月2日明确表示144号公房在拆迁后其余80%拆迁补偿安置利益与公房产权单位无关。在此情形下，由于该公房承租人并未有变更，被拆迁而所得的补偿安置利益系基于章某茂夫妇的公房使用权转化而来，故可以参照章某茂夫妇的遗产进行分割，该案属于人民法院受理范围。
关于其中一笔“住改非”60611元，章某戊、朱某主张系朱某使用144号公房中部分面积开设商铺所得拆迁补偿、应归其所有，符合事实，本院予以采纳。拆迁补偿所得款项中其余271939元，系因章某茂夫妇的公房使用权、装修等所得拆迁补偿，均应参照章某茂夫妇的遗产进行分割。章某戊、朱某另主张其在章某茂夫妇生前履行了较多的赡养义务但缺乏证据支持，故章某甲、章某乙、章某丙、章某丁主张由五个子女平均分割271939元，并不涉及第三人利益，符合法律规定，本院予以支持，即章某甲、章某乙、章某丙、章某丁与章某戊每人分得54387.8元。
关于144号公房拆迁所得的安置利益即预选房联系单，对于章某甲、章某乙、章某丙、章某丁主张该预选房联系单归其所有、其补偿章某戊、朱某4万元的意见，章某戊、朱某不予同意。因该安置利益即预选房联系单系朱某在144号公房拆迁时未与章某甲、章某乙、章某丙、章某丁协商的情况下取得并将章某之登记为安置对象，且144号公房评价时拆迁补偿总价为271365元，但因选择购买定向安置房后朱某实际得到的房屋评估价为164736元，客观上减少了该房屋拆迁时货币补偿金额，故章某甲、章某乙、章某丙、章某丁要求章某戊、朱某补偿其每人1万元的意见，具有合理性且不违反法律规定，本院予以采纳，相应的预选房联系单所代表的安置利益可以由章某戊、朱某享有、处分。综上，依照《中华人民共和国继承法》第九条、第十条之规定，判决如下：
章某戊、朱某于本判决发生法律效力之日止十日内支付章某甲、章某乙、章某丙、章某丁每人64387.8元。
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